Как правильно выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

Содержание

Как правильно выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

Каждый многоквартирный дом обязан быть в чьем-то управлении.

Разумеется, жильцы нуждаются в услугах управляющей организации, которая будет поддерживать имущество дома в должном состоянии.

Но каким образом выбрать такую компанию? Какие критерии стоит учитывать при отборе? Можно ли сменить организацию досрочно?

Законодательное регулирование вопроса

Избрание управляющей организации регламентируется нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.

Закон гласит, что жильцы должны определиться с выбором управляющей компании в указанный срок. Помимо этого, жильцы также определяют вид и способ ведения имущества дома.

ЖК РФ не регламентирует весь процесс избрания организации. При выборе необходимо полагаться также на Постановление Правительства № 75 от 6.02.2006 года, которое подробно разъясняет процедуру проведения избрания управляющей фирмы.

Например, пункт 3 данного Постановления устанавливает, что, если жильцы дома самостоятельно не определят управляющую компанию в месячный срок, то орган местного самоуправления единолично назначит организацию, которая будет осуществлять управление таким домом.

Как правильно выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

Критерии выбора

При избрании организации, которая будет управлять домом, следует в обязательном порядке учитывать следующие критерии:

  • Как правильно выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

    Состоятельность компании как организационного звена. Жильцам настоятельно рекомендуется обращать внимание на дату создания фирмы и численность ее штата.

  • Стаж работы в области управления. Нужно разузнать в каких отношениях состоит организация с местной администрацией и как долго она предоставляет свои управляющие услуги. Также полезно ознакомиться с отзывами жильцов, которые пользовались услугами данной фирмы. Хорошая компания обязательно предоставит такие сведения своим потенциальным клиентам. Если же компания пытается скрыть некую информацию — это повод насторожиться.
  • Размер обслуживаемого жилого фонда. Любая перспективная компания обязательно имеет сведения, касательно того, какую площадь она регулярно обслуживает, и что это за дома. Такая информация должна быть в открытом доступе.
  • Разработанная документация. Успешные компании всегда имеют грамотно составленные типовые договоры о предоставлении услуг управления жильцам. В контрактах перечисляются базовые и дополнительные услуги, которые фирма может предоставить по желанию владельцев квартир в доме.
  • Методы отбора

    • Законодательство устанавливает, что управляющая организация избирается через собрание жильцов.
    • Но в новых домах провести собрание жильцов зачастую невозможно, поскольку владельцы квартир заселяются постепенно.
    • Поэтому закон устанавливает иной метод выбора управляющей компании — свободный конкурс, который проводится органом местного самоуправления.

    Пошаговая инструкция действий для жильцов МКД

    Для того, чтобы избрать управляющую фирму, жильцы дома могут созывать общие собрание собственников жилья в доме. В первую очередь необходимо определить состав инициативной группы жильцов, которая будут активно заниматься избранием управляющей организации.

    Как правильно выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

    Инициативная группа перед тем, как назначать фирму для управления, должна подробно изучить критерии выбора, чтобы в будущем возникало как можно меньше конфликтов касательно управления домом. Если выбор компании сделан, то представителя организации нужно позвать на общее собрание собственников.

    На собрании представитель рассказывает о своей фирме. Жильцы квартир задают ему все интересующие вопросы. Такое собрание носит не официальный характер. Если жильцы поддержали предлагаемую компанию, то она разрабатывает подходящий договор и на официальной встрече происходит его обсуждение.

    Жильцы не должны посещать собрание в обязательном порядке. Но если в их отсутствие произойдет назначение управляющей организации, то они будут обязаны исполнять последующие решения в обязательном порядке.

    Инициативная группа должна предупредить жильцов как минимум за 10 дней до момента проведения общего собрания.

    Перед началом собрания нужно определить собрался ли кворум. Кворум считается допустимым, если имеется 50% + 1 голос. Голос пропорционально зависит от доли в праве собственности общего имущества.

    Но как показывает практика, собрать в одно время половину жильцов дома весьма затруднительно. В такой ситуации для избрания выбирают очно-заочную форму

    Выбор управляющей компании: порядок выбора УК для управления МКД

    Способ управления многоквартирными жилыми домами в значительной степени влияет на благополучие проживающих в них граждан. Закон предусматривает право жильцов самим выбрать УК. Способы правильного выбора управляющей компании и существующий порядок следует рассмотреть подробно.

    Как правильно выбрать управляющую компанию

    Метод управления МКД зависит от выбора большинства собственников. Главным критерием оценки деятельности УК служит доверие к ней жильцов. Перед подбором подходящего кандидата лучше хорошо изучить деятельность всех возможных претендентов, оценить услуги управляющей компании.

    Вся информация о работе предприятий – поставщиков коммунальных услуг – доступна на их официальных сайтах. Можно узнать мнение жильцов, которых обслуживает интересующая управляющая фирма, также посмотреть отзывы о ее работе и изучить договоры на оказание услуг.

    Как правильно выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

    Перед выбором управляющей компании необходимо изучить информацию и отзывы о ней в интернете.

    Для того чтобы грамотно выбрать УК, созывается общее собрание

    Алгоритм действий собственников по выбору управляющей компании

    Чтобы выбрать для управления МКД организацию, которая будет ответственно и грамотно распоряжаться взносами квартиросъемщиков, учитывать и защищать их интересы, следует предпринять ряд действий:

    • создать совет МКД из наиболее активных граждан, располагающих временем для подготовки и сбора информации;
    • проанализировать работу городских ЖКХ (информация есть на их сайтах). Можно провести опрос жильцов, у которых есть договора с интересующими УК, и узнать их мнение;
    • посмотреть состояние придомовой территории в зоне управления предполагаемых УК;
    • обратить внимание, как они соблюдают закон 261 – об энергосбережении (заинтересованы в установке счетчиков ресурсов или нет);
    • в местный комитет направить заявку на проведение выборов управляющей фирмы с указанием даты собрания;
    • проинформировать каждого жителя о месте и времени сбора;
    • провести собрание собственников и выбрать УК.

    Если жильцами не соблюден порядок выбора своей управляющей компании, то комитет местной администрации будет проводить конкурс, затем выберет организацию, предложившую наиболее выгодные условия.

    Что говорит Закон

    Основные моменты по организации выбора управляющей компании многоквартирного дома установлены в ЖК РФ (161 статья). Пункты 2,3, ст.

    № 161 обязывают владельцев МКД определить и выбрать подходящий метод управления своим домом на общем собрании. Выбрать управляющую организацию – их обязанность.

    Поэтому если жители не определились в этом вопросе, то на законодательном уровне администрацией объявляется конкурс (п.4 статья № 161 ЖК).

    Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК

    В строящемся доме всеми вопросами занимается застройщик. После подписания бумаг по сдаче дома он сам выбирает фирму, которая будет управлять многоквартирным домом, и не обязан учитывать желание дольщиков. Основанием для подписания договора с управляющей организацией являются документы:

    • Устав строительной организации;
    • документ приемки МКД и ввода в эксплуатацию;
    • Приказ № 411 Минстроя РФ от 31.07.2014г.

    Организация, на которую пал выбор, будет управлять до получения собственниками прав на недвижимость и принятия ими соответствующего решения. По договору с УК, счета за услуги ЖКХ оплачивает застройщик, до передачи квартир и регистрации собственниками прав на них.

    Срок действия договоренностей застройщика с управляющей фирмой должен быть не больше трех месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК). При необходимости возможна пролонгация на такой же период и с теми же условиями.

    Как правильно выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

    Застройщик сам выбирает управляющую компанию и не учитывает мнение дольщиков.

    Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом

    Проведение конкурсного мероприятия для новостройки уполномоченный орган объявляет не позднее 20 дней с момента подписания документа приемки в эксплуатацию. Способ размещения информации может быть выбран посредством сети интернет или местных СМИ. До истечения 40 дней с начала объявления торгов организатор принимает заявки на участие от заинтересованных предприятий.

    После проведения мероприятия дано 10 дней, в которые уполномоченный орган доводит до собственников результаты выбора. Жильцам будет предложено заключить индивидуальный договор, который им предоставит вновь избранная организация по управлению МКД.

    Порядок проведения торгов, в случае прекращения срока лицензии действующей УК, такой же. Конкурс назначается в случае, когда квартиросъемщики не смогли провести выбор управляющей компании в течение 15 дней после получения документа надзорного органа (жилищного комитета) об отзыве лицензии.

    Участники

    Заявление на конкурс могут оформить организации ЖКХ, прошедшие процедуру лицензирования. Чтобы принять участие, нужно подать заявку установленного образца. К ней прилагается пакет документов с информацией, соответствующей условиям торгов. За 25 дней до проведения участников конкурса оповещают о дате, когда он состоится. По результатам оформляется протокол, где указан победивший.

    Предприятие, выигравшее в конкурсе, имеет 10 дней для предоставления организатору образца договора с МКД. В течение 20 дней после конкурсных мероприятий экземпляры оформленных документов направляются для подписания собственникам жилья. Если сроки не были соблюдены, то управляющая компания, на которую пал выбор, может получить обвинения в уклонении от заключения соглашений.

    Как правильно выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

    Управляющая компания заключает и подписывает договор обслуживания с МКД.

    Предмет конкурсного отбора

    В качестве предмета отбора на конкурсе является право на управление домами, вместе с имуществом и территорией около них. Что касается финансов, то взносы всех жильцов дома за услуги ЖКХ, которыми будет управлять победившее в конкурсе предприятие, тоже выступают предметом отбора.

    Предмет торга

    Победившая в конкурсе фирма будет взимать за управление соответствующую оплату, которая и есть предмет торга.

    Владельцы квартир вправе заключить договоры с той УК, которая предложит выгодную цену за свои услуги.

    При проведении торгов управляющая компания, которая заинтересована в успехе, знакомит жителей со своими достижениями, дальнейшими планами, и предлагает свои цены на услуги ЖКХ.

    Управлять многоквартирным домом – сложная и ответственная задача. Жильцы должны продуманно подойти к выбору подходящего кандидата, которому смогут доверять, тогда качество работы управляющей организации не вызовет сомнений. 

    Как выбрать управляющую компанию

    15 Ноября в 10:07 690 Юрий Федоров

    Как правильно выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

    Существует несколько оснований для проведения выборного конкурса. Необходимость возникает после сдачи дома в пользование после завершения последнего этапа строительства и допуска здания в эксплуатацию. Собственники квартир получают соответствующие документы и ключи. С этого момента назначается определенный срок для выбора управляющей компании, который регламентируется законом. Предусмотрено также следующее основание для конкурса – неисполнение жильцами законодательной воли. Это означает, что если собственники квартир не смогли найти оптимальное решение в обозначенные сроки, контроль берет на себя местная администрация, которая и помогает определиться с выбором. Жильцы дома имеют право отказаться от услуг компании. В таком случае возникает потребность в выборе нового организатора. Смена управленца является основанием для проведения нового выборного конкурса. Закон предусматривает возможности для расторжения договора и самой управляющей компанией. Организация в таком случае расторгает договор и отказывается от своих обязанностей. Собственники квартир выбирают нового управленца.

    Справка. Процедура регламентируется согласно действующему жилищному кодексу (статья 161) раздела VIII. Управление многоквартирными домами. Положения кодекса дополнены постановлением Правительства № 75. Документы помогают жильцам грамотно провести процедуру выбора. 

    Как правильно выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

    Управляющая компания берет на себя функции по созданию максимально комфортных условий проживания для жильцов многоквартирного дома. Это целый перечень обязанностей – контроль состояния труб, обеспечение бесперебойного функционирования отопления и прочих систем здания, чистота в подъезде и во дворе, благоустройство придомовой территории. Какой результат будет получен от управляющей компании, во многом зависит от собственников квартир.

    Совет. Перед тем как заниматься составлением списка сезонных, ежеквартальных, ежемесячных и ежедневных работ по многоквартирному дому, следует определиться с более глобальными проблемами. Например, обсудить возможность капитального ремонта крыши, покраски стен в подъезде и пр. Все эти вопросы решаются выбранной самими жильцами компанией.

    Жилищным кодексом предусмотрено два инициатора конкурса:

    • Собственники квартир.
    • Органы местного самоуправления.

    Как выбирают УК Рекомендован следующий алгоритм предварительных действий:

    • Определение даты проведения собрания жильцов. Оптимальное время – 19 часов, в будний день.
    • Размещение в каждом подъезде объявления о собрании.
    • Получение списка управляющих компаний в районной или городской администрации.
    • Посещение каждой квартиры, беседа с жильцами лично.
    • Сбор сведений по поводу работы управленцев в соседних домах.
    • Выбор нескольких организаций с целью ознакомления с конкретными предложениями потенциального управленца по улучшению обслуживания дома.
    • Консультация у опытного юриста с анализом предложений и типового договора, которые предоставила компания.

    При подборе кандидата изучается его портфолио. Следует проанализировать такие данные:

    • Год создания управленческой компании.
    • Количество обслуживаемых домов.
    • Соотношение количества домов в начале трудовой деятельности и на данный момент времени.
    • Список предоставляемых услуг.
    • Стоимость каждой услуги, сравнение с ценами в других компаниях.
    • Размеры повышающих коэффициентов.
    • Наличие у потенциального управленца собственной материально-технической базы, позволяющей качественно проводить работы по дому (внутренние работы в помещении, замена и ремонт сантехники и т. д.).
    • Штат компании, наличие квалификации и опыта у работников (слесари, сантехники и пр.)

    На этом этапе необходимо назначить совместное собрание владельцев квартир и представителей управляющей компании. При достижении соглашения составляется протокол собрания, а затем – договор с управленцем. Во время обсуждений нужно обратить внимание на контактность будущего управленца и умение вести диалог.

    Справка. Обычный срок договора составляет от года или до пяти лет.  

    Предлагаем ознакомиться с рейтингом управляющих компаний, который поможет определиться с выбором.  

    Как правильно выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

    Если возникла необходимость в смене управленца, за 30 дней до истечения срока действующего договора следует составить и отправить уведомление (нежелание продлевать договор на прежних условиях, либо полный отказ от услуг) на имя управляющей компании.

    Внимание! Подбором нового управленца нужно заниматься до того, как договор со старой организацией расторгнут.

    Проведенное лицензирование управленцев должно поднять качество услуг на новый уровень. При получении организацией двух административных взысканий (по одному объекту) она лишается права управления данным домом. Предусмотрен отбор лицензии, если доля таких объектов составляет 15%. Ознакомиться с работой любой компании можно в едином реестре.

    Cтатьи по теме:

    • Какие правила строительства небоскребов появятся в 2018 году Новые правила строительства небоскребов утвердят уже в 2018.
    • Какие перспективы жилищного строительства ждут впереди К началу следующего года число административных процедур в жилищном строительстве составит менее 100.
    • В каких странах побывал Дед Мороз и где он живёт? У зимнего волшебника имеются резиденции по всему миру. Каждая северная страна утверждает, что именно она является родиной Деда Мороза или Санта-Клауса. И этим спорам нет конца, давайте разберёмся.

    Сэкономьте свое время!

    Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

    Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

    Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

    Определение субъекта управления МКД

    После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию.

    Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.

    Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

    В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова.

    Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

    Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

    В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК.

    В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.

    Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

    Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

    Как правильно выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

    Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

    Управление МКД после ввода в эксплуатацию

    До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

    При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.

    153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

    После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

    Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.

    Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

    В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

    Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

    Как правильно выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

    Основные условия договора управления МКД.

    Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

    На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

    Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

    Как правильно выбрать управляющую компанию?

    Обещанный ремонт в подъезде вы ждете уже несколько лет, уборка в нем оставляет желать лучшего, а дом готовят к зиме с опозданием на месяц? Значит, настало время сменить управляющую компанию. Узнайте, как выбрать новую управляющую организацию и расторгнуть контракт со старой.

    Как правильно выбрать управляющую компанию в новостройке, коттеджном поселке или для многоквартирного дома: все о данном вопросе

    Жильцы могут организовать администрирование двумя способами. В частности, они имеют право собрать товарищество или делегировать свои полномочия специальной команде. Первый вариант (ТСЖ) является некоммерческой организацией, второй предполагает привлечение ООО. Именно к выбору коммерческой структуры следует подойти ответственно.

    Чем занимается УК?

    Как правильно выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

    ООО, привлеченное к правлению, ответственно за содержание и ремонт сооружения. Минимальный обязательный перечень работ, который входит в эти обязательства, определяется на законодательном уровне. Он периодически пересматривается гос. аппаратом и корректируется. В последний раз заседание по утверждению списка оказанных услуг создано в 2013 г.

    Итак, управляющая организация многоквартирными домами выполняет следующие задачи:

  • конструкции в работоспособном состоянии. В зону ответственности входят стены, основание (фундамент), подвальные помещения, перекрытия между этажами, столбики, фасады, лестницы, перегородки, полы, окна, двери, находящиеся в совместном пользовании.
  • Поддержание в рабочем состоянии инженерно-технического оборудования. К нему относят систему мусоропроводов, вентиляцию, дымоходы, коммуникации, предназначенные для водо- и теплоснабжения, электрооборудование, лифты, радио- и телекоммуникационное оснащение.
  • Поддержание чистоты во внутренних общих местах, а также на территории рядом.
  • Обеспечение противопожарной безопасности.
  • Юридическое обслуживание, в которое входит профессиональное сопровождение всех сделок и договоров.
  • Выполнение бухгалтерских работ, ведение всех процессов и финансовой отчетности, планирование. Сюда входит и контроль задолженности.
  • Коммуникация с поставщиками бытовых услуг и надзорными органами.
  • Могут быть оговорены и дополнительные пункты (например, организация праздников). Они прописываются в договоре, который заключается между ук и владельцами жилья. Документ подписывается в обязательном порядке.

    Данный бланк следует составлять очень внимательно, ведь в дальнейшем сотрудничество будет регламентироваться именно им.

    Если в договоре не будет прописано, что ООО, например, обязано заниматься уборкой придомовой территории, вы никаким образом не добьетесь, чтобы это совершалось.

    Ежегодно фирма подает отчет о проделанной работе. Это позволяет контролировать ее деятельность.

    Кстати, порядок выбора управляющей компании предполагает, что за зданием может быть закреплена только одна обслуживающая организация. Если она не справляется с возложенными на нее задачами, то можно ее сменить.

    Как расторгнуть контракт с управляющей компанией?

    Договор с управляющей компанией заключается на срок от 1 до 5 лет. Расторгнуть контракт можно не раньше, чем через год, так как этот срок дается УК на то, чтобы полностью принять дом в управление, наладить работу и проявить себя.

    По истечению этого срока есть три способа расторгнуть договор:

    • Обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о ненадлежащем исполнении УК своих обязательств. По факту этого заявления должна быть проведена внеплановая проверка, по итогам которой вы сможете расторгнуть контракт.
    • Разорвать соглашение самостоятельно на основании договора. Причиной для расторжения может послужить: ненадлежащее содержание общедомового имущества, несвоевременное выполнение заявок от жителей на ремонт, нарушение качества предоставления коммунальных услуг. Этот список может меняться в зависимости от условий контракта.
    • На основании нарушения Жилищного кодекса. Самым частым нарушением является сокрытие деятельности компании. Согласно кодексу, управляющая компания обязана ежегодно отчитываться об итогах своей деятельности перед собранием собственников.

    Если вы уже выбрали новую управляющую компанию, то юридическое оформление перехода она может взять на себя.

    Основные пункты, по которым для новостройки УК является оптимальным вариантом

    Строительно-монтажные работы

    Рынок управления объектами недвижимости в нашей стране находится, по сути, еще в стадии становления. На смену управляющим организациям старого образца – ДЕЗам (Дирекциям единого заказчика) приходят УК нового формата.

    Однако, к сожалению, среди новых игроков на этом рынке находится немало компаний-однодневок, стремящихся получить максимальную прибыль за короткое время, либо вовсе не оказывая никаких услуг, либо выполняя их на весьма низком уровне.

    Поэтому при выборе управляющей компании ЖКХ следует быть крайне внимательным, и обращать внимание на целый ряд факторов.

    В частности, необходимо обязательно уточнить: сколько лет данная компания действует на рынке управления недвижимостью, какие активы имеются в ее управлении, включена ли она Правительством Москвы в реестр УК.

    Кроме того, стоит посетить хотя бы два-три объекта, которые данная компания обслуживает, поинтересоваться мнением существующих клиентов о качестве сервиса. И, естественно, посетить офис компании, пообщаться с ведущими менеджерами и юристами, ознакомиться с текстом типового договора.

    Таким образом, при смене управляющей компании очень легко выявить фирму-однодневку. Вряд ли там будет штат квалифицированных специалистов, способных обеспечивать своевременное обслуживание дома на высоком уровне, как и не будет специального оборудования для обеспечения проведения этих работ, да и отчетность по проводимым мероприятиям отсутствует или сводится к минимуму.

    Если компания по управлению объектами недвижимости уже выбрана, следующим этапом становится заключение соответствующего договора на управление многоквартирным домом (МКД).

    Особое внимание при этом нужно обратить на все аспекты, касающиеся содержания объекта, особенно на перечень всевозможных мероприятий и работ, их разделение на обязательные и дополнительные, а также стоимость.

    Ведь именно эти нюансы в будущем могут стать предметом разногласий и споров.

    В договоре необходимо четко оговорить, например, что именно входит в основной пакет услуг, включая количество вызовов, кто из специалистов УК закрепляется за конкретным объектом и т.п.

    Конечно, эти данные могут в значительной степени варьироваться в зависимости от финансовых возможностей и потребностей клиента.

    Исключение составляют только случаи, когда дом передается в управление на конкурсной основе – тогда подписывается заранее утвержденный договор.

    Более подробно о работе управляющих компаний ЖКХ можно узнать на сайте http://www.matorin-un.ru

    Зачем необходимо управление МКД и как выбрать подходящий вариант

    Осуществлять управление МКД не так уж и просто. Процесс требует четких познаний в самых различных областях законодательства, а также в умении организовать обязательные мероприятия и оформить требующую документацию.

    Сегодня в большинстве жилых комплексов функции по управлению многоквартирным домом возложены на управляющие компании.

    Именно эти организации выполняют все необходимые действия, чтобы граждане могли своевременно получать энергоресурсы и пользоваться ими без перебоев.

    Наша статья расскажет о том, какие способы и формы управления многоквартирным домом предусмотрены законом и как осуществляется выбор подходящего варианта.

    Зачем необходимо управление МКД?

    Многоквартирным дом, по сути, представляет собой сложный механизм, который состоит из отдельных блоков, элементов, механизмов. Чтобы обеспечить работу каждой части системы, необходимо четко согласовать деятельность всех владельцев имущества в этом комплексе.

    Иными словами, каждый жилец должен выполнять возложенные на него функции в соответствии с установленным порядком. Деятельность людей, ответственных за управление МКД, должна быть направлена на:

    • обеспечение комфортной ситуации для проживания граждан;
    • охранение имущества от порчи и его подобающая эксплуатация;
    • предоставление всех необходимых услуг жильцам дома;
    • соблюдение прав и интересов владельцев имущества, прописанных в действующем законодательстве.

    Это лишь основные задачи, которые стоят перед людьми занимающимися управлением МКД, однако чтобы они получили определенные полномочия, собственники помещений должны самостоятельно определить форму управления недвижимым имуществом.

    Данное решение является обязательным, поскольку в результате его принятия на ответственное лицо будет возлагаться ответственность за надлежащее состояние имущества, а также за предотвращение ситуаций по нанесению вреда окружающим.

    Какие формы управления предусмотрены законом?

    Для начала стоит отметить, что способ управления выбирается жильцами «многоэтажки» исключительно на общем собрании, а любые изменения вносятся только путем принятия совместного решения владельцем имущества. Каждая из действующих форм управления имеет свои особенности и порядок принятия.

    Жилищный кодекс РФ определяет сразу несколько вариантов управления многоквартирным комплексом. В частности, речь идет о следующих возможностях:

    • управление осуществляют сами владельцы квартир;
    • все функции переданы специально созданному товариществу собственников недвижимости (ТСН) или кооперативу;
    • необходимые действия выполняет управляющая компания.

    Выбор того или иного варианта зависит исключительно от дисциплинированности и платежеспособности граждан, проживающих в помещении. Важным моментом является наличие в распоряжении жильцов необходимого оборудования и хорошие отношения с поставщиками ресурсов.

    Преимущества и недостатки каждой из форм управления

    Самостоятельное управление МКД могут выбирать жильцы тех строений, где общее число квартир не больше 16. В этом случае граждане принимают решение на общем собрании и распределяют все обязанности, которые будут в дальнейшем возложены на них как на представителей дома. Вся работа ведется бесплатно, что существенно снижает расходы на содержание правления.

    С каждым жильцом заключается отдельный договор на обслуживание. При выборе ТСЖ предполагается проведение выборов членов правления, которые в последующем будут действовать как наемные работники за определенную плату. ТСЖ уже является юридическим лицом. Выбор такого варианта подходит для крупных жилых комплексов с большим количеством квартир.

    Управляющие компании позволяют жильцам МКД полностью снять с себя обязанности по управлению домом и возложить их на стороннюю организацию. Недостатком такого способа является внесение дополнительной платы со стороны жильцов.

    Какие проблемы могут возникнуть при управлении общедомовым имуществом?

    Любой вариант управления недвижимостью может иметь и негативные стороны. На начальной стадии главным недостатком является трудность принятия единого решения относительно формы управления. Как правило, чем больше граждан проживает в доме, тем сложнее достигнуть единства.

    При передаче прав на управление общим хозяйством сторонней организации проблемы в основном возникают по причине непорядочности фирмы. Очень высок риск, что представители УК будут использовать поступившие взносы не по назначению, что приведет к серьезным судебным разбирательствам.

    Важным моментом является еще и то, что сторонняя организация не имеет личной заинтересованности в надлежащем содержании помещения, что очень быстро приводит к ухудшению состоянии имущества и к конфликтам с жильцами.

    Обязательно ли нужно выбрать способ управления и что делать, если жильцы никакого решения на этот счет не приняли?

    Согласно ст. 44 ЖК РФ, порядок управления МКД определяется на основании постановления общего собрания жильцов. Чтобы решение было действительным, жильцы обязаны соблюсти все тонкости и правила по принятию такого решения. В дальнейшем любая ошибка может привести к аннулированию документа в судебном порядке.

    Полезная информация

    « Назад

    Этот вопрос волнует сейчас большинство жителей многоквартирных домов. Естественно, любому собственнику хочется, чтобы компания оказывала качественные жилищно — коммунальные услуги, но по приемлемым ценам. И здесь главное не погнаться за дешевизной и не нарваться на аферистов, а найти оптимальное соотношение цены и качества.

    Институт собственности в нашей стране все еще находится в стадии формирования. Поэтому для многих некоторые положения статей Жилищного кодекса РФ стали откровением.

    Например, что собственникам жилья в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности еще и помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания. И бремя содержания этих помещений возлагается, соответственно, на собственников.

    Положение же о необходимости выбора способа управления многоквартирными домами и вовсе ставит в тупик, поскольку в большинстве своем население довольно апатично.

    • Как управлять домом?
    • Для того чтобы не ошибиться в выборе способа управления, прежде всего, необходимо четко представлять, какими правами и обязанностями теперь обладает собственник жилого помещения в многоквартирном доме.
    • Согласно статье 161 ЖК РФ, имеется 3 варианта управления многоквартирным домом:
  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.
  • Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Выбор способа управления зависит от многих факторов, но зачастую определяющим становится то, насколько платежеспособны и дисциплинированы жители и какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями.

    Если граждане достаточно активны и ответственны, то хорошим вариантом будет создание в соответствии с разделом V Жилищного кодекса РФ товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое и займется непосредственно управлением, будет заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений. Полномочия ТСЖ весьма широки и позволяют эффективно управлять многоквартирным домом и даже извлекать из этого определенную прибыль.

    Однако, если в доме мало инициативных граждан, готовых заняться эффективным управлением, то, пожалуй, единственным вариантом становится передача обязанностей по управлению какой-либо управляющей компании (УК).

    Доверяйте профессионалам

    Выбирая управляющую, компанию, обратите внимание, имеет ли она опыт по работе с жилищным фондом. Нелишним будет поинтересоваться профессионализмом сотрудников, начиная от руководителя и бухгалтера и заканчивая слесарем-сантехником, а также тем, какие дополнительные услуги за пределами предоставляемых стандартов может дать вам данная организация.

    Хотя, возможно, выбранная компания будет именно предоставлять услуги по управлению вашим домом, а для выполнения специальных, например, электротехнических, слесарных или тех же работ по озеленению станет привлекать специализированные организации.

    Правда, такое посредничество со стороны управляющей компании ударит в первую очередь по карману потребителей услуг, то есть вашему карману.

    Если представители управляющей компании предлагают вам услуги по низким расценкам — есть повод насторожиться. Помните, что рынок коммунальных услуг не может быть дешевым.

    Выбирайте компанию с опытом

    Если вы хотите лично убедиться в хорошей работе управляющей компании, просто придите в ее офис и прямо просите: «дайте нам адреса домов, которые вы обслуживаете», а затем не поленитесь пройтись по всем адресам и посмотреть, как люди живут в этих домах.

    Обратите внимание на состояние подвалов, состояние инженерных сетей (отопление и вода), подъездов, придомовой территории, побеседуйте с жильцами. Они лучше всякого рекламного проспекта ответят на все ваши вопросы: как быстро специалисты самой компании или привлеченные ею службы (сантехники, ремонтники, электрики и т. д.) реагируют на заявки жильцов.

    Сильная компания — богатая компания

    Вы имеете право поинтересоваться материально-технической базой УК. Согласитесь, что, если в арсенале компании только личное авто руководителя да пара грузовиков, толку от ее работы будет мало.

    Случись любая мало-мальски серьезная авария в вашем доме, и специалисты фирмы вынуждены будут арендовать у кого-то насосы для откачки воды из подвалов, бульдозеры или тракторы.

    А это влетит в копеечку собственникам жилья.

  • Откуда взять деньги жильцам на то чтобы быстро «отремонтироваться»
  • Если Ваш дом требует ремонта, а не только текущего содержания, есть ряд способов изыскать денежные средства, одним из наиболее доступных для жильцов способом является экономия ресурсов потребляемых жилым домом, в первую очередь это экономия затрат по отоплению.
  • Приходите к нам и мы дадим Вам ряд советов как эффективно и доступно навести порядок в Вашем жилом доме!
  • 5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

    Чем занимается УК?

    Главная миссия управляющей компании ― создать комфортные условия для жильцов дома: это когда трубы не текут, отопление всегда в норме и прочие системы многоквартирного дома функционируют бесперебойно. Кроме того, от управляющей компании зависит, будет ли чистым ваш подъезд и как благоустроен двор.

    Именно поэтому собственники квартир должны решить, какого результата они ждут от УК. Для этого нужно составить перечень ежедневных, ежемесячных и сезонных работ по дому, а уже после этого наметить более масштабные дела, например ремонт крыши, покраску стен в подъезде и так далее.

    Все эти проблемы должна будет решать выбранная жильцами компания.

    Как выбрать компанию?

    Выбирать управляющую компанию следует сообща. Задача непростая, но осуществимая. Назначьте встречу жильцов дома. Лучше всего для этого подходит вечер буднего дня, скажем, с 19 до 20 часов, когда люди уже вернулись с работы.

    Но предупредить о встрече надо заранее, разместить на подъездах объявления, а в идеале ― пройтись по квартирам и пригласить лично каждого. Список управляющих компаний вы можете получить в управе района или администрации города.

    Можете заранее посоветоваться с жильцами соседних домов, расспросить, довольны ли они работой своих управляющих компаний.

    Как остановить оплату коммуналки в пустующей квартире?

    Кто должен платить за обслуживание газопровода?

    На что обратить внимание?

    В портфолио компаний вас должно интересовать следующее: когда создана компания; сколько домов находилось в управлении с момента основания и до сих пор; список услуг, их стоимость, наличие и размер повышающих коэффициентов; есть ли у компании собственная материально-техническая база для проведения работ по дому (сантехнический, внутренний ремонт и т. д.). Обязательно поинтересуйтесь квалификацией персонала, в частности слесарей, сантехников. После этого вам надо выбрать две-три компании и попросить каждую из них составить предложения по улучшению обслуживания дома. Возьмите в каждой организации типовой договор управления и покажите его юристу.

    Зачем ходить на собрание жильцов?

    Не обойтись без еще одного собрания жильцов дома. Оно понадобится для того, чтобы собственники квартир вживую пообщались с представителями управляющей компании.

    Обратите внимание, как они себя ведут, как разговаривают с вами. Если всех все устраивает, нужно составить протокол собрания жильцов и на его основе заключить договор с управляющей компанией.

    Обычно срок договора составляет не менее года и не более пяти лет.

    Можно ли законно перестроить чердак в мансарду?

    Если УК не прислала счета вовремя, платит ли она пени?

    Как поменять УК?

    Если жильцы дома не довольны работой управляющей компании, то они вправе ее поменять.

    Для этого за месяц до истечения срока договора собственники квартир должны направить управляющей компании уведомление о том, что не собираются продлевать срок договора на прежних условиях или хотят отказаться от услуг. Подобрать новую управляющую компанию нужно до того, как отказываться от старой. Без собрания жильцов снова не обойтись.

    Работа по лицензии

    Лицензирование управляющих компаний, которое началось в ноябре прошлого года и продлится до 1 мая 2015 года, должно помочь навести порядок в жилищно-коммунальной сфере и повысить качество услуг.

    Теперь, если управляющая компания получит два административных взыскания по одному дому, то лишится права управления этим домом. А если доля таких домов достигнет 15%, то у компании отберут лицензию.

    Посмотреть, какими домами управляет компания и что она из себя представляет, можно будет в едином реестре. Двойные квитанции уйдут в прошлое.

    Порядок выбора управляющей компании: алгоритм действий собственников

    Хозяйствование в многоквартирном жилом доме требует четкой согласованности действий собственников и привлеченных лиц, а значит и внимательного отношения, и руководства. Существует определенный порядок выбора управляющей компании, которая является главным координатором при обслуживании общедомового имущества.

    С чего начинается порядок выбора управляющей компании

    Управляющие компании должны обеспечивать комфорт и безопасность проживания в многоквартирных домах. Также в их обязанность входит:

    • поддержание работы всех видов инженерных и коммуникационных систем;
    • защита прав собственников жилых многоквартирных зданий.

    Контроль над общедомовым имуществом передается управляющей компании на основании договора (данный порядок регламентирован ст. 162 ЖК РФ). Этот документ подписывается лично каждым отдельным владельцем квартир и составляется на срок от одного до пяти лет.

    Если одна управляющая компания недостаточно качественно выполняет возложенные на нее обязанности, всегда можно сделать выбор в пользу другой. Существуют три варианта законного основания сменить УК:

    • инициатива собственников жилья;
    • отсутствие у УК права осуществлять данную деятельность, которое подтверждается получением лицензии;
    • неисполнение УК возложенных на нее обязательств, что также является основанием привлечения к ответственности.

    Наличие любого их вышеперечисленных пунктов дает право жильцам беспрепятственно осуществить выбор в пользу другой управляющей компании.

    • Обязанности УК и ответственность за их невыполнение

    Порядок выбора управляющей компании на собрании жильцов

    Для выбора управляющей компании владельцы квартир, являющиеся физическими лицами или организациями, могут созывать общие собрания собственников.

    В ходе борьбы за права обитателей здания в сфере организации комфортного проживания и содержания общедомового имущества в должном состоянии наибольшего успеха добиваются инициативные коллективы (группы активистов), которые создаются с подачи самих же владельцев помещений.

    Как регламентирует Жилищный кодекс РФ, для созыва общего собрания такой команде нужно подготовиться.

    Для этого активисты заблаговременно изучают основные положения ЖК РФ и иные правовые документы сферы организации и управления жилыми хозяйствами, знакомятся с опытом деятельности УК других зданий, узнают точку зрения старших по подъездам и представителей домовых комитетов.

    Все это необходимо для того, чтобы члены инициативной группы могли давать компетентные, доказательные и ободрительные ответы на вопросы собственников при выборе новой УК. Только такой объем предварительной подготовки дает гарантию успеха в проведении общедомового собрания.

    Порядок выбора управляющей компании многоквартирным домом требует от коллектива активистов действий, которые должны быть реализованы в процессе организации собрания собственников.

  • Необходимо проинформировать владельцев помещений о создании инициативной группы по подготовке и созыву общедомового собрания, целью проведения которого является выбор способа управления домом. На этом же этапе активисты приглашают принять участие в мероприятии всех, кто заинтересован в вопросе выбора УК.
  • Определяется ответственность каждого члена инициативной группы в вопросах порядка подготовки и проведения собрания.
  • Организовывается встреча с управой района по вопросу получения сведений о владельцах помещений многоэтажки с указанием долей в общедомовой собственности.
  • Подготавливается информационное сообщение
  • Ссылка на основную публикацию