Жэк: что такое и для чего нужна эта коммунальная организация

Содержание

Что такое ЖЭК и чем он должен заниматься? — База ответов на любые вопросы

Жэк: что такое и для чего нужна эта коммунальная организация

Если в квартире прорвало водопроводную или отопительную трубу – каждый знает, что нужно перекрыть вводной кран и позвонить в ЖЭК, чтобы прислали мастера для ремонта.

Если во дворе никто не убирает – значит, ЖЭК плохо работает и не выполняет своих обязанностей.

Но хорошо ли вы знаете, что такое ЖЭК и чем он на самом деле должен заниматься? Далеко не все в нашей стране четко представляют себе, на каких условиях сегодня строятся взаимоотношения между жильцами многоквартирных домов и коммунальными службами.

Что такое ЖЭК?

Аббревиатура «ЖЭК» расшифровывается как Жилищно-Эксплуатационная Контора.

Это учреждение, которое обеспечивает работу коммунальных служб и фактически отвечает за поддержание наших домов в нормальном жилом состоянии.

Обратите внимание

В разных городах эти предприятия раньше могли называться: ремонтно-эксплуатационными предприятиями (РЭП), ремонтно-эксплуатационными управлениями (РЭУ), жилищно-эксплуатационными управлениями (ЖЭУ).

Эти предприятия в СССР и России существовали на протяжении 55 лет, до принятия нового Жилищного кодекса, которое состоялось в 2005 году. Сегодня ЖЭКи в их первоначальном смысле прекратили свое существование, и на их месте возникли новые коммунальные структуры.

Современные аналоги ЖЭКов

Изначально все ЖЭКи были государственными предприятиями, но после распада СССР и перехода подавляющего числа квартир в частную собственность они были переданы под муниципальное управление.

После ввода в действие нового Жилищного кодекса государственные и муниципальные ЖЭКи были упразднены, а на их месте созданы частные управляющие компании (УК) и товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Большинство из этих частных структур появились на базе прежних ЖЭКов и даже не сменили руководство. От прежних предприятий они унаследовали всю инфраструктуру и функции, фактически сменив только вывеску и собственника.

Чем занимаются ЖЭКи, т.е. созданные на их месте управляющие компании?

Круг обязанностей управляющих компаний очерчен Жилищным кодексом и договором, который УК подписывают с представителями жильцов многоквартирных домов.

Работа сотрудников УК оплачивается частично жильцами домов в виде коммунальных платежей, частично – муниципальными органами.

Жильцы имеют право требовать от УК четкого выполнения прописанных в договоре обязательств, но взамен обязаны вовремя платить по счетам-квитанциям.

Услуги ЖЭКов (управляющих компаний) делятся, согласно Жилищному кодексу, на:

— обязательные, включающие перечень работ постоянного и сезонного характера, направленных на поддержание хорошего состояния дома и исправную работу коммуникаций;

— необязательные, которые заказываются жильцами дома в индивидуальном порядке и оплачиваются отдельно.

Подробный список обязанностей управляющих компаний включает десятки пунктов и подпунктов, подробно прописанных в 154 статье Жилищного кодекса. К необязательным услугам относятся работы, выполняемые по личным или коллективным заявкам жильцов.

Так, сотрудники управляющей компании могут заменить в подъезде деревянные старые рамы пластиковыми окнами, выполнить качественный нестандартный ремонт лестничных клеток, установить новые отопительные элементы взамен старых чугунных батарей и т.д. Эти работы не входят в обязательный перечень Жилищного кодекса, но выполняются по индивидуальным заявкам, если у жильцов возникает желание улучшить таким образом свой дом.

Порядок оплаты услуг ЖЭКа

Несмотря на то, что многоквартирные дома часто строятся по стандартным проектам, затраты на их содержание могут несколько различаться. Размеры коммунальных платежей утверждаются минимум один раз в год общим собранием жильцов дома.

На этом же собрании составляется план работ на будущий год, согласно которому управляющая компания затем проводит ремонт и обслуживание дома помимо обязательных работ, перечисленных в ЖК. Все это фиксируется в договоре на обслуживание, который подписывают представители домового самоуправления и ЖЭКа (управляющей компании).

Договор – это важно

Если УК выставляет, по мнению жильцов, слишком высокие цены на свои услуги, либо берет оплату, но не выполняет своих обязанностей, жильцы могут обратиться в суд и добиться либо снижения оплаты, либо выполнения всего перечня работ с надлежащим качеством.

Кроме того, жильцы могут подать жалобу в Роспотребнадзор и в Государственную жилищную инспекцию. Но при отсутствии договора управляющей компании намного легче объяснить свою бездеятельность.

Регулярное возобновление договора между жильцами и управляющей компанией находится в интересах собственников жилья, так как в этом случае им намного легче заставить ЖЭК выполнять свои обязанности в полном объеме.

Какие обязанности ЖЭКа перед жильцами: кто занимается ремонтом дома и отдельной квартиры, платные и бесплатные услуги

Жэк: что такое и для чего нужна эта коммунальная организация

Содержание

Как регулируется ответственность ЖЕКов

Обязанности жэка перед жильцами: обслуживание, порядок предоставления услуг

Бесплатные услуги ЖЭКа

Платные услуги ЖЭКа

Что делать, если жэк не выполняет свои обязанности

Методы воздействия жилищной эксплуатационной конторы

Жизнь в многоквартирных домах сегодня кипит как никогда. Повышение платы за коммунальные услуги и перманентное снижение уровня поддержки жилищного фонда вызывают большое количество вопросов. В большинстве случаев негодования проживающих имеют эмоциональную подоплеку, потому как собственники квартир даже не знают обязанности ЖЭКа, закрепленные в действующем законодательстве.

Взаимоотношения с управляющей компанией строятся исключительно на договорных условиях (жилищные договоры). Чаще всего редакция контрактов с компаниями является безоговорочной или носит характер оферты. Крайне редки случаи, когда проживающие могут вносить изменения в предлагаемые редакции договоров, а еще реже, когда договор может просмотреть опытный юрист.

Как регулируется ответственность ЖЕКов

Рассматривая платные услуги ЖЭКа, их необходимость или целесообразность, необходимо обратиться в букве Закона.

Основными регламентирующими деятельность управляющих компаний документами на сегодня являются:

  • Жилищный Кодекс (ЖК) Российской Федерации. Основной правоустанавливающий документ;
  • Свод Федеральных Законов, регулирующих порядок установления (изменения, повышения);
  • Серия Постановлений Правительства Российской Федерации в части порядка обеспечения коммунальными ресурсами (время включения отопления, установки коллективных приборов учета и другие вопросы).

Ответственность ЖЭКов регламентируется по большей части Жилищным Кодексом, согласно которому контролируется деятельность профильных компаний на договорной основе. В течение срока действия договора на оказание коммунальных услуг обязанности ЖКХа перед жильцами должны исполняться надлежащим образом.

Обязанности жэка перед жильцами: обслуживание, порядок предоставления услуг

Жители многоквартирного дома, оплачивая услуги ЖКХ, часто не совсем верно, а то и вовсе не представляют что же именно они могут требовать от этой управляющей конторы.

Бесплатные услуги ЖЭКа

По закону, в перечень обязательных услуг, которые предоставляет ЖЭКа входят содержание общего имущества дома, его своевременный ремонт, уборка территории. В рамках этих задач жилищно-эксплуатационная контора предоставляет бесплатные (обязательные) услуги:

Бесплатные услуги жилищной конторы:

  • Уход за общим имуществом:
  • Ремонт фасадов, крыши,
  • Уборка снега и наледей с крыш
  • Уборка территорий, подметание прилегающих к жилым домам
  • Замена и утепление окон в подъездах
  • Укрепление козырьков здания
  • Ремонт дверных проемов помещений общего назначения, оконных проемов (включая замену стекол);
  • Влажная санитарная уборка на лестничной площадке.
    • Технический надзор за коммуникациями многоквартирного дома
  • Контроль, отключение и подключение отопления дома
  • Ликвидация воздушных пробок
  • Утепление трубопроводов
  • Наружное электроснабжение (освещение дома, ремонт электропроводки в подъезде, замена плафонов на лестнице, служебных помещениях общего пользования)
  • Прочистка трубопроводов водоснабжения
  • Регулировка бачков смывания в санузлах жильцев
  • Ремонт электрических щитов, светильников
  • Прочистка засоров канализации внутри дома
  • Ликвидация течи батарей
  • Ремонт водопроводов (сварочные работы, замена труб)
  • Замена кранов, ван, смесителей, унитазов в квартирах в результате их физического износа
  • Откачка воды и обслуживание подвала
  • Отключение стояков
  • Количество бесплатных услуг ЖКХ довольно большое. Но стоит понимать, что управляющая контора занимается именно общим имуществом и несет ответственность в первую очередь за него и последствия от его неисправности. Так, если в результате прогнившей крыши вашу квартиру затопило, то все материальные последствия будет нести ЖЕК.

    Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

    Платные услуги ЖЭКа

    В большинстве жильцы многоквартирного дома рассчитывают на сотрудников ЖКХ и в случае ремонта своего личного приватизированного помещения. Часто у граждан появляется потребность в срочных услугах электрика, если запахло проводкой, или сантехника, когда начинает течь кран или есть желание поменять свою вану, добавить несколько батарей.

    Безусловно, контора может предоставить такого рода услуги, ведь в ее рабочий коллектив входят такие специалисты, но делать это на бесплатном основании она не обязана.

    Поэтому ЖКХ предоставляет и платные услуги для многоэтажек:

    • Работы по сантехнике в квартире:
  • Замена смесителей, умывальника, полотенцесушителя
  • Ремонт смывного бачка
  • Устранение засоров
  • Замена щитка, счетчика на нового
  • Ремонт розеток, выключателей, светильников в комнатах
  • Замена плиты (электрической и также газовой)
  • Монтаж, замена и ремонт электропроводки
  • Ремонт ручек, проемов, замков двери
  • Ремонт пола, замена польного покрытия
  • Заделка стен, проемов (при ремонте)
  • То есть, услуги которые требуются вам лично для создания комфортных условий именно в вашей квартире будут отнесены к платным.

    Что делать, если жэк не выполняет свои обязанности

    В настоящее время остро стоит вопрос с качеством предоставления коммунальных услуг. Согласно действующему законодательству собственники жилых помещений могут оставить за собой право ухаживать за своим имуществом.

    Альтернативным решением вопроса является передача управления собственностью профильной компании. В большинстве случаев «избавиться» от навязанных услуг практически невозможно. Вдобавок управляющие компании фактически не исполняют надлежащим образом свои обязанности по многоквартирным домам.

    Ситуация выглядит так, как будто организации занимаются только начислением и сбором обязательных платежей.

    Вопросы по жилому дому надлежит решать на общем собрании.

    Первичный орган управления правомочен отказать управляющей компании в оплате услуг ненадлежащего качества или не оказанных вовсе.

    При этом любой из собственников правомочен обратиться к руководителю профильной компании письменно, указав проблемный вопрос.

    Так начинается процесс досудебного урегулирования спорных моментов. Согласно норме Закона, с ЖЭКа должен поступить ответ в течение 10 дней.

    Если управляющая компания решает отложить дело в долгий ящик, а попросту проигнорировать обращение, за этим может последовать жалоба на ЖЭК в жилищную инспекцию. Это специальный орган, в обязанности которого входит надзор за работой управляющих компаний.

    Важно

    В жалобе указывает каким образом ЖЭК не выполняет свои обязанности, а также просьба привлечь ответственных лиц организации к административной ответственности. На рассмотрение такой жалобы у надзорного органа есть 30 дней. По истечении этого срока проводится проверка оснований для формирования жалобы и выносится предписание управляющей компании.

    В случае, если наружный ремонт или другой обязательный вид услуг не проводится, домоуправление получает административное взыскание. Наличие двух таких наказаний лишает права обслуживать конкретный дом. Если доля обслуживаемого фонда, по которому имеются серьезные претензии, достигает 15% и более, компанию вообще могут лишить лицензии.

    Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

    Методы воздействия жилищной эксплуатационной конторы

    Для того чтобы расстаться с нерадивым управленцем, существует коллективный метод решения проблемы.

    Отказаться от предоставления услуг управляющей компании можно в случае, если такое мнение поддерживают более чем 50% жильцов многоквартирного дома.

    Причины могут абсолютно любые, например, ненадлежащего качества сантехнический ремонт или разбитый электрический щиток. Такое право проживающих закреплено в статье 198 Жилищного Кодекса.

    Последней инстанцией, которая занимается решением вопросов в сфере жилищного законодательства, является суд. В этой инстанции рассматриваются вопросы общего характера, ненадлежащего ремонта или качества оказанных услуг.

    Собственники жилых помещений нередко обращаются исками с требованием провести ремонт в своем жилище, если утрата внешнего вида квартиры стала следствием аварийного состояния фонда (например, протекающей крыши или меж стенных швов).

    Для восстановления своих прав придется понести определенные расходы, в частности, на проведение экспертизы.

    Бездействие, которое годами наблюдается со стороны проживающих в многоквартирных домах, только увеличивает состояние коррупции в сфере жилищно-коммунального хозяйства. «Экономия» за счет неоказанных услуг методично перетекает в карман должностных лиц. При этом во время проведения проверок часто выясняется, что на бумаге услуги оказываются своевременно и в полном объеме.

    Какие обязанности у управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту многоквартирного дома?

    Жэк: что такое и для чего нужна эта коммунальная организация

    Сейчас жильцы часто сталкиваются с тем, что управляющая компания нарушает их права.

    Однако еще более плачевно то, что сами жильцы обычно даже не подозревают о том, что они нарушаются.

    Поэтому стоит разобраться в том, что входит в прямые обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту домов.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам :

    Обязанности управляющей компании ЖКХ по закону

    Деятельность управляющих компаний регулируется законодательством. Законодательная база, устанавливающая права и обязанности УК, содержится в Жилищном кодексе РФ. В частности, это оговаривается в 161-162 статьях.

    Жилищный кодекс

    УК должна обеспечить жильцов подходящими и безопасными условиями проживания, а также достойное содержание общей собственности, решать проблемы его использования и предоставлять жильцам коммунальные услуги.

    Так гласит первый пункт 161 статьи ЖК.

    Его первый подпункт вносит больше конкретики в вопрос содержания общего имущества и дает более четкую формулировку.

    Согласно ему, УК обязана:

  • Соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и правила пожарной безопасности, в целях сохранения надежности дома и благополучия жильцов;
  • Сохранять уровень безопасности, подходящий для поддержания жизни и здоровья людей, хранение их владений, а также собственности государства и муниципалитета;
  • Давать жильцам доступ к использованию помещений и общей собственности владельцев жилья;
  • Соблюдать права и интересы владельцев жилья в многоэтажном доме, если это не противоречит законодательству;
  • Поддерживать коммуникационную систему в хорошем состоянии, а также следить за исправностью приборов для учета и прочих видов всеобщего оснащения;
  • Осуществлять поставки ресурсов, необходимых для обеспечения жильцов коммунальными услугами.
  • Управляющая компания возлагает на себя обязанность за общую собственность в конкретном многоквартирном доме и за поставку коммунальных услуг, вне зависимости от степени благоустройства этой недвижимости.

    Качество обслуживания в любом случае должно соответствовать государственным требованиям и правилам, которые указаны в Жилищном кодексе.

    При этом УК несет ответственность не только перед государством или муниципалитетом, но и непосредственно перед жильцами.

    Также управляющая компания обязана обеспечивать для жильцов доступ к сведениям о ее финансово-хозяйственной деятельности, об услугах, которые она оказывает, и о порядке их оказания.

    Совет

    Она должна осведомлять жильцов о стоимости и тарифах на все предоставляемые ей услуги.

    В 162 статье оговариваются правила заключения соглашения управления многоквартирным домом, которое заключается между УК и всеми собственниками его помещений. Данный документ стоит рассмотреть отдельно, так как он имеет под собой достаточно объемную законодательную базу.

    к содержанию ↑

    Договор управления

    Данный документ может быть заключен лишь с УК, которая имеет разрешение на такую деятельность.

    В противном случае, организация не будет соответствовать требованиям, которые установлены законом, и следовательно не имеет права на заключение подобных соглашений.

    При его заключении необходимо собрать всех владельцев жилья в этом доме.

    Согласно второму пункту, соглашение по управлению домом означает, что УК обязуется:

    • Выполнять свою работу в срок, за установленную плату;
    • Проводить ремонт и обеспечивать содержание общей собственности владельцев помещений;
    • Предоставлять им коммунальные услуги;
    • Проводить другую управленческую деятельность.

    При этом, список работ и услуг, которые входят в обязательства УК, должен быть указан в соответствующем соглашении.

    Образец типового договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией Вы можете скачать здесь.

    Начать выполнение условий соглашения компания должна не позже, чем в течение одного месяца после его подписания. Однако если в соглашении указан иной срок, то УК обязана приступить к работе в течение указанной даты.

    За месяц до окончания срока действия договора, УК должна передать всю документацию на данный дом управляющей организации, которая была выбрана. А также УК обязана давать владельцам квартир регулярные отчеты о своей деятельности.

    к содержанию ↑

    Иные нормативные акты

    Согласно иным документам, управляющая компания должна содержать в надлежащем состоянии придомовую территорию закрепленного за ней многоквартирного дома.

    Придомовой территорией принято считать участок земли, который закреплен за конкретным объектом недвижимости.

    Контролировать факт и качество выполнения работ по содержанию данной территории должны жильцы.

    А следить необходимо за следующим:

  • За тем, чтобы УК регулярно выполняла уборку придомовой территории;
  • Проводила ее озеленение;
  • Вовремя вывозила все бытовые отходы;
  • Устанавливала на территории детские площадки, лавочки и прочее.
  • к содержанию ↑

    Права

    Кроме обязанностей, законодательство и нормативные акты устанавливают права УК.

    Жильцам также необходимо их изучить, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нарушив одно из прав организации.

    Итак, УК имеет право на:

    • Получение дохода;
    • Взыскание долгов с жильцов;
    • Лишать жильца определенного ресурса за долги;
    • Начислять пени.

    По сути, доход управляющей компании зависит от тарифа на оплату ее услуг.

    Организация имеет полное право на его повышение, однако лишь при проведении собрания владельцев квартир и предоставлении сметы.

    Конечно, на собрании увеличение тарифа может быть не одобрено, и в таком случае УК обязана продолжить работу в прежнем режиме. На взыскание долгов УК имеет право, но только через суд.

    Однако можно обойтись и без суда, попросту отключив поставку коммунальной услуги, за которую не платит должник.

    Обратите внимание

    На последнее УК также имеет полное право. Его дает 354 Постановление. Но это возможно лишь в том случае, если ресурс поставляется жильцу через данную организацию, а не от ресурсоснабжающей организации напрямую.

    Еще одним способом борьбы с должниками является право на начисление им пени. Это разрешает 14 пункт 155 статьи ЖК. Пени начисляется с 91 дня просрочки.

    к содержанию ↑

    Функции

    Разобравшись со всеми законами и нормативными актами, которые устанавливают права и обязанности УК, стоит четко разобраться в том, что все-таки входит в обязательства организации, а что нет:

    • ОбслуживаниеВ обязанности УК входит наем организаций, которые специализируются на такой деятельности. При найме, компания заключает с ней договор.
    • УК не обязана осуществлять данную деятельность. Она лишь нанимает обслуживающую компанию и контролирует ее работу в конкретном доме.

    • Ремонтные работыДанная обязанность указывается в соглашении по управлению и в 161 статье. УК обязана проводить работы по сохранению состояния конкретного объекта недвижимости и его улучшению.В этот пункт также входит:
    • Контроль над предоставлением коммунальных услуг;
    • Контроль за их оплатой;
    • Организация ремонтных работ;
    • Сохранение безопасности и надежности многоквартирного дома.
    • Коммунальные услуги
    • УК должна обеспечить жильцов коммунальными услугами, путем заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, следить за их качеством и своевременной оплатой.

    • Уход за придомовой территориейОрганизация должна следить за придомовой территорией, а также выполнять ее уборку, озеленение и улучшение. Это регулируется условиями соглашения между жильцами и УК.
    • Технический контрольОрганизация обязана следить за качеством работы приборов учета, прочего оборудования и системы коммуникаций. Также, необходимо выполнять их ремонт и прочие работы, направленные на сохранение их в надлежащем состоянии.
    • ПерерасчетПерерасчет является больше правом, чем обязанностью УК. Однако организация все же обязана проводить перерасчет тарифов и стоимости оказываемых жильцам услуг.
    • Финансовое обеспечениеУК может и должна получать финансовое обеспечение для проведения ремонтных работ и работ по содержанию общей собственности владельцев квартир. Обычно, такими средствами ее обеспечивают сами жильцы.

    Чем жкх отличается от управляющей компании

    Жэк: что такое и для чего нужна эта коммунальная организация

    При втором варианте ТСЖ согласует тарифы и статьи, и так избежит лишних затрат собственников квартир. Ведь сообщество исключит ненужные услуги или сократит их. Все действия УК будут осуществляться от имени и за средства ТСЖ.

    А последнее будет платить за предоставленные услуги согласно договору. ТСЖ будет посредником между жильцами и управляющей компанией. Образец договора Может заключаться договор подряда или соглашение, в соответствии с которым ТСЖ будет управлять управляющая фирма.

    В договоре управления должны быть такие положения:

    • перечень работ, которые должны выполняться;
    • период действия договора.

    Не менее 50% жильцов должны поставить на соглашении свою подпись, иначе оно не вступит в силу, несмотря на принятое решение на собрании. Отнеситесь к выбору формы управления ответственно.

    Заключение Рассмотрев вопрос (ТСЖ или управляющая компания — что лучше?) и приняв решение в пользу того или иного варианта, жильцы должны понимать, что ни одна из форм организации не может быть по-настоящему эффективной, если сами жители не принимают в процессе управления участие. Когда они остаются равнодушными, не ходят на собрания и не интересуются текущими вопросами, то организация ТСЖ часто приходит в упадок, а управляющая компания, бывает, завышает стоимость своих услуг.

    Тсж или управляющая компания: плюсы и минусы, разница и преимущества

    Ведь председатель товарищества выбирается среди жильцов и участников организации, и зачастую помимо лидерских качеств никаких других необходимых навыков не имеет, что может осложнить ведение дел;

    • при возникновении задолженности у какого-либо из жильцов председателю необходимо ее распределить на остальных членов товарищества, так как собственного капитала ТСЖ нет, а значит, финансового кармана, из которого можно покрыть возникший долг во избежание приостановки услуг ЖКХ, нет;
    • существует вероятность повышенных цен на некоторые виды разовых работ в отличие от УК, так как у выполняющих ее подрядчиков нет заинтересованности в одиночном заказе;
    • ликвидация ТСЖ – длительный процесс, который также можно отнести к недостаткам.

    Резюмируя, можно сказать, что ТСЖ – наиболее прозрачный способ управления домом для собственников квартир, что является основным плюсом.

    Тсж или управляющая компания: что выбрать

    Условия проживания в многоквартирном доме, где проведено отопление, газ, вода, свет, конечно, очень комфортны по сравнению с собственным домом, где обо всем об этом приходится задумываться.

    Но в то же время, чтобы удовольствие было полным, за предоставляемыми услугами нужно следить и грамотно ими управлять.

    Для этого собственники квартир вправе выбрать наиболее удобную для них форму правления.

    Важно

    В нашей статье сегодня попробуем узнать: ТСЖ или управляющая компания — что лучше. Управляющая компания Данная организация является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим управление МКД. Это предпринимательская организация, а значит целью ее является извлечение прибыли.

    Главным документом, согласно которому ведется деятельность, является договор управления, заключенный с более чем 50 % собственников дома.

    Тсж или управляющая компания: что лучше?

    Или позвоните нам по телефонам: +7 (499) 455-03-75 (Москва)+7 (812) 317-72-35 (Санкт-Петербург)Это быстро и бесплатно! Что такое ТСЖ, ЖКХ, ЖЭК, ЖЭУ, УК? Жилищно-эксплуатационное управление (ЖЭУ) — это местная исполнительная организация жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), созданная еще в Советском Союзе и продолжившая свою работу в РФ. Находились данные ведомства на придомовых территориях, в границах микрорайона. В зависимости от города они имели различные названия:

    • жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК);
    • ремонтно-эксплуатационное предприятие (РЭП);
    • ремонтно-эксплуатационное управление (РЭУ).

    Все данные учреждения были созданы для содержания многоквартирного жилого фонда.

    Я собственник

    Тсж, жэк, жэу, жкх, управляющая компания: что это такое и как они работают?

    Процент устанавливается посредством подсчета площади, а не количества собственников. Функции УК заключаются в том, чтобы обеспечивать ремонт и содержание домов, согласно требованиям технического регламента. При этом собственники имеют право:

    • на получение интересующей их информации в течение пяти рабочих дней после обращения;
    • информации об объеме, перечне и качестве оказанных услуг;
    • проверять выполнение работ;
    • требовать устранения дефектов и следить за полнотой предоставленной услуги;
    • с первого квартала получать от управляющей организации отчет о выполненной работе.

    С другой стороны, управляющая компания не намерена понижать расходы на обслуживание дома.
    Кроме того, ее финансовая деятельность не всегда является прозрачной для жильцов, хотя последние редко когда этим интересуются.

    Минимальное количество членов ЖСК — 5, максимальное — по количеству квартир в доме. На стадии постройки дома и на первых порах после ввода его в эксплуатацию лучшей формой управления будет именно ЖСК. Основное предназначение такой организации — завершить постройку дома и убедиться, что в его конструкции нет никаких недостатков.

    Внимание

    Далее лучше образовать ТСЖ, так как:

    • Все доходы, полученые ЖСК, распределяются между его членами. Доходы ТСЖ остаются в организации и могут быть потрачены на обустройство дома.
    • Полномочия ЖСК по обслуживанию дома меньше, чет ТСЖ.

    Обязанности управляющей компании и ее ответственность по содержанию многоквартирного дома

    Жэк: что такое и для чего нужна эта коммунальная организация

    Жильцы многоквартирных домов далеко не всегда знают весь спектр обязанностей, возложенных на управляющую компанию.

    Стандартная формулировка «услуги по содержанию и ремонту жилья» на деле включает очень широкий перечень работ и услуг.

    А в силу неосведомленности собственников жилых помещений недобросовестные управляющие компании не всегда выполняют все свои обязательства перед ними.

    Важно

    Тогда у жильцов многоквартирного дома возникает недопонимание, куда же тратятся немалые суммы, регулярно направляемые в адрес организации, осуществляющей управление.

    Чтобы подобных вопросов не возникало нужно четко понимать, что именно входит в понятия «управление домом» и «содержание жилья», а также знать, каким образом можно проконтролировать выполнение обязанностей управляющей компанией в сфере ЖКХ.

    Что такое управляющая компания?

    Управляющей компанией является юридическое лицо.

    Основная деятельность таких организаций– это оказание услуг по управлению многоквартирными домами, содержанию общедомового имущества, организации бесперебойного оснащения необходимыми ресурсами и поддержанию надлежащего уровня технического и санитарного состояния.

    Управляющие компании подразделяются на три вида:

    • управляющие;
    • гибридные;
    • эксплуатационные.

    Управляющие организации самостоятельно занимаются только управлением и содержанием общедомового имущества. Для технического и санитарного содержания, а также оказания коммунальных услуг жильцам ими привлекаются сторонние организации и лица на договорной основе.

    Гибридные компании самостоятельно осуществляют управление, эксплуатацию, обеспечивают надлежащее санитарное и техническое состояние, оказывают коммунальные и иные услуги.

    Эксплуатационные работают на основании договора подряда, заключенного непосредственно с собственниками квартир или с ТСЖ в лице правления или председателя. Они оказывают услуги по эксплуатации, а также техническому и санитарному содержанию многоквартирного дома.

    Чем регламентируется работа УК?

    Список нормативных актов, регламентирующих и регулирующих работу управляющих организаций достаточно обширен.

    Основные из них:

    Права и обязанности УК

    Все права и обязанности по содержанию многоквартирного дома, возлагаемые на управляющую компанию, можно подразделить на две категории:

    • работа по эксплуатации и осуществлению ремонтных работ;
    • услуги организационного и управленческого характера.

    К работам по эксплуатации и ремонту относятся:

  • Обеспечение пожарной и общей безопасности жильцов дома.
  • Осуществление регулярного осмотра имущества общего пользования и выявление повреждений. Обычно такой осмотр проводится два раза в год, здание при этом осматривается полностью начиная от фундамента и заканчивая чердачным помещением и крышей. Рекомендуется такая профилактическая проверка перед, а также по окончании отопительного сезона.
  • Работы по текущему ремонту имущества, являющегося общим.
  • Мероприятия, направленные на подготовку многоэтажки к холодному периоду.
  • Устранение различного рода аварий и их последствий в многоквартирном доме.
  • Поддержание рабочего состояния всевозможных сетей и коммуникаций внутри дома.
  • Поддержание чистоты в подъездах, их регулярная уборка и санитарная обработка.
  • Благоустройство прилегающей к дому территории, работы по ее озеленению.
  • Транспортировка мусора и прочих отходов.
  • Обеспечение установки общедомовых приборов учета и их дальнейшая эксплуатация.
  • Принятие мер для более эффективного расходования энергии и снижения расходов на коммунальные услуги.
  • Под услугами организационного и управленческого характера подразумеваются:

  • Обеспечение и контроль оплаты жильцами жилищно-коммунальных услуг.
  • Выявление недобросовестных жильцов, злостных неплательщиков и граждан, использующих ресурсы в обход установленных учетных устройств.
  • Взаимодействие с предприятиями, ответственными за коммунальные услуги и контроль их должного качества.
  • Хранение и обеспечение целостности технической и иной документации на многоквартирный дом.
  • Учет жильцов дома, в том числе и проживающих на основании договора найма жилого помещения.
  • Организация собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе. Такие собрания должны проводиться не реже, чем один раз в год.
  • Доведение до собственников новых тарифных ставок на коммунальные услуги.
  • В свою очередь управляющая организация вправе:

  • Требовать от собственников своевременной и полной оплаты всех предоставляемых услуг, в случае нарушения сроков выставлять пени.
  • Требовать, чтобы жильцы в заранее обговоренное время предоставили доступ в квартиры сотрудникам аварийных или иных служб для осмотра коммуникаций или осуществления ремонта.
  • Не реже, чем один раз в полгода проверять правильность и достоверность переданных жильцами показаний приборов учета различных ресурсов.
  • В случаях, не противоречащих Законодательству, ограничивать жильцов в коммунальных услугах и ресурсах.
  • В соответствии с Законом о защите персональных данных привлекать для осуществления расчетов оплаты за коммунальные услуги, распечатки квитанций, а также доставки их до конечного потребителя сотрудников сторонних организаций.
  • Пользоваться прочими правами, не ограниченными действующим Законодательством.
  • Каким образом организуется работа УК?

    Возможны два варианта организации работы по обслуживанию и управлению многоквартирного дома.

    Первый вариант, когда управляющая компания фактически состоит из руководителя и группы менеджеров. Они решают организационные вопросы, принимает какие-то решения, решает текущие проблемы.

    А для осуществления ремонтных работ, уборки помещений общего пользования, обслуживания общедомового имущества и выполнения прочих работ привлекаются сторонние организации.

    При этом за все оказанные ими услуги и выполненные работы отвечает управляющая компания.

    При втором варианте организация в полном объеме принимает на себя все обязанности по управлению, обслуживанию и эксплуатации.

    Для этого в компании должен быть предусмотрен более широкий штат рабочих, а также наличие необходимого оборудования и техники. Но при этом осуществление работ подвергается более тщательному контролю.

    Порядок отчета перед жильцами

    Порядок отчета управляющей компании перед собственниками жилых помещений строго регламентирован положениями Жилищного кодекса РФ. В соответствии с ним управляющий орган обязан ежегодно предоставлять такой отчет до окончания первого квартала следующего за отчетным года.

    Договором об управлении многоквартирным домом может быть установлен иной порядок и сроки.

    Отчет должен быть максимально полным, комплексным и всесторонним. Он должен отражать состояние всех основных показателей деятельности компании по содержанию жилья в течение года. Также он должен содержать план работ на будущий год, направленных на улучшение условий проживания и благоустройства территории.

    Отчет должен предоставляться собственникам на утверждение на общем собрании жильцов.

    Так как собственники жилых помещений собственноручно или посредством правления ТСЖ нанимают управляющую компанию для оказания конкретных услуг на возмездной основе, то закономерно желание жильцов контролировать качество оказываемых им услуг.

    Такое право им предоставляет Жилищный кодекс РФ.

    Жильцы вправе контролировать:

  • Качество и своевременность выполняемых работ и оказываемых услуг, прописанных в договоре с управляющей организацией.
  • Полностью ли выполняются должные работы.
  • Все ли обязанности управляющей организацией исполняются.
  • Подобный контроль стал возможен с появлением Федерального закона N 237-ФЗ от 27.07.2010г. Он обязывает управляющие организации обеспечивать жильцам доступ к такой информации, как финансово-хозяйственное состояние, выполнение работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, формирование и обоснованность расценок на коммунальные услуги, порядок оказания услуг.
  • Разрешение спорных ситуаций

    К сожалению статистика такова, что жильцы далеко не всегда удовлетворены работой компании, которой вверено управление домом. Да и сами компании, осуществляющие управление далеко не всегда добросовестно относятся к своим обязанностям.

    Причины спора с управленцами могут быть разные. Например, неоказание услуг, оговоренных договором или невыполнение текущего ремонта.

    Совет

    В любом случае, если управляющая компания не выполняет свои обязанности начать нужно с мирных переговоров и в первую очередь связаться с ее руководством и попытаться выяснить причины.

    Если же такие действия ни к чему не привели, то не обойтись без обращения в соответствующие органы. К ним относятся:

    • Роспотребнадзор;
    • Жилищная инспекция;
    • судебные инстанции.

    Но начать обжалование в любом случае нужно с самой управляющей компании. В ее адрес необходимо составить письменную претензию с указанием и детальным описанием всех невыполненных обязательств или ненадлежащим образом оказанных услуг.

    Этот шаг пропускать нельзя, так как именно письменный ответ на этот документ послужит основанием для обращения в вышестоящие надзорные учреждения.

    В случае если никакой реакции на предоставленную претензию не последовало, имеет смысл обращаться в Роспотребнадзор и Жилищную инспекцию. Эти организации компетентны в решении спорных вопросов, касающихся управления многоквартирным домом.

    Если же в процессе разрешения спорной ситуации были обнаружены более серьезные нарушения в обслуживании и эксплуатации дома, то необходимо в прокуратуру или в судебные органы направить соответствующее заявление на управляющую компанию, образец которого не имеет строго утвержденной формы.

    Обязанности управляющей компании по содержанию жилья и управлению общим имуществом собственников многоквартирного дома – достаточно тяжкая ноша. Такая работа имеет много тонкостей и нюансов.

    Собственники квартир должны четко представлять весь процесс и порядок организации управления. Только тогда услуги управляющей организацией будут оказаны в полном объеме и надлежащем качестве.

    Видео: Что делать, если УК не выполняет свои обязанности?

    В репортаже рассказывается об эксперименте, который провела администрация Республики Якутия. Чтобы бороться с неудовлетворенностью жителей работой УК власти решили вести рейтинг по показателям деятельности данных организаций.

    Теперь жителям будет намного проще определиться в выбором организации, которой доверить управление многоквартирным домом и избежать споров с руководством УК и некачестенного предоставления их услуг.

    Возможно Вас так же заинтересует:

    Разбираемся с платежами в ЖЭК и УК

    Жэк: что такое и для чего нужна эта коммунальная организация

    Оплачивая очередную квитанцию за коммуналку, можно заметить, что в прошлом месяце оплата была меньше, а какого-либо ремонта, оправдывающего удорожание ЖКУ, не наблюдалось. Откуда появляются дополнительные суммы, кто за это отвечает и как сэкономить на коммунальных платежах за счет субсидии — расскажет IRR.ru.

    ЖЭК или УК?

    Более 10 лет назад государство приняло решение передать содержание домов в частные руки: после принятия нового жилищного кодекса, начиная с 2005 года, благодаря соответствующим поправкам жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи) прекратили свое существование, и на смену им пришли управляющие компании (УК) и товарищества собственников жилья (ТСЖ).

    По своим задачам учреждения прошлого и настоящего практически не отличаются: и те, и другие отвечают за обеспечение жителей коммунальными услугами, а также содержание общих помещений. Различие состоит лишь в статусе организаций. Фактически ЖЭКов в России не осталось, но граждане и сегодня по привычке продолжают использовать в обиходе этот термин, хоть юридически он и устарел.

    Из чего складывается оплата

    Обратите внимание

    Итоговая сумма к оплате зависит от количества полученных услуг, их размера и стоимости.

    Какие услуги предоставляет УК

    Все услуги, которые гражданам предоставляет любая УК, можно разделить на 2 группы: коммунальные услуги по обслуживанию отдельных квартир и услуги по содержанию общего имущества владельцев дома.

    К первой группе относятся:

    • Горячее и холодное водоснабжение;
    • Газоснабжение;
    • Электроэнергия;
    • Водоотведение и канализация;
    • Отопление.

    То есть это услуги, которые рассчитываются по индивидуальным счетчикам или исходя из размеров квартиры и т.д.

    Во второй группе находятся:

    • Ремонт подъездных помещений;
    • Уборка и облагораживание придомовых площадей;
    • Вывоз мусора;
    • Освещение, отопление, уборка подъезда;
    • Оплата услуг консьержа, домофона, лифта и др.

    Здесь можно увидеть работы по обслуживанию помещений общего пользования. Размер платы за содержание дома устанавливается жильцами самостоятельно: на общем собрании собственников жилья или органами управления ТСЖ. Но на деле мало кто проявляет активность в этом вопросе, и поэтому за собственников расценки определяют органы местного самоуправления, или УК вовсе навязывают свои предложения.

    Как рассчитывается сумма

    Все услуги рассчитываются исходя из произведения тарифа и потребления. Тарифы устанавливаются властями, а потребление может рассчитываться двумя способами. Если имеются счетчики — то его размер соответствует их показателям.

    Сегодня граждане могут поставить счетчики для учета использованной воды, газа, электричества и, что пока непопулярно, тепла.

    Особенно выгодно ставить счетчики, если в квартире никто не проживает — так не придется платить по нормативам, а значит, собственники будут освобождены от некоторых видов квартплаты. Однако за общедомовые нужды платить все равно придется.

    В остальных случаях для расчета берут нормативные показатели или данные с общедомовых счетчиков. На нормы потребления оказывают влияние следующие факторы: количество жильцов в помещении, его площадь и наличие особых энергоемких приборов, например, водонагревателей.

    Что делать, если УК обманывает

    Если закралось подозрение о том, что квартплата завышена, в первую очередь необходимо отправиться за разъяснениями в УК.

    Такие организации обязаны раскрывать всю информацию, касающуюся обслуживания домов: тарифы, акты выполненных работ, сметы, расчеты.

    Важно

    Когда работники отказываются предоставлять эти сведения, стоит написать жалобу на имя начальства, возможно, дело в самих кадрах. Ответ должны дать в течение 10 дней, но если этого не произошло — составляйте жалобу в Жилищную инспекцию.

    Предположим, сведения и разъяснения вы получили, но оказалось, что:

    • В расчетах имеется ошибка (указаны цифры не с ваших счетчиков);
    • Вы не проживали какой-либо отрезок времени в квартире и можете это подтвердить документально (командировка, госпитализация);
    • Среди добросовестных жителей распределили долги неплательщиков;
    • Имеющиеся на бумаги услуги фактически не осуществлялись (например, призрак-консьерж);
    • Предоставлены услуги плохого качества или в неполном объеме (после ремонта краска на стенах потрескалась через неделю).

    В любой из этих ситуаций жильцы могут запросить перерасчет платежа на основе письменного заявления и подтверждающих документов. Компании, которым не нужны проблемы, не будут препятствовать этой процедуре.

    Однако если УК не в первый раз заставляет платить за несуществующие услуги или постоянно предоставляет их в ненадлежащем качестве, то лучше обратиться в суд, Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор для разбирательства с нерадивыми предпринимателями, а после сменить управляющую компанию.

    Субсидия на оплату ЖКХ

    У россиян есть возможность сэкономить на коммунальных платежах за счет целевой субсидии.

    Условия

    Согласно ст. 159 ЖК РФ, граждане имеют право на предоставление субсидии на оплату ЖКУ, если доля расходов на коммунальные услуги от доходов семьи превышает установленные в регионе нормы. В зависимости от региона доля может составлять 15-22% или меньше. Таким образом, если семья тратит на ЖКУ более 22% своего дохода — она может претендовать на субсидию. При этом выплата предоставляется:

    • Пользователям помещений, входящих в государственный и муниципальный жилой фонд;
    • Нанимателям частного жилья;
    • Членам жилищного кооператива;
    • Собственникам жилых помещений.

    Исключение из них составляют иностранцы и должники — этим категориям нельзя получить субсидию.

    Размер субсидии зависит от дохода семьи, набора коммунальных услуг, региональных тарифов и стандартов, а выплачивается из средств регионального бюджета. Начисление денежных средств происходит ежемесячно в течение полугода.

    Совет

    При этом деньги  перечисляются до даты оплаты коммунальных услуг, а граждане обязаны отчитаться за полученные средства (предоставить квитанцию). Если получатель субсидии не отчитается в целевом использовании средств, то сумма считается не тронутой, и в следующем месяце выплата не приходит.

    Когда гражданин теряет право на получение субсидии,  он добровольно (или в судебном порядке) должен возместить полученные, но не использованные (или использованные не по назначению) средства.

    Лучше воспользоваться субсидией зимой — в отопительный сезон квартплата намного выше. Так гражданам, получающим финансовую поддержку, удается больше сэкономить на ЖКУ.

    Как получить субсидию

    Субсидия назначается в местных органах социальной защиты. Для этого необходимо написать заявление на получение помощи и предоставить:

    • Справку о составе семьи;
    • Документы, удостоверяющие личности членов семьи (паспорта, свидетельства о рождении);
    • Справки о доходах семьи;
    • Свидетельство о праве собственности или (при найме) договор найма и копию свидетельства о собственности;
    • Квитанции за оплату ЖКУ в предыдущих периодах;
    • Документы, подтверждающие право на получение социальной поддержки и льгот;
    • Реквизиты для начисления средств.

    Коммунальный бизнес. Как открыть частный ЖЭК

    Жэк: что такое и для чего нужна эта коммунальная организация

    Сегодня частные ЖЭКи вынуждены играть по правилам, которые им диктуют местные власти, но в ближайшие месяцы ситуация может измениться. Законодательные новшества позволят частным компаниям зарабатывать на услугах ЖКХ, что сделает этот рынок по-настоящему привлекательным.

    Так, закон об инвестиционной деятельности в коммунальной сфере позволит частным компаниям добавлять в тарифы инвестиционную составляющую.

    А изменения в базовый закон о ЖКХ (законопроект N8391) отменяют такое понятие как «балансодержатель», что создаст равные условия для государственных и частных ЖЭКов, — сообщает ЛIГАБiзнесIнформ.

    Молодая ниша

    По данным Федерации работодателей ЖКХ, сейчас в стране насчитывается около 6 тыс. жилищно-эксплуатационных контор (ЖЭК), из них лишь 5% — это частные предприятия. Хотя спрос на такие услуги есть, работать на этом рынке пока что трудно.

    «Рынок частных эксплуатационных организаций находится в зачаточном состоянии, он очень неоднозначен.

    Нет четкого законодательно механизма, регулирующего эту деятельность, что и сдерживает приход частного бизнеса», — говорит председатель Федерации работодателей ЖКХ Олег Адамов.

    «Рынок частных эксплуатационных организаций находится в зачаточном состоянии, он очень неоднозначен»

    На рынке уже есть системные сервисные компании, которые предоставляют весь комплекс услуг — уборку подъезда и территории, отопление и водоснабжение, текущий ремонт, обслуживание лифтов, вывоз мусора, услуги аварийно-диспетчерской службы.

    Одна из них — ООО «Жилищно-коммунальный союз Украины» (ЖКСУ). «На рынке мы с 2006 года, сейчас работаем в 12-ти городах. У компании есть лицензии на все виды работ в ЖКХ, и у нас на обслуживании находится более 7 млн. кв.

    м», — рассказывает заместитель генерального директора предприятия Елена Шамал.

    Обратите внимание

    Но таких крупных компаний пока не много. Большинство так называемых частных ЖЭКов обслуживают несколько зданий по аутсорсинговой схеме. Они оставляют за собой только функцию управляющей компании, которая нанимает подрядчиков для выполнения работ.

    Так функционирует, например, киевская компания с зарубежным капиталом Rustler Property Services, которая вышла на рынок в 2008 году и сейчас обслуживает один жилой дом площадью 22,5 тыс. кв. м.

    «Аутсорсинг позволяет снизить стоимость работ для жильцов за счет содержания предприятием меньшего штата сотрудников», — говорит гендиректор предприятия Тарас Шелемех.

    Болезни роста

    Основная проблема в деятельности частных эксплуатационных организаций — это отсутствие специального законодательства.

    Фактически, сегодня частные ЖЭКи лишены возможности зарабатывать, говорит председатель Федерации работодателей ЖКХ Олег Адамов.

    Все тарифы на обслуживание утверждаются местными властями, которые могут вообще не закладывать в них уровень рентабельности для предприятия. Максимальный же показатель рентабельности не может превышать 12%.

    По словам Елены Шамал, уровень рентабельности закладывается в тарифы только в 10% украинских городов.

    В остальных частные ЖЭКи фактически не имеют возможности вести бизнес и возвращать вложенные сверх тарифа средства — в техническое оснащение предприятий, модернизацию основных фондов. Теоретически, местные власти могли бы увеличить тарифы, но делать это отказываются.

    Предложения частников о повышении стоимости услуг не принимаются либо возвращаются по формальному поводу, при этом дается устное указание держать тарифы низкими.

    «Никто не думает о ЖКХ как о бизнесе, особенно в год выборов. Все стараются заигрывать с населением, декларируя красивые лозунги о снижении тарифов»

    «Заложить прибыль 10-12% — это плюс к тарифу от 10 до 40 коп. Местные власти не хотят этого делать, они хотят, чтобы тарифы для населения были как можно ниже, — поясняет Елена Шамал. — Никто не думает о ЖКХ как о бизнесе.

    Важно

    Особенно если это год выборов, как нынешний — все стараются заигрывать с населением, декларируя красивые лозунги о снижении тарифов». Бизнес безубыточен там, где вовремя пересматривают тарифы.

    «А если они заложены в 2007 году, а зарплату мы должны платить на уровне 2012 года, то какая может быть прибыль?» — отмечает она.

    По ее словам, в регионах приходится сталкиваться с нечестной конкуренцией: чиновники на местах лоббируют интересы отдельных компаний в сфере услуг ЖКХ, которые часто не имеют ни опыта работы, ни необходимого штата. Как результат — в конкурсах по выбору эксплуатационных организаций часто побеждает не лучший игрок на рынке, а никому не известная компания.

    Пробелы в законодательстве становятся причиной еще одной болезни рынка — несвоевременной оплаты услуг жильцами дома. Особенно это характерно для владельцев квартир в новостройках, говорит Тарас Шелемех из Rustler Property.

    «Пока здание новое, мы недополучаем 40-50% оплаты за услуги. Когда дом заселяется полностью, платежная дисциплина становится выше», — отмечает он.

    Задолженность по оплате услуг частных ЖЭКов — это одна из самых распространенных причин судебных разбирательств, говорит адвокат АО «АК «Скляренко и партнеры» Юлия Стусова.

    Возникают судебные споры и с жильцами дома, не желающими подписывать договор о предоставлении услуг с конкретной частной компанией. Иногда часть жильцов бойкотирует услуги частного ЖЭКа и пытается разорвать договор, рассказывает адвокат ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Наталья Доценко-Белоус.

    Если при этом в доме не создано объединение жильцов (ОСМД), компания оказывается меж двух огней — жильцами-отказниками, которые хотят разорвать договор, и теми, кто признает заключенные договора и требуют предоставлять услуги.

    Есть и претензии и качеству услуг отдельных частных ЖЭКов — жильцы часто судятся из-за нарушений условий договора.

    Бизнес на низком старте

    Несмотря на все трудности, потенциал рынка частных коммунальных услуг огромен. В одном только Киеве насчитывается почти 12 тыс. многоквартирных домов. При грамотной постановке бизнеса, управлять недвижимостью вскоре будет выгоднее, чем строить, считает глава Федерации работодателей ЖКХ Олег Адамов.

    Совет

    Первый шаг по регулированию рынка частных коммунальных услуг уже предпринят — через два месяца вступит в силу Закон N8640 об инвестиционной деятельности в сфере ЖКХ.

    Главное новшество, которое вводится документом — добавление в тариф инвестиционной составляющей.

    После вступления Закона в силу вкладывать в частные управляющие компании станет выгодно, уверен Адамов: уже сегодня бизнес находится на низком старте.

    «При грамотной постановке бизнеса, управлять недвижимостью вскоре будет выгоднее, чем строить» 

    Второй шаг по регулированию рынка — это законопроект N8391, которым вносятся изменения в Закон о жилищно-коммунальных услугах. Проект уже прошел первое чтение в парламенте и, по прогнозам, может быть рассмотрен во втором чтении уже в апреле.

    Документ предусматривает, что собственники квартир смогут без участия местных властей принимать решения о схеме управления домом. Ликвидируется понятие «балансодержатель», которым на сегодняшний день выступают органы местного самоуправления.

    После принятия законопроекта местные власти перестанут быть главным игроком рынка, уступив место специализированным компаниям.

    Через год-два после принятия закона рынок станет конкурентным, считают эксперты. И частные, и государственные компании получат равные условия и будут бороться за клиента. Лакомым куском для частников станут многоэтажные жилые комплексы в крупных городах.

    Но работать с проблемным жильем, расположенным, например, в небольших населенных пунктах, домами барачного типа или просто старым жилым фондом частникам неинтересно.

    Обратите внимание

    В этом секторе продолжат работать коммунальные предприятия, прогнозирует председатель Федерации работодателей ЖКХ.

    Как создать частный ЖЭК

    Если идти по аутсорсинговой схеме, то создать частную эксплуатационную компанию не сложнее, чем обычное ООО — специальных лицензий и разрешений для этого не потребуется.

    Минимальные параметры. Эксплуатационные организации могут стать успешным бизнесом в крупных городах, где в тариф на услуги закладывается уровень рентабельности для предприятия.

    Средний экономически обоснованный тариф, покрывающий расходы (но без учета прибыли) составляет около 2,5 грн. за кв.м. Небольшие площади обслуживать невыгодно, если это не новостройки.

    Прибыльно работать с жилым фондом от 250 тыс. кв. м.

    Объем инвестиций. Чтобы создать частный ЖЭК, который сможет оказывать весь спектр жилищно-коммунальных услуг, нужно вложить около 4-5 грн. в обслуживание 1 кв. м жилого фонда. При площади жилого фонда в 250 тыс. кв. м инвестиции должны оставлять минимум 1-1,25 млн.грн.

    Регистрация. Эксплуатационная компания регистрируется так же, как любое другое общество с ограниченной ответственностью.

    Госрегистратору подается стандартный пакет документов, в который входят: заполненная регистрационная карточка; подтверждение оплаты регистрационного сбора; решение основателей о создании юрлица; учредительные документы и документы, подтверждающие структуру собственности юрлиц-основателей ООО.

    При этом в уставе предприятия должна быть указана деятельность по оказанию соответствующих услуг. Деятельность по оказанию услуг ЖКХ, кроме водо-, газо-, электроснабжения и отвода, не лицензируется.

    Персонал. Штат частного ЖЭКа должен включать в себя управляющего менеджера, бухгалтеров, юристов, экономистов, инженеров и диспетчеров. Специализация сотрудников и их количество зависит от спектра услуг предприятия и площади обслуживаемого жилого фонда.

    Хороший персонал, который не нужно дополнительно обучать, найти сложно, поэтому компании охотятся и перекупают специалистов у конкурентов.

    При этом хорошими руководителями оказываются не те, кто 20 лет проработали в сфере ЖКХ и работают по старинке, а молодые менеджеры, которые экономически и юридически подкованы и готовы внедрять новые подходы.

    Ссылка на основную публикацию