Жилищный кооператив как способ управления многоквартирным домом

Содержание

Жилищный кооператив как способ управления многоквартирным домом

В нашей стране происходит изменение отношений в жилищной сфере. Оно ставит перед юристами и законодателями много проблем, которые до этого не были известны. В их числе трудности с реализацией и законодательным регулированием прав собственности на квартиры в ЖК и ЖСК для юридических и физических лиц. С юридической точки зрения часть моментов этой проблемы уже регулируется в некоторых ФЗ, которые были приняты относительно недавно. По закону, граждане могут сами избрать способ управления существующим многоквартирным зданием.

В их числе ГК России, в котором создана отдельная глава по правам собственности на квартиры для юридических и физических лиц.

Жилищный кооператив – сообщество граждан и организаций, созданное на добровольных началах для решения жилищных и бытовых потребностей членов.

Создание происходит в результате объединения паев. Это способ управления находящимся в собственности многоквартирным домом.

Создаются они с целью удовлетворить жилищные и бытовые потребности пайщиков. Он способен объединить в себе физических и юридических лиц.

Как создается и регистрируется государством ЖК

ЖК России определяет понятие ЖСК. Он состоит из физических и юридических лиц, которые вошли в него добровольно для решения вопросов с жильем и принятия участия в управлении домом.

С помощью вложения собственных денег, они стоят, покупают, реконструируют и содержат многоэтажный жилой дом. ЖК относятся к потребительским и все положения, которые их касаются, не следует относить к иным специальным организациям. В т.ч.

, созданным для решения вопроса с жильем по действующему ФЗ.

Способ управления существующим многоквартирным домом, создание и функционирование этих компаний определяется существующими ФЗ. В них не может быть меньше 5 участников. А максимальное число членов не превышает общее количество квартир в многоэтажке, которую планируется построить либо приобрести.

Решение о создании жилищного кооператива может принять только сообщество учредителей, в их число входит весь список лиц, которые хотят создать такой способ управления находящимся в собственности многоквартирным домом.

По действующему ФЗ, правомочным является решение создателей об организации нового ЖСК, в случае, когда за это отдали голоса большинство собравшихся юридических и физических лиц.

Эти люди и организации становятся членами ЖСК после того, как его зарегистрируют местные органы власти. Волеизъявление учредителей ЖСК обязано быть запротоколированным.

Только так выбранный способ управления имеющимся многоквартирным домом будет правомочным.

Кто может стать участником ЖК

Вступать в жилищный кооператив могут граждане РФ, которым исполнилось 16 лет, и организации. Малоимущие люди обладают преимуществом при вступлении в кооператив, который был создан при поддержке властей России, в том числе региональных и местных. Действующие Кодексы признают право стать членом кооператива наравне со всеми несовершеннолетних, которые достигли 16 лет.

Существующие законы о потребительских кооперативах не используются к узкоспециализированным

Жилищный кооператив как способ управления многоквартирным домом

формам (к которым принадлежат ЖК и ЖСК). Принятый закон о жилищных накопительных кооперативах регулирует вопросы права, экономики и организации основы существования их по сбору и распоряжению финансовыми вложениями физических лиц. Которые были предоставлены членами накопительного кооператива для покупки или возведения жилья в России и передачи его в их собственность после уплаты всех взносов за пай.

Упомянутый ФЗ призван защищать интересы и права физических лиц, вступивших в ЖК.

Одна из статей ФЗ предусмотрела возможность участия в организации лицам до достижения 16 лет при условии, что они стали полностью дееспособными по причине заключения брака.

Поэтому несовершеннолетние граждане РФ, при определенных условиях могут также выбирать способ управления существующим многоквартирным домом.

К лицам, которые обладают преимуществом при вхождении в состав кооператива, который был создан при поддержке государственных органов (федеральных, региональных или местных) входят:

  • Лица, которых признали малоимущими, которые нуждаются в квартирах на основании существующих норм ЖК.
  • Граждане, относящиеся к другим категориям, которые определены местным или федеральным законодательством и которые нуждаются в квартирах.
  • Как осуществляется управление ЖК и ЖСК

    ФЗ России заставляют принять к сведению факт, что кооперативы (в их числе жилищные) сами определяют свою сущность. Органами управления жилищного кооператива являются следующие виды:

  • Общее собрание пайщиков. Будет обладать высшим приоритетом. А также являться органом управления существующим многоквартирным домом. Все их постановления – это закон для всех остальных. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным тогда, когда в нем участвует свыше половины участников. Все одобренные решения обязаны быть запротоколированы.
  • Конференция. Это собрание, на котором присутствуют меньше половины от зарегистрированных участников организации. Этот орган управления вашим многоквартирным домом может и не создаваться. Вопросы его формирования, функционирования и прочее ФЗ не затрагивает. Все эти вопросы переходят к уставу каждого отдельно взятого ЖСК.
  • Правление. Формировать его должно общее собрание пайщиков или конференция, которая состоит из участников ЖК. Этот орган управления построенным многоквартирным домом является коллегиальным. Он руководит текущими вопросами жизни организации и всегда держит отчет перед общим собранием.
  • Председатель правления ЖК. Его выбирают из правленцев. В обязанность председателя входит

    Жилищный кооператив как способ управления многоквартирным домом

    решение следующих задач: контроль исполнения постановлений, которые были приняты на собрании, конференцией и правлением; руководящая работа в повседневных вопросах; прочие задачи, которые не должно решать собрание. Председатель имеет право действовать от имени объединения без специальной доверенности. Во время всех действий он должен отдавать отчет в том, что его действия приносят пользу всем членам.

  • Организация деятельности жилищного кооператива | ГКУ «Центр реформы в ЖКХ»

    Жилищные кооперативы создаются и осуществляют свою деятельность в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями.

    Жилищный кооператив обладает специальной (или уставной, целевой) правоспособностью, что характерно для некоммерческих организаций (п. 1 ст. 49 ГК РФ).

    Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица.

    Как и все некоммерческие организации, жилищные кооперативы могут осуществлять предпринимательскую деятельность  лишь  постольку,  поскольку это служит достижению целей, ради  которых  они  созданы.

    При этом предпринимательская деятельность должна соответствовать этим целям.

    Жилищные и жилищно-строительные кооперативы не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом кооператива. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ.

    Уставом жилищного объединения должно быть определено (пп.1, пп.4 ч.1 ст.137, пп.8 ст.138, п.4 ст.

    148 ЖК РФ) право заключать договоры: на управление многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме; договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов жилищного кооператива, а также иных собственников помещений, не являющихся его членами.

    Возможны несколько схем деятельности жилищного кооператива при управлении многоквартирным домом, которые тесно взаимосвязаны с положениями устава жилищного кооператива и решением общего собрания членов кооператива.

    Жилищный кооператив как способ управления многоквартирным домом

    I схема. Жилищный кооператив действует в целях управления многоквартирным домом собственными силами без привлечения управляющей организации. Жилищный кооператив заключает договоры на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов и других собственников.

    В данном случае управление многоквартирным домом может быть реализовано в двух вариантах:

    1. В Жилищном кооперативе все или большинство видов работ выполняют нанятые им работники (уборщики мест общего пользования, лестничных клеток, сантехники, плотники и т.п.).

    Отдельные виды работ в соответствии с заключенными жилищным кооперативом договорами выполняют подрядные специализированные организации (например, Мослифт, исполняющий работы по обслуживанию лифтов).

    Жилищный кооператив от своего имени в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, т.е.

    выступает исполнителем коммунальных услуг, а также с иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов жилищного кооператива, таких, например, как услуги связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п..

    При таком варианте все виды расходов и доходов, связанные с управлением домом, отражаются в годовом финансовом плане (смете доходов и расходов), в том числе платежи за коммунальные и иные услуги.

    2.

    Жилищный кооператив заключает договор с одной подрядной организацией на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме.

    Самостоятельно заключает в интересах своих членов и иных собственников помещений договоры на предоставление коммунальных услуг, выступая их исполнителем, а также договоры на предоставление прочих услуг.

    В соответствии с заключенным с подрядной организацией договором все расходы жилищного кооператива, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, исполняемые данной подрядной организацией, должны будут отражаться в финансово-хозяйственном плане одной цифрой. Кроме того, в хозяйственно-финансовом плане должны быть указаны иные расходы (при наличии), а также платежи за коммунальные и прочие услуги. В качестве доходов в смете отражаются членские взносы и обязательные платежи собственников помещений, не являющихся членами жилищного кооператива, расходуемые на оплату услуг по заключенному жилищным кооперативом договору с подрядной организацией, коммунальные и прочие услуги, а также другие доходы, связанные с ведением жилищным объединением хозяйственной деятельности.

    При необходимости (например, для отчета жилищного кооператива перед Дирекцией ЖКХиБ АО (ранее – ГУ ИС АО) за полученные субсидии из бюджета города на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме) расходы жилищного кооператива, направленные на исполнение обязательств по договору с подрядной организацией на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, должны быть расшифрованы по видам работ и услуг и прилагаться к хозяйственно-финансовому плану.

    Жилищный кооператив как способ управления многоквартирным домом

    II схема. Жилищный кооператив действует с целью представления интересов своих членов и собственников помещений в многоквартирном доме, заключив договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

    Правление жилищного кооператива (п.4 ст.

    148 ЖК РФ) заключает от имени жилищного кооператива по поручению его членов или от имени и за счет своих членов, иных собственников помещений в многоквартирном доме (согласно прилагаемому списку) в их интересах договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией и поручает такой организации в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в данном доме лицам коммунальные услуги, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

    В случае заключения жилищным кооперативом договора управления многоквартирным домом, хозяйственно-финансовая деятельность ведется жилищным кооперативом только при наличии работ, выполняемых непосредственно данным жилищным объединением.

    То есть жилищный кооператив не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью или иной деятельностью, а также не формирует целевых фондов, направляемых, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома.

    Однако бухгалтерская, налоговая и статистическая отчетность жилищного кооператива должна сдаваться в соответствующие государственные органы в установленные законом сроки, ответственность за её ведение несет председатель правления.

    В случае выполнения жилищным кооперативом какой-либо деятельности, приносящей доход, при наличии заключенного договора управления с управляющей организацией отдельным его членам, нанятому персоналу может выплачиваться вознаграждение за произведенные работы.

    В соответствии с разъяснением, которое приводится в письме Минрегиона России от 20.03.2007 № 4989-СК/07 в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, не может быть исполнителем коммунальных услуг.

    В Москве могут быть использованы как первая, так и вторая схемы деятельности жилищных объединений без разрешения конфликтных ситуаций с ресурсоснабжающими организациями в судебном порядке.

    Существуют и иные схемы организации деятельности жилищного кооператива, например, это может быть нижеприведенная схема.

    III схема. Жилищный кооператив действует с целью управления многоквартирным домом собственными силами, однако не реализовывал свое право на заключение договоров на оказание коммунальных и прочих услуг в интересах своих членов и других собственников.

    В таком случае содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме может осуществляться жилищным кооперативом в соответствии с вариантами, изложенными в первой схеме, однако собственники помещений должны будут самостоятельно заключать договоры на предоставление коммунальных ресурсов как при непосредственном управлении. Ресурсоснабжающие организации при этом должны будут обеспечивать таким собственникам предоставление коммунальных услуг на входе в многоквартирный дом на границе балансовой принадлежности (эксплуатационной ответственности), в том числе в силу публичности договора. Если же договоры с ресурсоснабжающими организациями необходимо заключить, то жилищный кооператив может заключить их на основании ст. 138 ЖК РФ, как законный представитель собственников, т.е. от имени собственников и за их счет по прилагаемым спискам.

    Такая схема не противоречит положениям ЖК РФ и применяется в большом количестве муниципальных образований Российской Федерации. Однако применение такой схемы в Москве потребует от руководителей жилищного кооператива хорошего знания законодательства, чтобы отстоять в судебном порядке свое право не заключать договоры по предоставлению коммунальных услуг населению.

    При любой схеме управления многоквартирным домом отношения жилищного кооператива с собственниками помещений в многоквартирном доме  закреплены следующим образом. Отношения с членами жилищного кооператива по исполнению их обязательств, связанных с правом собственности на помещение в многоквартирном доме, строятся в соответствии с Уставом жилищного кооператива на основании членства.

    Собственник помещения, являющийся членом жилищного кооператива, вправе принимать участие в управлении многоквартирным домом путем принятия решений на общем собрании членов жилищного кооператива, в силу чего ему должно быть известно, какие приняты решения по установлению размеров расходов на планируемый год, по отчислениям в резервные и иные фонды, по размерам платежей каждого собственника в многоквартирном доме и т.п. Поэтому соглашений, дополняющих или подтверждающих наличие прав и обязанностей между членом жилищного кооператива и жилищным кооперативом не требуется.

    С собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами жилищного кооператива, жилищный кооператив обязан заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг, Это согласуется с положением  п.1 ст.161 Гражданского кодекса РФ в соответствии с которым сделки  юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме.

    Заключение договора с собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, вызвано тем, что с одной стороны такой собственник в силу закона обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве, а с другой стороны собственник, не являющийся членом жилищного кооператива, не обладает правами и не связан обязательствами, которые изложены в Уставе жилищного кооператива.

    Данный договор должен быть заключен с каждым из собственников помещений в многоквартирном доме, не являющимся членом жилищного кооператива, как с физическими и юридическими лицами, так и с представителем собственника помещений, находящихся в государственной собственности.

    Способы управления многоквартирным домом

    Жилищный кооператив как способ управления многоквартирным домом

    Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

    Какие бывают формы управления многоквартирным домом

    Жилищный кооператив как способ управления многоквартирным домом

    На сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы управления многоквартирным домом.

    • непосредственное управление многоквартирным домом;
    • управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом
    • управление многоквартирным домом управляющей организацией

    У каждой из этих форм управления жилым домом есть различные плюсы и минусы. В различных ситуациях для собственников по-разному может быть хорош один способ управления и менее полезен другой. При этом всё-таки существенных различий между этими способами нет.

    В Жилищном Кодексе и законодательных актах, относящихся к управлению в жилищно-коммунальном хозяйстве очень четко прописана ответственность должностного лица, который является руководителем организации, осуществляющей управление домом. При любом способе управления каждый собственник должен своевременно получать услуги по водоснабжению, отоплению, горячему водоснабжения и т.д.

    в полном объеме. А также услуги по уборке общедомовой территории и иметь свободный доступ к информации о своей управляющей компании и её работе.

    Непосредственное управление многоквартирным домом

    Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Почему так? Сейчас разберем.

    В многоквартирном доме может быть выбрано непосредственное управление, только в том случае, если в данном доме не более 30 квартир. Соответственно, такую форму управления можно выбрать только в небольших домах.

    Для чего это сделано? Да всё просто, выбрав такой способ управления многоквартирным домом, собственники ответственность за содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг и других обязанностей по управлению домом несут самостоятельно.

    А как известно, когда несут ответственность все, то это значит никто. Поэтому за какое-либо нарушение при проживании в таком доме никто не понесет ни административную или ни уголовную ответственность.

    Максимум, что могут надзорные органы в таком случае сделать это попытаться понудить органы местного самоуправления выставить дом на конкурс по заключению договора управления с управляющей организацией.

    Способы управления многоквартирным домом

    В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации существует 3 способа управления многоквартирным домом.

    В первую очередь, собственники помещений могут выбрать непосредственное управление, при котором определенные лица из числа собственников помещений заключают договоры и выполняют работы по содержанию и ремонту общего имущества, а также обеспечивают предоставление в доме всех видов коммунальных услуг. Такие лица несут ответственность за выполнение работ и обязательств по заключенным договорам.

    Второй способ управления – это создание товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива или иного потребительского кооператива, которые и оказывают услуги по управлению многоквартирным домом.

    И, наконец, третий способ – это управляющая организация.

    Жилищный кооператив как способ управления многоквартирным домом

    Перечисление способов управления не дает представления о том, какой же способ следует выбрать собственникам помещений многоквартирного дома, у каждого из них есть свои плюсы и минусы.

    На самом деле ответить на вопрос, какой же из способов является наиболее эффективным, не так уж и просто. Ведь все зависит не от самого способа управления, а от лиц, которые берут на себя обязанность по выполнению таких работ.

    Например, непосредственное управление.

    С одной стороны хорошо, что все работы выполняются при непосредственном участии собственников помещений, не нужно нести расходы на организацию юридического лица, содержать штат ненужных сотрудников, ведь все работы по содержанию общего имущества осуществляют сами собственники помещений по заключенным договорам, также договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником напрямую с ресурсоснабжающими организациями.

    • Но, следует отметить, при таком способе порой бывает трудно найти человека, который решил бы ту или иную проблему, ответил на возникшие вопросы, и вообще сама организация такого способа управления у нас далека от идеала, бывает, что в доме мало инициативных людей, которые бы хотели этим заниматься, а кто-то просто не обладает нужными знаниями в этой области.
    • Товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив создается из числа собственников помещений многоквартирного дома, организуется юридическое лицо, документы регистрируются в налоговых органах, открывается расчетный счет, выбираются члены правления и председатель из числа собственников, которые и организуют последующую работу по управлению.
    • Решения по вопросам содержания общего имущества, а также по предоставлению коммунальных услуг принимаются на общих собраниях членов таких организаций.

    Минусом такой формы управления можно назвать также как и при непосредственном управлении проблемы при решении различных вопросов. Обычно бухгалтерия и председатель работают с населением небольшой промежуток времени, и добиться от них чего-то также бывает проблематично.

    При выборе управляющей организации собственники помещений также могут принимать активное участие в вопросах обслуживания дома. Они могут инициировать проведение общих собраний и включать в повестку вопросы, волнующие их.

  • Всеми вопросами, касающимися содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг, занимается выбранная управляющая организация, также она несет ответственность за выполнение таких работ и по обязательствам по заключенным договорам.
  • Так как в управлении таких организаций находится не один или два дома, численность работников в них достаточно большая, да и режим работы соответствует обычному рабочему времени.
  • Хотя и здесь есть свои минусы — непредоставление отчетности, расходование денежных средств собственников помещений не по назначению, невыполнение работ и много ещё чего, все это происходит зачастую по причине того, что управлением дома занимаются совершенно чужие для дома люди, хотя и за определенную плату.
  • В заключении хочется сказать, что какой бы способ управления многоквартирным домом не был бы выбран, без участия и интереса собственников помещений такого дома положительного результата не будет.
  • Если видно, что лица, которые взяли на себя такую обязанность, не хотят этим заниматься, то нужно делать соответствующие выводы и искать другие решения – менять управляющую организацию, переизбирать членов кооперативов или товариществ, председателя и так далее.
  • В любом случае, определить какой способ управления окажется лучше можно лишь в каждом конкретном случае, и в этот раз выбор за Вами!
  • Читайте также по теме жилищные услуги:

    Отличие жилищного кооператива от товарищества собственников жилья

    В настоящее время в очередной раз продлен срок выбора собственниками помещений способа управления многоквартирным домом (до 1 января 2008 года). Также ранее отменены положения ст.

    14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», устанавливающие обязательность преобразования жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в которых полностью внесены паевые взносы, в товарищества собственников жилья.

    В связи с этим все еще остается актуальным для нашего многострадального населения вопрос: «А что же все-таки выбрать-то?» «А то ведь сейчас не выберешь — потом хуже станет. Назначит государство какую-нибудь частную управляющую компанию во главе с начальником нечестным, и начнет он народные денежки-то разбазаривать.

    А если и выбирать, то стоит ли кому-нибудь чужому самое дорогое, что есть, — жилье свое доверять или лучше самим объединиться и взять все в свои руки? Если объединяться, то в ТСЖ или в жилищный кооператив?» В общем, вопросов много, а ответов на них, ясных для простого обывателя, как не было, так и нет.
    Ст.

    161 Жилищного кодекса РФ устанавливает в качестве одного из способов управления многоквартирным домом управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом. При выборе одного из этих объединений важно понимать их основные различия, недостатки и преимущества.

    Государство в последнее время активно пропагандирует организацию в многоквартирных домах именно ТСЖ, несмотря на несовершенство законодательства и огромное количество противоречий и трудностей в практическом его применении.

    В то же время слишком мало говорится об альтернативной форме объединения граждан для управления многоквартирным домом — жилищных и жилищно-строительных кооперативах (ЖК и ЖСК), хотя они и существуют гораздо дольше «новомодных» ТСЖ.

    В связи с такой«вопиющей несправедливостью» обратим наше пристальное внимание именно на положения законодательства, регулирующие вопросы создания и деятельности ЖК и ЖСК, и внимание читателей на некоторые моменты, которые, как нам кажется, являются весьма важными, а также на основные правовые отличия ЖСК и ТСЖ.

    Возможно, материалы данного небольшого обзора заставят читателей более серьезно задуматься о выборе способа управления своим жильем и, в зависимости от конкретных обстоятельств, позволят сделать наиболее правильный выбор.

    ***

    В соответствии со ст. 110 Жилищного кодекса РФ, ЖК или ЖСК признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

    Особенности указанных двух видов кооперативов заключаются в том, что члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже готового многоквартирного дома, а также, при необходимости, его реконструкцию.

    Установлено, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Поэтому к регулированию их деятельности применяются положения ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах.
    Потребительский кооператив является некоммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли.

    Предпринимательскую деятельность потребительский кооператив вправе осуществлять лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых он создан, и поскольку такая деятельность соответствует указанным целям.

    В отличие от других видов некоммерческих организаций, потребительский кооператив имеет право распределять полученную прибыль между его членами в соответствии с законом и уставом кооператива. Все прочие некоммерческие организации (к коим относятся ТСЖ) не вправе распределять прибыль от предпринимательской деятельности между своими участниками (членами).

    Кроме того, цели создания потребительского кооператива направлены не на достижение каких-либо общественных благ, как у большинства некоммерческих организаций, а связаны с удовлетворением потребностей членов кооператива. Например, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, согласно ст. 110 Кодекса, создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.

    Поэтому статус потребительских кооперативов, к числу которых относятся также жилищные и жилищно-строительные, весьма своеобразен: такие кооперативы фактически занимают как бы промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями, оставаясь при этом de jure некоммерческими юридическими лицами.

    Указанная особенность потребительских кооперативов является одной из причин того, что к ним не применяются правила, установленные ФЗ от 12.01.1996 «О некоммерческих организациях» для других разновидностей некоммерческих юридических лиц. Правовое положение потребительских кооперативов, права и обязанности их членов определяются в соответствии с ГК РФ законами о таких кооперативах.

    Таким образом, при благоприятном стечении обстоятельств и наличии квалифицированного руководства жилищный кооператив, кроме всего прочего, может превратиться в неплохой источник доходов для его членов.

    ***

    Кто является высшим органом управления жилищного кооператива, кому подотчетны правление и собрание участников?

    • Жильцы многоквартирных домов обязан выбрать себе способ управления общим имуществом, например, УК.
    • Но если среди собственников жилья есть инициативные и неравнодушные люди, то чаще всего они предпочитают заниматься управлением МКД самостоятельно.
    • В этой статье мы подробно поговорим о том, какие люди или организации являются органами управления жилищного кооператива и как они осуществляют свою деятельность.

    Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва

    Жилищный кооператив, как способ управления многоквартирным домом

    Кроме того, существуют и другие характерные особенности ЖК:

  • в организацию могут вступать как частные лица, так и юридические. Сама процедура осуществляется на добровольных началах и подразумевает внесение определенных членских взносов.
  • Члены ЖК имеют право занимать в организации руководящие должности.
  • Строительство или приобретение недвижимости осуществляется исключительно за членские взносы участников.
  • Все сделки с недвижимостью для ЖК осуществляются на выгодных условиях и позволяют сэкономить.
  • ЖК может рассчитывать на льготы от государства.
  • Организация имеет как преимущества, так и недостатки, но при выполнении участниками своих обязанностей является удобным способом для покупки или возведения жилого дома.

    Что такое жилищный кооператив узнаете из видео:

    Высшие органы управления жилищного кооператива

    В управлении ЖК участвуют два органа – правление и собрание участников. Эти органы управления жилищного кооператива осуществляют разные функции. Правление состоит из определенного количества участников кооператива, которые чаще всего являются его учредителями.

    Также ЖК избирает председателя правления. Основные функции этого органа заключаются в следующем:

    • выполнение всех решений, принятых участниками;
    • заключение от имени организации различных сделок;
    • осуществление других обязанностей, предусмотренных учредительными документами.

    Правление во главе с председателем не является высшим органом управления. По закону высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание. В его обязанности входит:

    • избрание управляющих структур и должностных лиц;
    • принятие решений, касающихся деятельности ЖК;
    • принятие желающих в свои ряды;
    • ведение протокола;
    • контроль деятельности правления.

    Полный перечень обязанностей органов управления содержит Устав. Также организация обязана иметь своего представителя, которым является председатель правления.

    Он не обладает всеми полномочиями руководителя кооператива, но имеет некоторые права:

    • организация деятельности кооператива;
    • контроль предоставления услуг жильцам МКД;
    • прием заявлений;
    • выдача документов;
    • обращение от имени ЖК в государственные органы;
    • проведение заседаний правления;
    • предоставление отчетов о работе правления;
    • нанимать и увольнять штатных сотрудников.

    Это основные полномочия председателя ЖК. Существует также ряд прав, которыми управляющий не может злоупотреблять.

    К примеру, самостоятельно распоряжаться активами ЖК или нарушать закон. Иначе он будет привлечен к административной или уголовной ответственности.

    В случае если руководитель не справляется со своими обязанностями, общее собрание может лишить его должности досрочно.

    О правлении ЖК смотрите видео:

    Кому подотчетно правление?

    Этот орган управления является выборным, поэтому правление жилищного кооператива подотчетно перед общим собранием.

    Кто такие учредители?

    Для создания кооператива требуется инициативная группа. А учредители ЖСК — это люди, которые организуют кооператив, причем учредителем может стать любой желающий.

    Особенность такой организации состоит в том, что ее создание является стандартным для юридического лица:

  • основатели принимают решение о создании кооператива;
  • их согласие оформляется с помощью протокола;
  • осуществляется подготовка необходимых документов для регистрации.
  • Именно с момента регистрации ЖК его создатели становятся учредителями и обязаны нести ответственность за свою деятельность. Что касается дополнительных документов, то необходимо подготовить учредительные документы, протокол, различные внутренние приказы.

    К учредительным документам относится Устав. Он содержит права, обязанности участников, размер и порядок внесения платежей, прием и выход участников, а также другие важные ведения.

    Образец протокола общего собрания с решением о создании ЖСК.

    Образец Устава ЖСК.

    Справка: вся деятельность кооператива должна осуществляться на основании Устава.

    Как происходит управление ЖК?

    Управление жилищным кооперативом процесс гораздо более сложный, чем кажется на первый взгляд. Под руководством участников находится большое количество человек и организаций, работу которых необходимо координировать.

    Так как целью создания объединения является приобретение и управление домом ЖСК, все решения участников должны соответствовать законодательству.

    Заседания правления и протоколы

    Обязанности этого органа управления содержаться в Уставе и нормативных актах, регулирующих деятельность ЖК.

    В первую очередь это Жилищный кодекс РФ.

    Могут ли жск управлять многоквартирным домом ?

    Могут ли жск управлять многоквартирным домом ?

    Вопрос звучит, по меньшей мере, странно… Ну, конечно же могут управлять, — скажет большинство здравомыслящих.

    Ведь именно такой способ управления указан в пункте 2 части 2 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ: одним из трех способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом. Какие уж тут могут быть сомнения?

    Но, не будем торопиться с выводами. Поскольку по мнению Жилищной инспекции города Москвы, жилищно-строительные кооперативы вообще не могут  управлять многоквартирным домом. Могут, но не все.

    А только те кооператив, которые были созданы после 2011 года.

    А вот те ЖСК и ЖСК, которые созданы до 2011 года, а по сведениям регистрирующих органов, таковых в нашей стране более 40 тысяч организаций, вот те – не могут.

    Многие из наших читателей скорее всего удивятся и подумают, что наверное в этом суждении есть какая-то ошибка.

    Уж больно странно звучит, что жилкооперативы, успешно управляющие  домами все последние 30 и 40 лет, а какие-то даже и более того,  поостренными в свое время  этими же кооперативами, теперь уже не могут это осуществлять.

    И как, по-вашему, эти дома, в большом количестве построенные до 2011 года, должны управляться? «По нашему, — утверждает Мосжилинспекция, — только посредством управляющей организации».

    Дичь какая-то! – скажут здравомыслящие. Из чего же это следует? Ведь в Жилищном кодексе никакие ограничения в отношение таких ЖСК не обозначены.

    Мы-то конечно, согласны, что в Жилищном кодексе никаких ограничений нет, но вот Жилищная инспекция такие ограничения между срок закона все-таки заметила, с чем поспешил согласиться арбитражный суд города Москвы, вынося решение по заявлению ЖСК «Каунас» об оспаривании предписания Мосжилинспекции по исключению целевых взносов из платежных документов. А далее, и 9-й Апелляционный Арбитражный суд города Москвы, и Арбитражный суд Московского округа так же согласились со своими коллегами, поддержав такое экзотическое мнение, выраженное в решениях по делу А40-27092/2014.

    Фабула дела

    В Москве, пожалуй, в единственном регионе, субсидируется плата за содержание жилого помещения. За счет бюджетных субсидий дотируется т.н. «ставка планово-нормативного расхода» для собственников единственного жилья.

    Утвержденный Правительством Москвы размер платы за содержание и ремонт общего имущества  (в зависимости от степени благоустройства) составляет 13.50 – 17.50 рублей, а ставка планово-нормативного расхода – от 19.12 руб. до 24,53 руб.

    , соответственно  разница восполняется за счет бюджетного субсидирования выпадающих доходов управляющим организациям, ТСЖ и ЖСК.

    Последние несколько лет у ответственных сотрудников Мосжилинспекции сложилось устойчивое мнение, что если ЖСК получает субсидию на возмещение выпадающих доходов, то дополнительные (целевые) взносы, которые ЖСК всегда по традиции собирали на свои управленческие нужды (зарплата бухгалтера и председателя, зачастую коменданта, прочие расходы, связанные с работой правления, включая организацию общих собраний) — незаконны. Соответственно, выдавались предписания «исключить целевые взносы из ЕПД».

    До 2014 года многие ЖСК успешно оспаривали в арбитражных судах такие действия должностных лиц МЖИ, но начиная с  марта 2014 года произошло изменение в подходах, и арбитражный суд города Москвы стал отказывать в подобных требованиях ЖСК.

    А в сюжете с ЖСК «Каунас», который мы упомянули в качестве примера,  Мосжилинспекция и Арбитражи трех инстанций, вторя МЖИ, «договорились» до того, что ЖСК, созданные до 2011 года – вообще не вправе управлять МКД и изложили свою категоричную точку зрения, обоснованную на следующих доводах (цитата из судебного решения):

    Что делать, если в вашем доме — ЖСК, и дому от этого скорее хуже, чем лучше

    В вашем доме действует жилищно-строительный кооператив, созданный еще во времена СССР? Это очень распространенная ситуация: в доме обосновался ЖСК, который давно достиг своей основной цели — дом построен, паи члены кооператива выкупили, квартиры розданы в собственность. И теперь кооператив, чтобы оправдать свое существование, управляет домом. В общем-то, это может быть вполне законным. И даже хорошо, если ЖСК управляет домом добросовестно.

    Но зачастую правление кооператива, “захватывая” дом, действует в своих интересах. Тогда качество обслуживания дома снижается, а на жильцов ложатся дополнительные затраты.

    Как дом попал в управление ЖСК?

    В большинстве случаев “советский” кооператив управляет домом по инерции, потому что “так было всегда”. ЖСК выступает от имени собственников дома, заключает договор с управляющей компанией (как правило, это районный ДЕЗ), собирает с жильцов деньги на обслуживание и потом самостоятельно рассчитывается с УК.

    Это правомерно? Обычно — нет. Более того, часто это вообще мошенничество. Но давайте пойдем от противного и опишем, что должен сделать ЖСК, чтобы юридически безупречно управлять домом.

    В 2005 году в России начал действовать Жилищный кодекс. В соответствии с ч.2 ст.161  этого Кодекса собственники любого дома, независимо от того, существует в нем ЖСК или нет, обязаны выбрать способ управления домом. Они должны сделать это хотя бы один раз. Способов управления домом всего три:

    • непосредственное управление собственниками,
    • управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом (ЖК, ЖСК),
    • управление управляющей компанией.

    И если собственников в доме более одного, то выбрать способ управления может только общее собрание собственников. Не правление ЖСК, не собрание кооператива и не районная управа, а только общее собрание дома. Это прямо указано в п.4 ч.2 ст.44 и ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ.

    За редкими исключениями в каждом доме, в котором есть ЖСК, собственников почти всегда не менее двух. Ведь любой член кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится собственником. При этом он может оставаться членом кооператива, но это уже не так существенно.

    А еще собственниками в доме с ЖСК могут быть те граждане, которые купили квартиру в доме на вторичном рынке. Обычно они и членства в кооперативе не имеют, если зачем-то специально в него не вступили. И Жилищный кодекс в ч.2 ст.

    129 прямо указывает: в таких домах ключевые вопросы управления решает только собрание собственников, а не ЖСК.

    Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

    Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

    Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ.

    Содержание

    Способы управления многоквартирным домом подробнейшим образом прописаны в ЖК РФ. Но при этом не все жильцы МКД осознают, в чем состоят особенности каждого из видов, в чем их преимущества и недостатки.

    Понятие «управление многоквартирными домами»

    Что собой являет дефиниция «упраравлление МКД»? Это правовой механизм, который направлен в первую очередь на достижение безопасных и благонадежных условий жизни простых граждан – владельцев жилых помещений на территории МКД. Более подробно основополагающие характерные черты дефиниции представлены в ЖК РФ, в котором разъясняются все стандарты управления многоквартирным домом, процедура осуществления отбора управляющей организации или ТСЖ.

    Помимо прочего, именно в представленном Кодексе впервые законодатель предлагает подробнейшее определение и результату руководства многоквартирными домами.

    Так, управление должно быть направлено не только на обеспечение благоприятных условий для проживания на территории жилых помещений, но и своевременно обеспечивать владельцев жилья коммунально-бытовыми услугами, а также быть нацелено на достижение консенсуса между владельцами по вопросам, касающимся капитального ремонта и содержания имущества.

    Стандарты, цели и правила деятельности по управлению МКД

    Основы управления многоквартирным домом, или проще говоря, стандарты, подразумевают под собой постановку конкретной цели — для чего необходим подобный правовой механизм. Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ и имеют исчерпывающий перечень:

    • гарантия обеспечения комфортабельных условий на территории жилых квартир в МКД;
    • соответствующее содержание жилья, в том числе и общего имущества;
    • взаимовыгодное пользование субъектами правоотношений общим имуществом на территории многоквартирного жилья;
    • предоставление полнейшего спектра коммунально-бытовых услуг владельцам жилья.

    Для осуществления этих целей законодатель разработал и целый перечень задач, которые позволят достичь воплощения на практике весомого результата от руководства многоквартирными домами:

    • владельцы жилья должны осуществить поиск организации, являющейся поставщиком услуг и работ;
    • хозяева жилых помещений должны организовать порядок предоставления жилищно-коммунального обслуживания, осуществив заключение договора управления многоквартирным домом с ЖСК, товариществом, управляющей организацией;
    • коллективное собрание владельцев жилья должно контролировать объем поставленных услуг, качество проведения капитального ремонта даже в тот момент, если договор управления многоквартирным домом подписан с товариществом, конкретным ЖСК или управляющей организацией и пр.

    Содержание общего имущества в многоквартирном доме

    Условия договора управления многоквартирным домом подразумевают наложение на ТСЖ, ЖСК, или орган управляющей организации определенных обязательств, неисполнение которых приводит к применению санкций со стороны законодательства. В частности, данные требования, которые предусматривает законодательный порядок, прописаны в Постановлении Правительства РФ под № 491.

    Перечень требований руководства общим имуществом и многоквартирными домами признается открытым и может быть дополнен ФЗ. Следует отметить, что внесение дополнительных условий управления общим имуществом входит только в федеральную компетенцию и никоим образом не может быть осуществлено органами МСУ.

    При этом следует отметить, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для руководства общим имуществом (в том числе для осуществления услуг по проведению капитального ремонта жилья), до сих пор не разработан органами госвласти.

    Это детерминируется тем, что руководство многоквартирными домами в каждом конкретном случае имеет свои конкретные индивидуальные параметры. Кроме того, разработка универсального списка может ограничить собой поле деятельности ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

    Обязанность собственников по управлению МКД. Выбор управляющей организации

    Несмотря на то, что законодательный порядок предусматривает различные формы управления многоквартирным домом, основная обязанность возлагается все же на собственников жилых помещений. Это регламентировано ст. 39 ЖК РФ, в которой прописано, что на собственников жилых помещений возлагается обязанность осуществления капитального ремонта, а также должного ухода за общим имуществом.

    Это необходимо осуществлять с целью поддержания недвижимости в оптимальном состоянии, что не будет нести риск для лиц, которые проживают на территории жилых помещений.

    Если сделать отсылку к ст. 161 ЖК РФ, то хозяева недвижимости должны в обязательном порядке осуществить выбор способа управления многоквартирными домами. В другой ситуации это обязательство переходит на муниципальный орган власти, который ориентируясь на ст.

    162, воплощает на практике выбор способа управления многоквартирным домом.

    При этом отбор будет происходить между ТСЖ (товариществом), ЖСК и управляющей компанией для осуществления деятельности, направленной на проведение капитального ремонта, управление общим имуществом и поддержание его в оптимальном состоянии.

    Выбор и изменение способа управления МКД. Непосредственное управление собственниками

    Ссылка на основную публикацию