Кто должен убирать снег с крыши многоквартирного дома

Содержание

Кто должен убирать снег с крыши многоквартирного дома

Уборку снега, сосулек и льда (а еще мусора) — по общему правилу — должны обеспечивать собственники земли (территорий, зданий), на которых, собственно, и возлежат лед, снег или мусор. Следовательно, за муниципальную территорию отвечает муниципалитет, за федеральную — государство, за частную — ее собственник.

Однако есть нюанс: во многих муниципалитетах действует местное правило о том, что собственники частных зданий, сооружений и земли должны очищать от снега — льда — мусора не только свою, собственную, территорию, но и соседнюю муниципальную.

Где-то муниципалитеты требуют убирать 5 метров прилежащей территории, где-то — 10, где-то и больше; при этом за несоблюдение этой местной нормы штрафуют.

Строго говоря, такие муниципальные правила являются незаконными: нести бремя содержания имущества должны только его собственники (ст. 210 ГК РФ), а «перекинуть» это бремя на другого можно либо договором, либо федеральным законом, а не муниципальным актом.

Однако пока кто-нибудь не оспорит норму в суде, она действует и за ее неисполнение могут оштрафовать. Поэтому разумнее заранее узнать, что на этот счет придумали именно ваш муниципалитет и ваш регион.

Конечно, собственники земли и зданий — в большинстве случаев — сами метлами не метут и ломами не машут, а заключают договоры, предметом которых является уборка территории, в том числе от снега и льда.

Но — заключен ли, оплачен ли этот договор, кто его исполняет и кто из сторон отвечает за лед перед третьими лицами, — можно узнать только от собственника (или владельца, которым выступает, например, муниципальная школа или поликлиника).

Двор, подъезд, детская площадка, крыша дома

Земля под МКД и рядом с ним, с объектами озеленения и благоустройства, — придомовая территория — находится в собственности владельцев квартир в таком доме (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «е» п. 2 Правил содержания МКД).

В идеальной ситуации соответствующий земельный участок сформирован, «откадастрирован», его границы можно посмотреть на кадастровой карте и узнать из ЕГРН.

Но — скажем прямо — огромное количество МКД живут себе и без выделенного участка, но все равно владеют и пользуются землей в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими дома и иных «общедомовых» объектов (п.

67постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), а значит, несут бремя расходов на содержание участка и определяют способ управления своим домом (ч. 1 ст. 39 и п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Какой бы способ управления жители не выбрали (чаще всего домом управляют либо УК, либо ТСЖ), — тот, кто управляет домом, обязан исполнять хотя бы минимальный перечень услуг, необходимых для надлежащего содержания МКД*(1) (так предписывают ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ, п. 11.1 Правил содержания МКД*(2)).

А этот минимальный перечень, в свою очередь, предписывает чистить двор от снега и наледи.

Кроме того, детальные требования по уборке территории от снега и льда установлены Правилами техэксплуатации жилфонда N 170*(3) (это хотя и рекомендательный акт, однако за его неисполнение суды исправно штрафуют), СПоб эксплуатации зданий*(4) и ГОСТом по содержанию придомовой территории*(5).

Наконец, часто (хотя не всегда) «зимние» обязанности УК МКД прописаны в договоре управления домом. А если нет — то все текущие обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться независимо от того, упоминаются ли они в договоре (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10).

Уборка снега

Самое малое, что нужно требовать даже от «нетрудолюбивой» УК, — это сдвигать свежий снежок и очищать придомовую территорию от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см, а от наледи — вне зависимости от колейности (п. 24 Минимального перечня). Добросовестная же УК будет занята вот чем:

Заставить УК и ТСЖ убрать снег с крыши могут только жители!

Кто должен убирать снег с крыши многоквартирного дома

Снег зимой – «новость» только для нерадивых коммунальщиков. В холодное время года его уборка для организаций, обслуживающих жилые дома, становится едва ли не основной заботой. Однако проблемы в этой деятельности все же возникают с завидной регулярностью. Но что делать, если на крыше вашего дома с угрожающим видом нависла масса из наледи и сосулек?

В первую очередь разберёмся на ком лежит ответственность за содержания общей долевой собственности, кто должен убирать крышу от снега и что должны делать гражданам проживающим в доме, если снег с крыши своевременно не убирается.

В соответствии с  пп.3 п.1 ст.

36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в  многоквартирном доме, в том числе и крыша многоквартирного дома. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме  (п.1 ст.39 ЖК). Собственники сами определяют кому поручить содержание дома.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме несут соответственно:

1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме, лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, указанные товарищество или кооператив.

3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, указанная управляющая компания несет ответственность.

Одним из базовых документов содержащем требования к содержанию общего имущества является Постановление Госстроя Российской Федерации № 170 «Об утверждении правил и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170).

В нем сказано, что:

-удаление наледей и сосулек производится по мере необходимости. Работы проводятся либо силами самой УК, либо силами подрядной организации. В первую очередь, необходимо обращать внимание на те места, где наибольшая проходимость граждан, — перед подъездами жилых домов и вдоль них.

  • Мягкие кровли от снега не очищают, за исключением:
  • — желобов и свесов на скатных рулонных кровлях с наружным водостоком;
  • — снежных навесов на всех видах кровель, снежных навесов и наледи с балконов и козырьков.

Крышу с наружным водоотводом необходимо периодически очищать от снега, чтобы не допустить накопление снега слоем более 30 см. При оттепелях снег следует сбрасывать и при меньшей толщине.

Очистку снега с пологоскатных железобетонных крыш с внутренним водостоком необходимо производить только в случае протечек на отдельных участках.

Если вы видите, что ответственное лицо не исполняет, либо исполняет не в полном объеме возложенные на него функции необходимо обратиться в его адрес с требованием устранения недостатков в работе  и перерасчета по оплате за невыполненный объем работ.

Уборка снега с крыш

Расценки по абонентскому обслуживанию и очистки кровель от снега

Абонентское обслуживание периметр (1,5 м от края, сосульки)
м.п
от 250

Разовая чистка
м2
от 40

Разовая чистка периметра
м.п
от 60

Установка заглушек на воронки
шт
от 500

Рабочий выезд альпиниста
8 000

Очень часто возникает вопрос, а кто же ответственный за чистоту зимой на крышах жилых домов? Что делать если на крыше египетские снежные пирамиды и сосульки, которые способны причинить реальный вред здоровью и имуществу человека.

Нужна уборка снега с крыши дома?Позвоните нам!+7(495)181-51-20

В первую очередь обратиться к букве закона и узнать, что должна делать управляющая компания, а чего с неё спрашивать бессмысленно. Как правило, уборка снега с крыш регулируется различными муниципальными нормативными актами, где предусматривается порядок выполнения этих работ, а также – ответственность хозяев зданий и эксплуатационных организаций.

Очистка крыши в многоквартирных домах

Кровлю многоквартирных домов, находящихся на балансе управляющих компаний, очищаются, дворниками, которые проходят полный инструктаж. Убирать снег с кровель домов, принадлежащих частным лицам (ТСЖ), является обязанностью самих собственников, которые заключают  договор с организацией, оказывающей услугу по уборке снега и наледи с крыш и территорий

Обслуживающие организации при очистке снега  и наледи с крыш обязаны:

  • Обеспечить максимальную безопасность граждан и имущества от возможности падения снежных масс вниз.
  • В организации очистки крыш от снега и сосулек принимают участие только проинструктированные и обучение сотрудники организации либо нанятые в специализированной организации специалисты.
  • Для ограничения доступа к месту сброса снега на земле должна быть установлена ограждающая лента, переносные решетки или щиты с красно-белыми полосами. Ограждения устанавливаются на следующем расстоянии от свеса крыши:
    • При высоте здания до 20 м – 6м
    • При высоте 20-40 м – 10 м
    • При высоте более 40 м – 40м

Кто должен убирать снег с крыши многоквартирного дома

  • Работы проводятся только в дневное время, при хорошей видимости, при силе ветра не более 6 баллов.
  • При необходимости очистки крыши ночью, место проведения работ (на кровле и на земле) должно быть хорошо освещено.
  • Снятие сосулек проводится специальным крючком, без свешивания за край ската.
  • Мы всегда готовы выехать Вам на помощь с опасными скоплениями снежной массы на крышах!

Кто должен убирать снег с придомовой территории? 2019 год

Нередко, между жильцами многоэтажек и управляющей компанией, обслуживающей дом, разгораются ожесточенные споры на тему уборки придомовой территории. У собственников накопилось много вопросов.

Какие действия включает уборка? Кто отвечает за ее организацию? Как она контролируется? Должны ли соседи вносить дополнительные средства за подобные услуги?

Придомовой называется территория, вплотную прилегающая к жилой многоэтажке. На ней располагаются: детские площадки, футбольные поля, хоккейные коробки, парковка для личных автомобилей, гаражи соседей и другое.

По закону, участок земли рядом с многоквартирным домом является общей собственностью всех жильцов и владельцев торговых нежилых помещений и складов. Его площадь четко определена в документах кадастрового учета. Там же описаны все находящиеся на территории объекты.

Кроме вышеназванных, это могут быть: тепловые и трансформаторные подстанции (необходимые для достойного обслуживания многоэтажки), предметы благоустройства и озеленения местности.

Таким образом, придомовая территория является, в равной доле, имуществом всех жильцов, а уборка и содержание оплачиваются из их кармана. Земельный участок, по документам, неотделим от самой многоэтажки, поэтому обслуживается и эксплуатируется совместно с ней.

Около десяти лет назад, в Жилищный кодекс Российской Федерации были внесены поправки. Согласно им, каждый собственник не только должен аккуратно относиться к общей собственности и соблюдать правила эксплуатации, как раньше, но и отчислять деньги на ее содержание в размере, зависящем от размера занимаемого помещения в отношении к общей площади многоквартирного дома.

Проще говоря, чем больше его индивидуальная квартира, тем за большую часть содержания придомовой территории он будет платить.

Работы по уборке осуществляются следующими организациями.

  • Обслуживающими организациями (на основе соглашения с управляющими компаниями).
  • Фирмами со стороны, с которыми жильцы непосредственно заключили договор на оказание необходимых услуг. Они находят работников, а в случае некачественного выполнения обязанностей по уборке, именно они отвечают перед жильцами.
    • Способ организации процесса по уборке придомовой территории выбирает общее собрание всех собственников многоквартирного дома, а затем, сообщает о своем решении управляющей компании и предоставляет ее руководителю копию заверенного документа.
    • Какой бы вариант ни показался вам самым оптимальным, обязательно заключайте договор, в котором будут прописаны все основные моменты ответственности исполнителя, в случае невыполнения взятых на себя обязательств.
    • Кроме того, в соглашении должны присутствовать следующие пункты:
    • фактический адрес многоквартирного дома;
    • реквизиты и данные управляющей компании;
    • описание предоставляемых услуг и условия их оказания (подробно);
    • права и обязанности обеих сторон;
    • стоимость работ по уборке;
    • ответственность за срыв исполнения условий соглашения;
    • срок действия договора и возможность его продления.

    Выше отмечалось, что уборка прилегающей к дому территории оплачивается собственниками жилья (для этого, в квитанции о коммунальных платежах есть отдельная графа). Все они, в той или иной мере, пользуются земельным участком.

    Одни ставят возле дома машины, другие гуляют на детской площадке с ребенком, третьи получают эстетическое наслаждение, разбивая под окнами красивые клумбы и т.д.

    В Жилищном кодексе Российской Федерации четко указан порядок расчета тарифа за обслуживание земли, принадлежащей жильцам многоэтажек. Как отмечалось ранее, счет будет зависеть от площади, занимаемой квартирой собственника.

  • Если жильцы многоквартирного дома исправно оплачивают платежные квитанции, а убирать никто не приходит, или работы осуществляются в недостаточном размере и объеме, соседи имеют право обратиться в обслуживающую компанию с заявлением о снижении платы за некачественные услуги.
  • В жалобе нужно отметить всю необходимую информацию, подробно остановившись на описании невыполненных работ.
  • Основные правила уборки придомовой территории прописаны в следующих государственных актах:

    • законах на федеральном уровне;
    • жилищном праве;
    • Инструкции о технической эксплуатации домового фонда.

    В каждом регионе, этот список может быть продолжен дополнительными документами, специально разработанными для регулирования отношений между собственниками и обслуживающими организациями.

    В них обозначается список обязательных работ и дополнительных услуг, сроки их исполнения и другое. Законы, принятые на региональном уровне, должны соответствовать общепринятым нормам Российской Федерации.

    • Контроль за осуществлением всех правил и норм могут осуществлять собственники дома, органы местного самоуправления, а также комитеты, специально созданные для этих целей.
    • Перечень необходимых работ, которые должны исполняться дворником, зависят от сезона.
    • Летом основные направления его деятельности — уборка придомовой территории от мелкого мусора и грязи, а также:
    • стрижка газона и невысоких кустарников;
    • покос высокой травы;
    • подметание тротуара;
    • уборка мусора с детских площадок и придомовых урн;
    • очистка места рядом с мусорными контейнерами от отходов, выпавших во время погрузки;
    • полив из шланга зеленых посадок и клумб у дома;
    • контроль завоза песка для детских игр;
    • покраска скамеек, лесенок, турников и других строений на прилегающей территории;
    • полив дорожек в жаркую погоду (больше 30 градусов).

    Зимой обязанности изменяются, и их выполнять должен не только дворник, но и специально нанятая снегоуборочная техника:

    • очистка дорог от снега и льда для подъезда к многоэтажкам, а также тротуаров для движения пешеходов;
    • своевременное избавление от сосулек на крышах зданий и других выступах (до приезда специальной техники должны быть выставлены специальные ограждения, не позволяющие людям оказаться в опасной зоне);
    • рыхление снега на месте газона и у молодых насаждений;
    • ежедневная уборка мусорных корзин;
    • расчистка подхода к подвалу дома;
    • освобождение пространства рядом с канализационными люками от льда;
    • обеспечение порядка на детских площадках и местах, специально оборудованных для активных занятий спортом;
    • посыпание пешеходных дорожек солью и песком в гололед.
  • В правилах четко регламентирована частота подобных процедур: убирать снег свыше 2 сантиметров толщиной нужно 2 раза в день (утром и вечером), а посыпать тротуары – один раз в сутки.
  • Обслуживание придомовой территории является частью всего комплекса работ по эксплуатации и содержанию дома и входит в список мер, принимаемых для улучшения всего жилищного пространства.
  • Благоустройство включает деятельность по уборке, озеленению, возведению эстетических и практических архитектурных построек (лавочек, клумб, искусственных декоративных украшений).
  • Должна ли управляющая компания чистить снег во дворе, с крыши и вывозить его с придомовой территории?

    Российская зима славится своими снегопадами, но помимо зимних забав, большое количество снега приносит много неприятностей пешеходам и автомобилистам. И если на тротуарах и проезжих частях муниципальные власти с данной проблемой справляются, то во дворах она приобретает масштаб снежной катастрофы.

    Кто же отвечает за своевременную уборку снега с придомовой территории? Как можно повлиять на ответственных за уборку снега для получения качественной работы?

    Субъекты, отвечающие за уборку снега

    Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации собственникам жилья принадлежат не только их квартиры, но и общедомовое имущество, куда и входит придомовая территория. Для обслуживания данной территории собственники жилых помещений заключают договор с управляющей компанией либо создают товарищество собственников жилья.

    Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

    • Москва: +7 (499) 110-33-98.
    • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

    Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

    Соответственно, за уборку снега с придомовой территории несут ответственность управляющая компания, если с ней заключен договор на обслуживание общего имущества дома, либо ТСЖ.

    Основным нормативным документом, регулирующим уборку снега, является Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”.

    Как должен убираться снег

    Согласно данному документу помимо дворов убирать от снега следует также тротуары, площадки, дворовые проезды, сады и дороги. Также предусмотрены нормативы по уборке снега:

  • Если снег отсутствует,  очистка снега  должна проводится каждый день с утра.
  • Если толщина снега менее 2 см, то снег просто подметают.
  • Если толщина снега более 2 см, то необходимо сгребать снег к обочинам и удалить наледь.
  • Если снег идет в течение дня, каждые 2 часа подметают дорожки с проходимостью до 100 человек, каждые 3 часа с проходимостью до 50 человек, каждый час  – с проходимостью более 100 человек.
  • Если снегопад сильный, то расчистка дорожек для пешеходов должна проводиться непрерывно.
  • После окончания снегопада необходимо устранить его последствия в течение 6 часов.
  • Очистка  снега может проводиться вручную, а также специальными приспособлениями и техникой. Помимо очистки снега, также должна проводиться обработка реагентами против скольжения, а также вывоз и утилизация снежных завалов.

    Уборка  крыш от сосулек и снега

    Сосульки и снег на крышах, кроме неудобства, несут и реальную опасность для жильцов.  Поэтому весной встаёт насущный вопрос об очищении крыш от сосулек и снега.

    Как и в случае с уборкой придомовой территории,  ответственность за очищение крыш несёт управляющая компания, ТСЖ либо сами собственники, если у них не заключен договор на обслуживание общедомового имущества.

    При удалении снега и сосулек должны соблюдаться определенные правила:

  • Очистку кровли должны производить только проинструктированные специалисты.
  • Для обеспечения безопасности жильцов в месте уборки снега должна быть натянута ограждающая лента либо поставлены иные ограждения для ограничения прохода.
  • Уборку снега и сосулек проводят днем при хорошей видимости, при несильном ветре не более 6 м/с.
  • Как привлечь к  ответственности за некачественную уборку снега

    В случае некачественного исполнения управляющей компанией обязанностей по уборке снега жильцы дома могут подать письменную претензию. Управляющая компания обязана дать исчерпывающий ответ на данную претензию.

    За время, пока не проводилась уборка снега, жильцы имеют право подать заявление на перерасчет. Он оформляется на основании акта, фиксирующего нарушение.

    В случае отсутствия реакции со стороны управляющей компании жильцы имеют право подать жалобу в Роспотребнадзор, прокуратуру либо в жилищную инспекцию.  Контролирующие органы обязаны инициировать проверку управляющей компании и вынести предписание об устранении нарушений,  а также привлечь к ответственности.

    Во взаимоотношениях управляющей компании и жильцов часто встречается непонимание и взаимные недовольства. Но не стоит забывать, что мы живём в 21 веке и нам пора учиться строить цивилизованные,  основанные на законе, взаимоотношения. А для этого нужно знать свои права и способы их защиты.

    (Пока оценок нет) Загрузка…

    Готовь сани летом: кто ответит за падение снега с крыши

    16:37 08.06.2018

    Распространенная ситуация ‑ в результате падения льда и снега с крыши нежилого здания, помещения которого сдаются в аренду (например, коттеджа), было повреждено застрахованное припаркованное транспортное средство.

    Как быть собственнику нежилого здания если ему уже звонят из РУВД, приходят претензии от страховой и как обезопасить себя следующей зимой на примере реального судебного дела, прошедшего три судебные инстанции, megapolis-real.

    by рассказал старший юрист юридического агентства «КлеверКонсалт» Антон Карпекин.

    Определяемся, кто отвечает за содержание крыши здания или кто «крайний»

    По умолчанию, лицом ответственным за причинение вреда имуществу в результате падения льда и снега с крыши, будет являться собственник нежилого здания, так как крыша – это конструктивный элемент здания (капитальное строение).

    Справочно. Узнать, кто является собственником того или иного здания или помещения (прим. капитального строения, изолированного помещения) можно на платной основе на официальном ресурсе ‑ http://gzk.nca.by/.

    Однако возможны несколько вариантов, где отвечать будет не только собственник:

    • собственники нежилого здания солидарно – в случае долевой собственности на капитальное строение;
    • обслуживающая организация (ЖРЭО, товарищество собственников) – в случае наличия договора на эксплуатацию и техническое обслуживание крыши здания. Однако этот случай в большинстве распространён не для коммерческой, а для жилой недвижимости;
    • арендатор(ы) помещения(ий), расположенных или включающих в себя последний этаж здания или более редкий случай ‑ арендатор(ы) помещения на любом другом (не последнем) этаже, но лишь с прямым указанием в договоре обязанности по содержанию крыши.

    В данной статье будет подробно рассмотрена наиболее распространенная ситуация – спор собственника с арендатором.

    Все начнется со звонка собственнику из РУВД

    Исходя из практики рассмотрения подобных споров для собственника все начнется именно со звонка в рамках проверки на предмет наличия административного (уголовного) состава правонарушения (преступления), начатой по заявлению собственника застрахованного транспортного средства, которому был причинен вред.

    На данном этапе собственнику будет достаточно устно сослаться на то, что обязанность по содержанию и эксплуатации крыши не лежит на собственнике, а является обязанностью конкретного арендатора (ООО «Рога и Копыта») на основании конкретного договора аренды (номера и даты договора будет достаточно, а если такая обязанность действительно прописана, то лучше назвать и пункт договора).

    В таком случае с практически 100% вероятностью, в результате проверки РУВД будет вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в связи с отсутствием состава преступления и наличия гражданско-правовых отношений.

    Если собственник на этапе звонка все сделал верно, то в постановлении, будет фигурировать конкретный арендатор со ссылкой на пункт договор аренды – что будет еще одним аргументом в пользу собственника в потенциальном споре.

    А таким образом страховой организации придется сначала выплатить страховое возмещение физическому лицу, а уже затем взыскивать уплаченную сумму страхового возмещения с лица, ответственного за содержание крыши здания (прим. т.е. в порядке суброгации), с обязательным предварительным соблюдением претензионного порядка. Как правило, претензии направляются одновременно собственнику и арендатору.

    Затем отвечаем на претензию от страховой организации

    • Прежде чем идти в суд, страховая организация обязана соблюсти претензионный порядок урегулирования спора, обратившись к собственнику здания с требованием о возмещении причиненного вреда в порядке суброгации в добровольном порядке.
    • Против этого естественно собственнику нужно возражать в пределах срока для ответа на претензию (30 календарных дней), подробно и последовательно излагая в ответе на претензию одновременно следующие аргументы:
    • Вариант № 1
    • на праве аренды арендатору передано все здание или все внутренние помещения, либо (чего достаточно) помещения, расположенные или включающие в себя последний этаж (вне зависимости от наличия между помещением и крышей чердака, этаж мансардного, технического чердака, а в особенности при отсутствии таковых);
    • в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора содержать и эксплуатировать переданное по договору имущество в соответствии с техническими условиями, иными нормами и правилами, установленными для эксплуатации имущества.

    Вариант № 2

    • на праве аренды арендатору передано помещение в нежилом здании на любом другом этаже (от первого до предпоследнего), но тогда в договоре аренды должна быть буквально прописана обязанность содержания и эксплуатации крыши нежилого здания.

    Чем более полно в ответе на претензию будет расписано, что именно арендатор отвечает за содержание и эксплуатацию крыши, тем проще собственнику будет защищаться в суде, так как это практически без изменений ляжет в основу позицию защиты в суде.

    При наличии вышеуказанных условий, практически гарантированно отвечать будет арендатор. В случае же отсутствия хотя бы одного из элементов, суд может посчитать, что лицом ответственным за содержание крыши является именно собственник.

    Если собственником были успешно выполнены предыдущие этапы, то в рамках суда ответчиком по делу будет выступать именно арендатор, а собственник не будет привлечен к делу вообще, либо будет выступать как третье лицо.

    «Помогаем» страховой организации с позицией в суде и завершаем дело

    Страховая организация подает иск в отношении арендатора как лица, ответственного за причинение вреда, о взыскании выплаченного страхового возмещения в порядке суброгации. Собственника привлекают в качестве третьего лица. Позиция страховой организации и собственника будет совпадать.

    • Ссылаемся на уже сформированную доказательственную базу с единой и последовательной позицией – приобщаем к делу уже имеющиеся: постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, ответ на претензию, и дополняем следующими аргументами:
    • ТКП 45-1.04-14-2005 предусмотрено, что крыши зданий должны очищаться от снега, не допуская покрова более 30 сантиметров, с ограждением опасной зоны и вывешиванием на опасных участках соответствующих предупредительных надписей (при оттепелях, если наблюдается обледенение свесов и водоотводящих устройств, они должны обслуживаться и при меньшей толщине снегового покрова), что не было сделано арендатором.
    • ссылаемся на раздел «Состав имущества» технического паспорта на помещение(я) последнего этажа, в которых в 100% случаев будет указано, что крыша входит в состав имущества изолированных помещений, что лишний раз подтверждает, что крыша входила в состав арендованного имущества, которое нужно надлежащим образом содержать и очищать от льда и снега.

    Последний аргумент применим только для арендуемых помещений, расположенных или включающих в себя последний этаж.

    При сдаче в аренду нежилых помещений, расположенных или включающих в себя последний этаж (вне зависимости от наличия или отсутствия между помещением и крышей чердака, этажа мансардного, технического чердака), следует обращать особое внимание на формулировку предмета договора. Иначе в случае спора может быть установлено, что крыша входит в состав помещения, что может повлечь неблагоприятные последствия в связи с ее эксплуатацией (падение льда, снега, черепицы и т.д.).

  • Рекомендуем предусматривать формулировку, ограничивающую обязанность арендатора по содержанию и эксплуатации только в рамках арендуемой площади.
  • Например, следует прямо и однозначно указывать, что «обязанности по содержанию и эксплуатации крыши капитального строения лежат на арендодателе (собственнике)».
  • В завершение хотелось бы привести пример из актуальной судебной практики по аналогичному спору.
  • Судебная практика в пользу правила «снял офис на последнем этаже ‑ чисти крышу» несмотря на буквальное указание в договоре только на аренду внутренних помещений здания

    Рассмотрим схожую ситуацию с особенностью объекта недвижимости ‑ двухэтажное капитальное строение (коттедж) условно поделено по вертикали на два помещения (обе части включают в себя как половину первого, так и второго этажа), которые представляют собой офисные помещения.

    При суммировании площадей двух помещений фактически образуется площадь всего капитального строения, иных изолированных помещений в капитальном строении не имеется. В договоре аренды была буквально предусмотрена передача в аренду двух помещений.

    Буквально – крыша, является конструктивным элементов капитального строения, которое по договору не передавалось.

    Тем не менее суд пришел к выводу, что лицом, обязанным возместить причиненный вред в порядке суброгации, является арендатор, и удовлетворил исковые требования страховой организации.

    В мотивировочной части решения суд указал следующее:

    • поскольку капитальное строение не имеет таких конструктивных элементов, как чердак, этаж мансардный, технический чердак, которые отделяли бы изолированное помещение последнего этажа от конструктивного элемента здания «крыша», то рассматриваемое изолированное помещение не может существовать без крыши, которая является его неотъемлемой частью. Поскольку оба помещения имеют второй (верхний) этаж, между перекрытием которого и крышей нет каких-либо пространств (чердак, мансарда и т.п.), следовательно, для них указывается конструктивный элемент «крыша», который входит в состав изолированных помещений;
    • лицом, ответственным за техническое обслуживание крыши здания, является арендатор, поскольку капитальное строение представляет собой два изолированных помещения, являющихся предметом договора аренды; иных помещений в данном капитальном строении не имеется. Кроме того, общая площадь изолированных помещений составляет общую площадь капитального строения.

    Арендаторомна решение суда первой инстанциибыли поданы апелляционная, а затем кассационная жалоба, обе из которых суд оставил без удовлетворения. При этом представляет интерес, что суд кассационной инстанции четко разделил обстоятельства дела на составляющие «де-юре» и «де-факто».

    С юридической точки зрения в соответствии с условиями договора аренды ответчику были переданы именно два изолированных помещения с возложением обязанностей по эксплуатации данных помещений, к которым де-юре крыша не относится.

    Фактически же переданные помещения составляли всю площадь капитального строения и арендатором осуществлялась эксплуатация всего капитального строения.

    В частности, он добровольно производил очистку крыльца, дорожки, ведущей ко входу в здание, парковочных мест, то есть тех элементов, относящихся к капитальному строению, которые необходимы для нормального пользования изолированными помещениями, что формально не входило в предмет договора. При этом никаких требований об осуществлении эксплуатации указанных элементов арендатор арендодателю не предъявлял.

    Судебная практика по определению лица, ответственного за «схождение лавины» с крыши жилых зданий на припаркованные автомобили, сформирована – и в 99% случаев, таким лицом выступает обслуживающая организация (товарищество собственников, ЖЭС и т.д.).

    В случаях с коммерческой недвижимостью судебная практика практически отсутствует и формируется в настоящий момент не в пользу арендаторов. В связи с этим, исходя из выводов судов всех трех инстанций, рекомендуем акцентировать внимание на следующих моментах:

  • Конкретно определять наименование и перечень имущества, передаваемого (получаемого) в аренду;
  • Точно и однозначно формулировать объем обязанностей, касающийся эксплуатации передаваемого (получаемого) имущества учитывая «вспомогательные» помещения (крыши, подвалы и т.д.);
  • Требовать исполнения своих обязанностей лицом, на которое они возложены в случае их неисполнения, направляя претензии заказной корреспонденцией, а не звонками. Например, если на крыше образовалось уже достаточное кол-во льда и снега имеет смысл, даже на всякий случай, отправить претензию арендатору – это будет еще одним «плюсом в карму» собственника в суде.
  • Ссылка на основную публикацию