Кто должен ремонтировать подвал в многоквартирном доме

Содержание

Подвал многоквартирного дома мусор знать не должен, как и сырости, иначе недалеко до пожара или обрушения здания. Разберем, как навести порядок в подвале многоквартирного дома силами управляющей компании.

Вы уже прочитали первую часть, а если нет, то обязательно прочтите, чтобы понять в каком состоянии был подвал в г. Хабаровск, улица Фрунзе 58, под управлением управляющей компании ООО «УКЖКХ Сервис-Центр» — Ужасный подвал

В первой части статьи я предоставил образец заявления с обоснованием, которое простимулировало управляющую компанию «Сервис-Центр» (г. Хабаровск) устранить недостатки. Но не все так гладко, как хотелось. В общем, смотрите сами.

После моего заявления, управляющая компания «Сервис-Центр» (г. Хабаровск) прислала ответ:

Кто должен ремонтировать подвал в многоквартирном доме

Из него я понял, что должен сделать больше, чем управляющая компания, но об этом позже. Сейчас взглянем на результат. Он был довольно оперативным, что меня удивило.

На улице весь мусор с подвала многоквартирного дома по улице Фрунзе 58 (г. Хабаровск) занял довольно большую площадь и неудивительно. В последний раз его чистили лет 30 назад, наверное.

Кто должен ремонтировать подвал в многоквартирном доме

После выноса мусора из подвала, в нем, согласно отчета от управляющей компании «Сервис-Центр» (г. Хабаровск), производились и другие работы:

  • ремонт и очистка приямков;
  • запенивание дыры в фундаменте (по факту);
  • закрашивание ржавых и гнилых труб краской (по факту).
  • Качество работ по уборке мусора управляющей компанией «Сервис-Центр» (г. Хабаровск)

    Предлагаю посмотреть качество работ, произведенных управляющей компанией в подвале многоквартирного дома по улице Фрунзе 58 (г. Хабаровск).

    Очистка и уборка подвального помещения подъезда №2

    Как я уже упоминал изначальное состояние подвала дома по ул. Фрунзе 58, когда в него ступила нога человека, вы можете посмотреть в первой части статьи. Посмотрим, что стало теперь.

    • Входим в подвал:
    • Кто должен ремонтировать подвал в многоквартирном доме

    • Не убран мусор под лестницей первого этажа:
    • Кто должен ремонтировать подвал в многоквартирном доме

    • коридоры, ранее захламленные мусором очищены от него.
      Со стороны двора:
    • Кто должен ремонтировать подвал в многоквартирном доме

    • С торца:
    • Кто должен ремонтировать подвал в многоквартирном доме

    • Коридор вглубь подвала:
    • Кто должен ремонтировать подвал в многоквартирном доме

      Кто должен ремонтировать подвал в многоквартирном доме

      Кто должен ремонтировать подвал в многоквартирном доме

      Кто должен ремонтировать подвал в многоквартирном доме

    • В одном из коридоров заметно, что часть коридора просто отгорожено дверцей оторванной от одной из подвальных кладовок.

    Конечно, я не преминул заглянуть туда. И, как оказалось, часть мусора не было вынесено, а оставлено в отгороженной части коридора и «замаскировано» оторванной дверцей.

    Либо работники управляющей компании «Сервис-Центр» (г. Хабаровск) намеренно сделали это, либо просто не проконтролировали исполнителей.

    В результате пожароопасный мусор остался лежать в образовавшем его исполнителями закутке.

    Качество работ «Сервис-Центр» (г. Хабаровск) по ремонту приямков

    На самом деле речь шла о продухах, а не приямках и ремонт их и оборудование несколько иное, чем сделала управляющая компания в подвале многоквартирного дома по ул. Фрунзе 58 (г. Хабаровск). Сейчас объясню.

  • Для справки:
    • Продухи — это отверстия, прорезаемые в фундаменте для естественной вентиляции подвала в многоквартирном доме;
    • Приямки — это углубления, примыкающие к стене подвала многоквартирного дома и служащих для поступления света и воздуха в подвал.
  • Как управляющая компания произвела ремонт и очистку приямков (углублений), о котором бодро отписалась мне в ответном письме?
  • Как вы видите, сделаны бортики из цемента, чтобы не затекала вода и наглухо закрыты стальными листами сами углубления.
  • Недостатки этого решения:
    • вода, от атмосферных осадков (дождь, снег, сосули с крыши) беспрепятственно просачивается в подвал через щели между стальными листами и краями приямков;
    • нарушается техника пожарной безопасности, т.к. нет доступа пожарного шланга в подвал дома.
    • Как должен выглядеть приямок в многоквартирном доме: схема
    • Ликбез для управляющей компании «Сервис-Центр» (г. Хабаровск):
    • Как приямок должен выглядеть снаружи:

    Т.е. как вы поняли то, что сделала управляющая компания «Сервис-Центр» (Хабаровск), далеко от принятого в строительстве понятия — приямок

    Ремонт приямков все-таки не был осуществлен и из-за этого уже начинает разрушаться фундамент дома, что повлечет еще большие затраты на ремонт в будущем (фото одного из приямков дома по ул. Фрунзе 58 г. Хабаровск):

    Что касается продухов, т.е. отверстий, то они тоже имеются в подвале дома со стороны фасада и они были очищены от мусора управляющей компанией. Здесь претензий никаких.

  • Так же запенили источник вод, которые заливали подвал (видео и фото в первой части статьи):
  • Не знаю, насколько это соответствует строительным правилам и нормам, может быть там должен быть цементный раствор вместо пены? Но хотя бы устранили видимую течь. Куда пошла вода теперь — наверное вдоль фундамента.

    Итак, в итоге работы управляющей компанией «Сервис-Центр» (г. Хабаровск):

    • отремонтированы и очищены приямки — согласно письму-отчету. На деле же очищены продухи и приямки, но не отремонтированы приямки — вода продолжит поступать в подвал при дожде, таянии снега и сходе его с крыши дома;
    • приямки находятся в аварийном состоянии, что проигнорировано управляющей компанией и в этих местах разрушается фундамент дома;
    • покрашены ржавые и гнилые трубы свежей краской. Зачем?

    Не знаю, с какой целью, были покрашены ржавые и гнилые трубы в подвале. Что это? Модернизация? Свое понимание о наведении порядка? Или просто разбазаривание денег жильцов дома? Нагляднее все показано в видео.

    Видео о качестве работ Управляющей компании «Сервис-Центр»(г. Хабаровск) в доме по ул. Фрунзе 58

    И напоследок последнее предписание управляющей компании жильцам многоквартирного дома: «Собственникам жилых помещений дома необходимо принять решение о проведении работ по ремонту отмостки дома, для исключения попадания дождевых вод в подвал. Протокол с принятым решением о проведении данного вида работ с указанием статьи финансирования предоставить в управляющую компанию.»

    Что ж, справедливо, отмостка дома требует ремонт и это видно по состоянию подвала. На фото один из участков отмостки.

    Здесь постоянно собираются лужи и вода просачиваясь в трещины отмостков попадает в фундамент и под него, затем замерзает при наступлении морозов и рвет его изнутри, грозя разрушением.

    Но что касается статей финансирования, то придется писать очередное письмо в управляющую компанию «Сервис-Центр»(г. Хабаровск) с просьбой просвятить, какие статьи расходом имеются и сколько средств заложено на каждую из тех, что оплатили жильцы в 2015-16 году. Но это совсем другая история, которую изложу в следующей статье.

    Сегодня вы узнали, как убрать мусор в подвале многоквартирного дома силами управляющей компании. Посмотрели качество работ в подвале дома по ул. Фрунзе 58, на примере управляющей компании «Сервис-Центр»(г. Хабаровск).

    И я хочу, чтобы вы знали — навести порядок несложно, пусть даже это получится не с первого раза. Но ваше заявление, как собственника имеет огромную силу, написать его и отправить по электронной почте проще простого, образец в первой части статьи. Дерзайте!

    Пользование подвалом в многоквартирном доме. Определение порядка пользования общим имуществом :

    Вопрос пользования подвалом в многоквартирном доме испокон веков был окутан соседскими спорами.

    Это помещение относится к категории общего имущества жильцов, которые вправе эксплуатировать его для собственных хозяйственных нужд, но не в ущерб друг другу.

    Стоит отметить, что это не единственное ограничение, касающееся пользования подвалом в многоквартирном доме. В этой части любой многоэтажки размещены инженерные системы (канализационные стояки, теплотрасса и водопровод).

    Кто должен ремонтировать подвал в многоквартирном доме

    Помещение для технических нужд

    Определить место в подвале для каждого жильца можно на законных основаниях. Поскольку эта часть здания является общедомовым имуществом, владельцы квартир заинтересованы использовать ее в основном для хранения личных вещей и припасов.

    Для многих людей наличие подвала – это возможность запастись на зиму мешками с картошкой, консервацией и вареньем.

    На нулевом этаже удобно складировать автомобильные шины, лыжи, санки, велосипеды, коляски, резиновые лодки и много чего другого, чему нет места в квартире и чем не хотелось бы захламлять балкон.

    Кто должен ремонтировать подвал в многоквартирном доме

    Можно ли вообще жильцам пользоваться нулевым этажом

    Однако далеко не в каждом многоквартирном жилом доме пользование подвалом разрешено для жильцов. Устроить на подземном этаже индивидуальные склады проблематично в том случае, если здание относится к старому жилому фонду. Строительство таких помещений не предусматривало наличия специальных отсеков, отведенных под личные нужды владельцев квартир.

    Конструктивные особенности заключаются в том, что инженерные коммуникации в таких многоквартирных домах располагаются практически на всю площадь нулевого этажа. Свободная часть подвала никак не отгорожена, а потому и доступ для собственников жилья сюда закрыт.

    Попасть в отсек, где размещены инженерные коммуникации, имеют право только специалисты из служб ЖКХ.

    Подвалы в новостройках

    В молодом жилом фонде дела обстоят иначе. Здесь, как правило, о необходимости обеспечения жильцов отдельным помещением для личных нужд думают в процессе возведения многоквартирного дома.

    Порядок пользования подвалом в таком помещении обсуждается собственниками жилья, поскольку все они имеют равные права.

    При этом не имеет никакого значения право на эксплуатацию инженерных систем – коммуникации в многоэтажках остаются в закрытой части подвала, поэтому абсолютно недосягаемы и безопасны для жильцов.

    Кто должен ремонтировать подвал в многоквартирном доме

    Узнать об устройстве подземного помещения в каждом доме можно, обратившись за консультацией в управляющую компанию, отвечающую за эксплуатацию здания.

    Таким образом, собственникам не придется даже спускаться в подвал, чтобы узнать, смогут ли они обустроить в нем личные склады-отсеки для хранения собственных вещей.

    В зависимости от плана подвального помещения существует несколько вариантов решения.

    Право на индивидуальное место в подвале

    Даже если подземный этаж не подразумевает выделения места для бытовых нужд жильцов, все-таки есть шанс обустроить пространство для собственников здания. Выделить территорию для хранения личных вещей можно, самостоятельно оборудовав нулевой этаж. Несмотря на присутствие коммуникаций, пользование подвалом в многоквартирном доме – прерогатива жителей.

    Подземный этаж является общим имуществом и принадлежит собственникам квартир, которые вправе распоряжаться отсеком по своему усмотрению. Если на всеобщем собрании жители многоквартирного дома выразят желание хранить в подвале банки с огурцами или устроить в нем хранилище для велосипедов или автомобильных покрышек, ничто и никто не сможет им помешать.

    Кто должен ремонтировать подвал в многоквартирном доме

    Стройка подземного хранилища

    Единственное, что понадобится жильцам, это целеустремленность, проявление настойчивости и организаторских способностей.

    Кроме того, для постройки складов на нулевом этаже понадобятся определенные денежные вложения, что немаловажно. Если коммуникации не отгорожены, проход к индивидуальным складам придется строить жителям самим.

    Это достаточно длительный процесс, который требует обдуманности каждого нюанса и слаженной коллективной работы.

    Получение разрешения

    Территория нулевого этажа действительно считается владением жителей многоквартирного дома.

    Кем определяется порядок пользования подвалом? Начинать стройку без координирования дальнейших действий с управляющей компанией не стоит, поскольку перепланировка подземного отсека требует получения разрешения на проведение соответствующего переустройства.

    Чтобы получить официальное одобрение от УК, следует обратиться с заявлением, подписанным всеми инициаторами организации хранилища. При этом каждый из заявителей должен понимать, что все расходы для проведения строительных работ и дальнейшего обслуживания возведенного хозяйственного блока лягут полностью на их плечи.

    Кто должен ремонтировать подвал в многоквартирном доме

    Какие нужны документы

    Кроме того, к заявлению должен прилагаться целый пакет документов. Его необходимо собрать и предоставить управляющей компании, чтобы получить разрешение на обустройство и перепланировку нежилого подвального помещения. К перечню необходимых документов относятся:

  • Технический паспорт жилого помещения.
  • Проект перепланировки.
  • Документы, подтверждающие право собственности – правоустанавливающие.
  • Согласие в письменной форме на осуществление перепланировки от других собственников.
  • Также следует помнить, что без должного оформления разрешительной документации приступать к перепланировке нельзя. На сегодняшний день для жителей многоквартирных домов установлен штраф в размере 2-2,5 тыс. руб. за осуществление незаконного переустройства нежилого помещения.

    Немного проще обстоят дела с теми домами, где подвальное помещение оборудовано под хранилище. В этом случае важно заручиться поддержкой собственников и выделить личную долю подземного этажа.

    Собрание владельцев

    Вне зависимости от конечной цели (получение отдельной доли в уже существующем подвале или обустройства подземного помещения и оборудования в нем индивидуальных отсеков для хранения), первым пунктом в вашем плане действия должно стать проведение общего собрания собственников жилья.

    Пригласить на это мероприятие необходимо всех владельцев приватизированных квартир, а что касается нанимателей по договору социального найма жилого помещения, то здесь обязательно нужно уведомить собственника. Например, в Москве им является департамент жилищного фонда.

    Организация направит на собрание своих представителей. О планировании проведения общих сборов необходимо уведомить каждого владельца многоквартирного дома. В соответствии с законодательством, информацию о мероприятии следует донести не позже чем за 10 дней до указанной даты.

    Желательно уведомлять потенциальных участников собрания в письменной форме.

    Назначение и правовой режим подвальных помещений

    Подвал – одни из краеугольных камней жилищно-коммунальной сферы. Уже более двадцати лет, с первых изменений в законодательстве и провозглашения частной собственности, не утихают баталии по поводу их предназначения и использования. Подвальные помещения регулярно становятся предметом медийных скандалов (рейдерство, нецелевое использование, коррупция) и судебных разбирательств.

    Кто должен ремонтировать подвал в многоквартирном доме

    Часто споры разгораются между жильцами многоквартирных домов, считающих подвалы своим общедолевым имуществом, и муниципальными властями. Так, в нашу редакцию недавно поступил вопрос: «Подвальные помещения, с коммуникациями городские власти отнесли к городской собственности, хотя в доме есть собственники. Как востребовать эти помещения в общедолевое владение собственников и признать решение города незаконным? Спасибо!».

    Для начала немного теории.

    Существует три типа подвальных помещений:

    • подвалы, являющиеся самостоятельными объектами недвижимости и не относящиеся к общему имуществу многоквартирного дома;
    • подвалы, находящиеся в общедолевой собственности, но которые могут по решению жильцов сдаваться в аренду или отчуждаться;
    • подвалы, которые априори являются общедомовым имуществом, и не могут быть изъяты из его состава (так называемые, технические подвалы).

    На первый взгляд все просто. Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции и различное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 Гражданского Кодекса РФ).

    О том же, но более детально, говорится в статье 36 Жилищного Кодекса РФ: «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме», к которому относятся лестничные площадки, лифты, технические этажи, чердаки и иные объекты и помещения. Среди «иных» – подвалы, имеющие инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в  доме оборудование.

    Эти положения законодательства нашли отражение в судебной практике. В Определении Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 года №489 О-О сказано, что если помещение не является частью квартиры и если в нем расположено оборудование, обслуживающее дом в целом или его часть, то оно является общедомовым.

    В связи с этим технические подвалы – это подвальные помещения, не имеющие самостоятельного назначения, спроектированные для размещения в них инженерных систем и узлов управления ими, к которым обеспечен постоянный доступ технических служб.

    Проще говоря, это подвалы, в которых проходят трубы водоснабжения или канализации, располагаются стояки, задвижки, приборы учета и другое общедомовое оборудование.

    Такой подвал не должен запираться, а если это все же делается, чтобы там не селились лица без определенного места жительства, представители управляющей компании, аварийной службы и других коммунальных организаций должны в любой момент иметь возможность попасть в него.

    В отношении подвалов – самостоятельных объектов недвижимости – действует правило, выработанное в арбитражных процессах. Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от02.03.2010 №13391/09 по делу № А65-7624/2008-СГ3-14/13 подвал признается самостоятельным объектом, если к моменту начала приватизации квартир в доме он не был спроектирован и сформирован как технический.

    Такие помещения, как правило, переводятся в разряд нежилых, сдаются в аренду или продаются для коммерческих целей (магазины, аптеки и прочее).

    Кто должен ремонтировать подвал в многоквартирном доме

    Теперь к практике. В жизни использование подвальных помещений довольно разнообразно, а определить, каково их назначение и соответственно правовой режим, очень сложно.

    Муниципальные власти, руководствуясь 131-м Федеральным законом и сетуя на то, что общее – почти «бесхозное», проводит инвентаризацию подвалов и заносят неоформленные в свой реестр.

    Вернуть подвальное помещение, перешедшее на баланс районной администрации, можно только через суд. Для этого необходимо подать негаторный иск о признании подвального помещения общедолевой собственностью жильцов многоквартирного дома, признании недействительной государственной регистрации муниципальной собственности и исключении указанного помещения из соответствующего реестра.

    Стоит отметить, что судебная практика по подобным делам весьма обширна, но, увы, неутешительна. Суды признают позицию законодателя, что управлять домом и иметь доступ к его жилищно-коммунальным артериям должны жильцы. Но в удовлетворении их требований признать подвал техническим, а значит, общедомовым, чаще всего отказывают.

    Если вы действительно намерены добиваться отмены решения городских властей, стоит запастись терпением и заручиться поддержкой опытных юристов.

    При определении статуса и назначения подвала учитываются не только особенности его проектировки, говорящие о возможности самостоятельного использования, но и наличие коммуникаций, узлов управления и множество других нюансов.

    Поэтому прежде, чем обратиться в суд, проведите независимую экспертизу, которая поможет определить правовой режим подвального помещения.

    Верховный суд разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме

    Кто должен ремонтировать подвал в многоквартирном доме

    Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда пересматривал спор, связанный с подвалом в многоквартирном доме.

    Ситуация оказалась насколько скандальной, настолько и стандартной – город несколько лет назад забрал себе подвал многоквартирного жилого дома и часть его сдал в аренду коммерческой структуре, а собственники жилья в этом доме были с таким положением не согласны.

    Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир.

    Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами – чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает.

    Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

    Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать “из чужого незаконного владения подвальное помещение”. Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием.

    В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых.

    По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

    В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов – с 2002 по 2007 год.

    Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены – ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья.

    Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

    Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

    Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации – трубы, вентили, заслонки, краны и прочее.

    Истцы – муж с женой – стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом.

    Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

    Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку “имеют самостоятельное функциональное назначение”. Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

    По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности “общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации”. По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

    По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

    А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования “в целях, не связанных с обслуживанием дома”, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

    Вывод Верховного суда – для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, обязанность доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования – доказывать должен ответчик.

    В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты.

    Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности.

    Раз гражданин – собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

    Место под домом: как использовать подвал для хозяйственных нужд

    Москвичи все чаще выбирают «ячейки» на складе взамен домашних кладовок >>>

    Но отнюдь не каждый дом в силу своих конструктивных особенностей позволяет устроить в подвале индивидуальные склады. Часть многоквартирных домов, преимущественно в старом жилом фонде, обычно не имеют в подвале специальных помещений, предусмотренных под личное пользование жильцами.

    В таких подвалах общедомовые инженерные коммуникации занимают почти всю площадь, а свободная часть помещения никак не отгорожена, поэтому и доступ простых граждан – собственников жилья к ним закрыт.

    Как известно, допуск к внутридомовой инженерии разрешен только специалистам, имеющим право эксплуатации инженерных систем.

    В более молодом жилом фонде и новостройках подвал, напротив, бывает заранее обеспечен отдельным помещением для хозяйственных нужд жильцов. Право пользования в таком случае принадлежит всем собственникам жилья, вне зависимости от их профессиональной принадлежности: коммуникации остаются вне зоны досягаемости, в закрытой части подвала.

    Узнать устройство технического помещения в конкретном доме поможет управляющая компания, которая отвечает за его эксплуатацию. Обратившись в свою УК, собственники жилья, не спускаясь в подвал, смогут узнать, можно ли в нем устроить склад личных вещей. В зависимости от особенностей подвального помещения действовать придется по-разному.

    Как сменить управляющую компанию многоквартирного дома >>>

    Стройка за свой счет

    В первом случае, когда в подвале изначально не предусмотрено место под бытовые нужды жильцов, способ обустроить пространство для хранения все-таки существует.

    Подвал, несмотря на наличие в нем в свободном доступе инженерных коммуникаций, все равно остается общедомовым имуществом и принадлежит собственникам жилья. Поэтому они вправе распоряжаться им по своему усмотрению.

    И если среди жителей дома наберется достаточное количество желающих хранить в подвале картошку или устроить в нем велопарковку, им ничто не помешает.

    Правда, собственникам потребуется проявить настойчивость, организаторские способности, и что, немаловажно, приготовится к материальным расходам. Дело в том, в подвалах такого типа (где коммуникации никак не отгорожены) помещение, обособленное под индивидуальные склады, и проход к нему  без доступа к инженерии придется строить самостоятельно.

    Для этого следует вместе с УК заранее продумать план перепланировки и переустройства подвального помещения и получить официально разрешение на проведение соответствующих строительных работ.

    Причем, надо понимать, что все финансовые затраты по переустройству подвала и дальнейшей эксплуатации построенного отдельного пространства лягут на собственников жилья, выступивших с инициативой организовать хранилище.

    Перечень документов, которые необходимо собрать и предоставить, чтобы получить разрешение на перепланировку и переустройство нежилых помещений в многоквартирном доме, следует уточнять в Госжилинспекции. Москвичи, например, могут узнать все на сайте Мосжилинспекции.

    Собрание собственников

    В тех домах, где подвал имеет отдельное помещение под хранилище, все проще. Главное – заручиться общим решением собственников жилья и получить свою часть подвала.

    С проведения общего собрания собственников жилья придется начинать вне зависимости от того, хотите ли вы просто выделить собственную долю в уже существующем хранилище или, как в предыдущем случае, планируете обустроить в подвальном помещении места для хранения.

    На общее собрание необходимо пригласить владельцев всех приватизированных квартир. Что касается социальных нанимателей, то решение за них принимает собственник, представителей которого также следует позвать на собрание.

    В Москве, например, это департамент жилищной политики и жилищного фонда города. Информацию о планах по проведению собрания общее собрание, нужно донести до каждого собственника, как того требует Жилищный кодекс, не менее чем за 10 дней до мероприятия.

    И лучше всего уведомить участников письменно.

    Плановый и аварийный ремонт подвала МКД

    Подвалы в многоквартирных домах время от времени нужно ремонтировать. Предпосылки для ремонта бывают разными.

    Это и износ, и пребывание помещения в аварийном состоянии (к примеру, после подтопления грунтовыми водами). Ремонт подвала МКД необходимо выполнять тщательно и качественно, соблюдая все требования.

    Особое внимание следует уделять материалам, подбирая их с учетом того, как именно планируется эксплуатировать помещение.

    В каких целях собственники могут использовать подвал мкд

    Очень часто собственники жилья в многоквартирных домах интересуются, кому принадлежат подвалы. На основании нормативно-правовых документов можно сказать, что подвалы и технические этажи МКД – это общедомовое имущество.

    Учитывая данный факт, владельцы приватизированных квартир в равной мере имеют право распоряжаться им.

    Отметим, что собственники квартир, рационально подходящие к вопросам эксплуатации объектов в доме, всегда стараются использовать подвал практично.

    Чаще всего подвал в МКД считается техническим этажом и выполняет соответствующие функции. В нем находятся инженерные коммуникации, сооружения и оборудование, которые обеспечивают нормальное функционирование жилого объекта. Внутренняя инфраструктура МКД, которую создает расположенное в подвале оборудование, – это:

    • система подачи ГВС и ХВС;
    • паровое отопление;
    • канализация, система слива обработанных бытовых стоков;
    • система подачи электроэнергии;
    • главный распределительный щит;
    • бойлерная (теплопункт);
    • счетчики расхода электро- и теплоэнергии, а также горячей воды;
    • основание ствола лифтовой шахты.

    Посторонние люди ни в коем случае не могут проникать в подвал и, безусловно, вмешиваться в работу различных коммуникаций на его территории. Это может нарушить нормальное функционирование оборудования и представлять угрозу для жизни как самого лица, незаконного проникшего в подвальное помещение, так и всех жителей МКД.

    В связи с этим на окнах подвалов всегда устанавливают и припаивают решетки, а на входе устанавливают двери из железа с крепкими замками. Заходить в подвальное помещение обычно имеют право только старший МКД, которого избирает общее собрание жильцов, и работники коммунальных служб УК, обслуживающей дом.

    Иногда на отдельных территориях подвалов коммунальные или городские службы обустраивают подсобные или специальные помещения, если там не установлены инженерные коммуникации.

    • УК имеет право на размещение в подвалах ремонтных участков или техотделов собственных коммунальных служб.
    • У городского управления ГО или МЧС есть возможность переоборудования подвальных помещений в бомбоубежища или склады, чтобы хранить там технические средства или средства индивидуальной защиты на случай ЧС.
    • В подвальных помещениях, соединенных с цокольными этажами МКД, могут находиться разного рода госструктуры (к примеру, архив), которые остались еще с периода СССР.

    Но все перечисленное выше встречается сегодня довольно редко. Если говорить о государственных структурах или бомбоубежищах, это применительно скорее к старому жилому фонду. Что касается коммунальных служб, то они обычно размещаются на небольшой территории подвальных помещений.

    Квадратный метр жилья стоит дорого, особенно в больших, густонаселенных городах.

    Именно поэтому собственники квартир в МКД стараются максимально полезно и рационально использовать всю принадлежащую им площадь, нередко выполняя ремонт подвала МКД.

    Учитывая то, что каждый владелец квартиры в доме на равных правах с остальными собственниками владеет подвалом, многие жильцы пытаются использовать данное помещение для решения личных задач.

    Собственники квартир в МКД эксплуатируют подвалы по-разному.

    • Кому-то заманчивой кажется идея обустройства домашней мастерской, где можно выполнять разные бытовые дела, а также принимать заказы (к примеру, ремонтировать обувь или мелкую бытовую технику).
    • Некоторые владельцы жилых помещений в МКД стремятся выполнить ремонт подвала МКД, а затем превратить помещение в погреб, чтобы хранить там домашние заготовки и припасы на зиму. Воздух в подвале – сухой и прохладный, а попасть туда может далеко не каждый. В данном случае это – идеальное решение.
    • Подвал может стать бытовым складом, где удобно хранить старую мебель, предметы редкого пользования, сезонный спортивный инвентарь вроде лыж, саней, роликовых коньков.
    • Собственники квартир, которые располагаются на начальных этажах, могут использовать подвальные помещения в личных целях. Например, жильцы, обладающие соответствующим разрешением от БТИ, могут выполнить ремонт подвала МКД и установить гидро- и теплоизоляцию на стены и пол. Далее можно создать вход из квартиры через пол в подвал и обосновать там самостоятельное помещение (к примеру, бильярдную или спортивный зал).

    Нужно помнить, что для реализации данных мероприятий, как уже было отмечено выше, техническая комиссия должна выдать соответствующее заключение. Другой вариант – получить разрешение на ремонт подвала МКД от БТИ.

    Переоборудованием подвала сегодня никого не удивишь. Случаев, когда собственники жилья проводили ремонт подвала МКД и превращали его в сауну, каминный или тренажерный зал и даже бассейн, достаточно много.

    Но при выполнении любого ремонта следует внимательно следить за тем, чтобы не повредить инженерные сети. Кроме того, действовать необходимо в полном соответствии с нормами безопасности.

    Иначе собственнику квартиры в МКД, который владеет подвальным помещением, придется отвечать за несоответствия и нарушения по закону.

    Как юридически оформить подвальное помещение

    Подвал в многоквартирном доме находится в собственности всех собственников квартир, но при этом конкретного владельца у него нет. В связи с этим перед началом каких-либо работ, связанных с отчуждением подвала, требуется юридическое закрепление права распоряжаться данной территорией.

    Чтобы приватизировать подвал, необходимо следующее.

    1. Проведение общего собрания владельцев квартир в МКД в установленном Жилищным кодексом РФ порядке.

    Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме 2019 — ремонт, в чьей собственности, закон, содержание

    В большинстве многоквартирных домов имеются подвальные помещения. Часто в отношении права владения этим метражом возникают споры, а законодательство не может дать четкий ответ ввиду противоречий в действующих положениях и старых нормативных актах.

    Итак, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, и имеют ли жители право обустраивать такие помещения в собственных интересах?

    Назначение помещения

    Подвал служит для размещения коммуникаций, аппаратуры и технического оснащения многоквартирного дома. В подвальных помещениях размещаются сети электроснабжения, водоснабжения, отопления, теплосети, щитовые.

    При этом стоит различать технические помещения дома и подвальные помещения без специального назначения:

    • Технические помещения могут эксплуатироваться исключительно для размещения инженерного оборудования.
    • Подвалы же без специального назначения могут быть задействованы и с иными целями. К примеру, для организации офисов, складов или магазинов.

    Закон

    В соответствии со 36 ст. ЖК РФ, общедолевыми собственниками подвальных помещений считаются все владельцы жилья. Они решают, как эксплуатировать его метраж, будучи полноправными владельцами.
    В то же время, Высшим Арбитражным судом РФ установлен порядок регулирования владения нулевыми этажами дома.

    Если ранее подвал не относился к общему имуществу, а был предназначен под индивидуальную эксплуатацию, то очередность права на него наступает с оформлением прав на жилье в доме.

    То есть, кто первый приобрел квадратные метры в собственность, тот имеет право выбирать подвальные помещения. Далее, по преимуществу более раннего приобретения недвижимости во владение, жильцы занимают другие участки.

    В ст. 235 и ст. 290 ГК РФ указано, что владельцы квартир претендуют на получение в пользование:

    • подвальных и иных помещений для расположения специального оборудования ‒ чердачных комнат, пристроек;
    • межэтажных территорий, лестниц;
    • крыши, ограждающих пространств;
    • лифтов, коридоров.

    Главное, чтобы участок не обладал специальным назначением.

    Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме?

    Квадратные метры подвала могут принадлежать собственникам квартир при следующих условиях:

    • на момент приватизации жилплощади подвальный участок не находился во владении у других собственников;
    • подвальное помещение отделено от жилья;
    • подвал не имеет специального назначения;
    • в подвале располагается техническое оборудование, предназначенное для обслуживания более 1 квартиры.

    Если подвальное помещение находится в собственности у всех жильцов, то без их согласия невозможна его сдача в аренду, продажа, обмен и иные манипуляции.

    Подвал может находиться в индивидуальной собственности, если подвал успело занять физическое лицо по преимуществу более раннего приобретения недвижимости.

    Также подвал может принадлежать муниципалитету, если все квартиры в многоквартирном доме являются собственностью муниципалитета. В таком случае подвал используется лишь для обслуживания инженерных сетей.

    В некоторых случаях происходит незаконный захват подвалов отдельными гражданами и сторонними организациями с целью размещения там магазинов и других заведений. В таком случае имеет место обращение в суд для восстановления справедливости.

    Кто ответственный за содержание?

    Ответственность за содержание подвала лежит на владельцах. Так, если подвал является общей долевой собственностью жителей дома, то расходы на его содержание делятся поровну между ними.

    Как правило, функции по выполнению ремонта и содержания подвальных помещений возлагаются на управляющие компании, которые осуществляют деятельность за вознаграждение, на основании заключенного договора с жильцами дома.

    У кого ключи?

    Ключи от подвальных помещений находится в инстанции, которая выполняет функции по управлению домом. Если в многоквартирном доме подвал принадлежит на праве долевой собственности всем жильцам, то любой из них может претендовать на ключи от него.

    Управляющая компания не имеет права устанавливать собственные правила и ограничивать жильцам доступ к подвальным помещениям.

    Кто делает ремонт?

    Обеспечивают ремонт подвала в многоквартирном доме владельцы квартир, если он относится к общедомовому имуществу. В подвальных помещениях может проводиться текущий и капитальный ремонт. Ремонтные работы выполняет подрядчик, региональный оператор. При необходимости, жильцы могут самостоятельно выбрать организацию, которая возьмет на себя эту задачу.

    Порядок приватизации

    Если подвал относится к общедолевому имуществу, то его отчуждение с целью приватизации ‒ задача не простая.

    Как выглядит порядок приватизации в 2019 году:

  • Инициатору необходимо позаботиться о проведении общего собрания владельцев недвижимости с повесткой дня об отчуждении подполья здания и изменении его границ. Все собственники помещений должны быть оповещены о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней.
  • Ссылка на основную публикацию