Как правильно называются управляющие компании

Содержание

Прекращение работы ЖКХ означает полный паралич обыденной жизни людей, поэтому направление нуждается в поддержке и постоянном внимании.

Действующим законодательством утверждён Жилищный кодекс, регламентирующий все отношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства, целью которого является сохранение жилья и недопущение нарушений. Для выполнения обязанностей по обслуживанию жилого фонда и многоквартирных домов создаются управляющие компании, все о которых мы расскажем далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-92. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Управляющая компания в сфере ЖКХ — что это такое? Понятие и определение

Управляющая компания в сфере ЖКХ — это некоммерческая организация, основанная для выполнения хозяйственно-эксплуатационных функций, связанных с санитарно-техническим содержанием многоквартирных домов (МКД).

Как правильно называются управляющие компании

Следует отметить, что термин «управляющая компания ЖКХ» — это бытовое название, в жилищном законодательстве употребляется обозначение «управляющая организация».

Эта путаница часто вызывает неправильное понимание сути УК и создаёт разночтения в ссылках на законодательные акты. Тем не менее, будем впредь использовать термин УК как более привычный.

  • По определению Жилищного кодекса, управляющая организация — это одна из форм управления жилым многоквартирным домом, такая же, как и ТСЖ или непосредственное управление.
  • УК выполняет несколько функций — посредничество в поставках ресурсов, таких, как электроэнергия и водоснабжение, осуществляет обслуживание, ремонт и содержание дома с технической точки зрения.
  • Управляющая компания управляет многоквартирным домом, выступая как единый заказчик перед ресурсоснабжающими организациями от лица всех собственников жилья подведомственного дома и как единый исполнитель коммунальных услуг — перед жителями.

Фактически, УК выполняет все знакомые издавна функции участков ЖКО, с небольшими поправками на изменившиеся условия, вызванные временем и на большую, чем раньше, хозяйственную независимость.

Ни один жилой дом не сможет существовать без организованного обслуживания и постоянного контроля состояния коммуникаций, систем энергоснабжения и придомовой территории, и появление УК как подрядчиков для этих нужд вполне естественно.

Что такое региональная УК?

Одна УК обычно обслуживает несколько домов, расположенных в одном районе. Возможности такой УК ограничены в силу малочисленности коллектива, ограниченности поступления средств на развитие. Региональная УК создаётся как организация с широким территориальным охватом обслуживания.

Как правильно называются управляющие компании

Они имеют свой штат и разработанную структуру, которая позволяет работать достаточно оперативно.

Функционирование УК в региональных масштабах расширяет понимание её руководством состояния объектов ЖКХ, нужд и первоочередных задач, возникающих перед коммунальщиками. Крупная организация имеет крупные доходы, позволяющие решать проблемы снабжения оборудованием, инструментами и материалами.

Являясь такой же УК, как и другие, региональная УК в силу своей мощности намного эффективнее и качественнее решает возникающие проблемы.

Является ли коммерческой организацией и юридическим лицом?

Управляющая жилищная компания — это юридическое лицо, поскольку иначе её деятельность невозможна с организационной точки зрения. При этом, часто организационно УК представляет индивидуальный предприниматель, который, не является юридическим лицом, но имеет все признаки такового.

Как правильно называются управляющие компании

Сложность ситуации объясняется тем, что УК — это обозначение рода деятельности, которая может осуществляться организациями разных типов — ООО, ОАО, ЗАО, ИП и т.д.

Также любая УК является коммерческой организацией, поскольку осуществляет свою деятельность на платной основе, являясь посредником между жителями и поставщиками ресурсов. Фактически, УК получает от жителей деньги за обслуживание дома, как наёмная организация, и принимает коммунальные платежи как посредник.

Обратите внимание! Действует ряд ограничений, направленных на сдерживание бесконтрольного роста тарифов и расценок, который неминуемо возник бы заботами нечистоплотных предпринимателей. Законодательно это регулируется ст.157.1 ЖК РФ.

Вся деятельность УК подчинена одной цели — освободить жильцов многоквартирных домов от забот по обслуживанию, ремонту и содержанию дома, по уборке территории, вывозу ТБО и прочим необходимым постоянным действиям, выполняя все эти обязанности за определённую плату.

Без такой организации дом просто рискует остаться без обслуживания и понемногу будет разрушен, поскольку самоорганизоваться и обеспечить должный уход за жильём смогут далеко не все жильцы.

Тем более, что обеспечить законность в этом вопросе будет практически невозможно. Поэтому создание УК ( ТСЖ, прочих видов управления) как ответственных исполнителей жизненно необходимо и установлено законодательно. Жильцы многоквартирного дома общим собранием выбирают УК и заключают с ней договор управления, на основании которого УК осуществляет свою деятельность.

Работа управляющей компании по управлению многоквартирным домом обычно складывается из двух дополняющих друг друга направлений:

  • Обслуживание жилого фонда, т.е. вывоз мусора, уборка придомовой территории, подъездов и лестничных клеток.

    Своевременный ремонт и замена стояков горячего и холодного водоснабжения и центрального отопления, контроль освещения в подъездах — всё это далеко не полный перечень забот и обязанностей УК.

  • Сбор платы за пользование коммунальными услугами, выявление и работа с должниками. Выступая как посредник, УК занимается контактами с поставщиками электроэнергии, горячей и холодной воды, теплосетями.

  • Все эти работы требуют постоянной занятости и контроля, о любых планирующихся перебоях с поставками услуг УК обязана предупредить жильцов за 10 дней до прекращения подачи услуг. Такие условия заставляют постоянно быть в курсе планирующихся работ, встраиваясь в график поставщиков услуг и ведя свою работу параллельно им.

    Такие условия работы требуют постоянного внимания и контроля за всем подведомственным хозяйством, любой просчёт сразу вызовет многочисленные жалобы и нарекания со стороны жильцов.

    УК должна также сдавать ежегодный отчет, потому что она несет ответственность перед собственниками. Ее обязанности регламентированы некоторыми акты и договорами.

    Видео о том, что такое УК, как правильно ее выбрать и каковы ее основные цели:

    Какие типы УК бывают?

    По форме управления УК бывают:

    • Жилищные объединения.
    • Частные управляющие компании.
    • Государственные Унитарные Предприятия (ГУП), Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ).
    • Непосредственное управление собственниками.

    При этом, УК могут иметь разную специализацию — только обслуживание, только управление, обе функции сразу либо какие-то другие варианты. Но чаще всего УК занимаются выполнением всех обязанностей, так как для заказчика услуг — в нашем случае, для жильцов — гораздо удобнее, когда все функции сосредоточены в едином центре.

    Не знаете, какая именно УК обслуживает ваш дом? Читайте о том, как уточнить информацию в специальной публикации. А если хотите отказаться от своей управляющей компании, читайте статью о том, как это правильно сделать.

    Виды деятельности

    Принцип деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ основан на управлении многоквартирным домом и включает следующие этапы:

    • Сбор информации об объекте управления;
    • Исследование полученных данных;
    • Деятельность, направленная на улучшение качества проживания собственников квартир.

    Жильцам домов, использующих право на участие в управлении многоквартирным домом, необходимо владеть полной информацией о видах управления.

    Вид
    Особенности
    На какое жилье рассчитан

    Непосредственное
    Исключительная задача — сотрудничество с подрядчиком для выполнения текущих и срочно ремонтных работ. Решением административных вопросов занимается представитель, каждый собственник помещения заключает индивидуальный договор с ресурсоснабжающей организацией — исполнителем.
    Небольшие дома (до 40 квартир)

    Гибридное
    Самостоятельность жильцов в решении вопросов эксплуатации и содержания дома без участия компании.
    Дом, количество квартир в котором не ограничено.

    Эксплуатационное
    Жильцы создают товарищество собственников жилья, которое, опираясь на договор, выбирает управляющую компанию.
    Любой многоквартирный дом или несколько домов, соединенных одной коммуникационной системой.

    Общие правила работы

    В апреле 2018 года правительство Российской Федерации внесло изменения в проведение осмотров общедомового имущества, мелкого текущего и капитального ремонтов и отчетности перед собственниками жилых помещений. Рассмотрим подробнее.

    Осмотр общего имущества должен осуществляться на предмет протечки, поломки два раза в год: весной и осенью.

    • Текущий осмотр выполняется в соответствии с технической документацией. Для каждого элемента свой срок и периодичность;
    • Сезонный осмотр осуществляется 1 раз в полгода. Весной проводят после отключения отопления, осенью — перед началом отопительного сезона. Собственники жилых помещений при желании могут принять участие в обходе общего имущества и составить список работ для текущего ремонта.
    • Внеочередной осмотр УК обязана провести в течение суток после чрезвычайного происшествия: урагана, аварии и др. Результаты всех осмотров хранятся с документами на дом, при желании можно с ними познакомиться, а предложения по текущему и сезонному осмотрам должны быть доведены до всех жильцов.
    • О тарифах на услуги. Сколько платить, решают собственники жилья на общем собрании (действительно в течение 1 года). УК предлагает тарифы на услуги. жильцы — принимают или отклоняют предложение. Изменения коснулись порядка уведомления новых предложений УК.Справка! Собственники многоквартирного дома получают информацию о смене тарифов за 30 дней с помощью специального сервиса на Госуслугах и оповещений на досках объявлений.
    • Контроль за УК стал проще. Информацию о себе (контактные данные, тарифы, нормативы, памятки и др.) компания должна разместить в доступном для жильцов месте.

    Каким законами регулируется деятельность?

    К законодательству, регулирующему деятельность управляющих организаций и их стандарты, относятся следующие акты:

    Кроме этих основных документов в рабочем процессе могут быть использованы различные нормативные акты, положения и решения местных административных органов.

    Первенство принадлежит Жилищному кодексу как основополагающему документу, и любые несоответствия толкуются с его позиций. Все распоряжения или иные действия, противоречащие нормам законодательства могут быть обжалованы в надзорных органах или оспорены в суде.

    Устав

    Устав является основным документом, определяющим цели, правила работы и условия деятельности УК, его правовой статус, распределение обязанностей. Документ подробно охватывает все направления работы, регулирует отношения между работниками, жильцами подведомственных домов и прочими лицами.

    Также устав решает вопросы финансового плана, регулируя заработную плату наёмных рабочих, денежное вознаграждение ИТР и т.д. Все положения устава должны строго соответствовать действующему законодательству и нормативным актам. Любое противоречие пунктов устава законным требованиям недопустимо и отменяет действие этих пунктов и разделов.

    Скачать образец устава управляющей многоквартирным домом компании в сфере ЖКХ

    Кому подчиняются управляющие многоквартирными домами организации?

    Кто же управляет управляющими компаниями ЖКХ? В УК есть свой управляющий, назначенный руководством. О его обязанностях мы рассказывали здесь.

    Однако в любом случае деятельность УК подотчётна общему собранию собственников жилья многоквартирного дома. При этом, административного подчинения у УК нет. Собрание собственников может предъявить претензии, внести предложения и т.д.

    Деятельность коммунальщиков часто вызывает нарекания и жалобы, иногда обоснованные, иногда — нет.

    При появлении серьёзных нарушений со стороны УК жильцам правильнее обратиться непосредственно в УК, чтобы решить вопрос на месте. Согласно ЖК РФ, жалоба в УК должна быть рассмотрена в 3-х дневный срок.

    Есть и другие инстанции, обращение в которые помогает решить вопросы, например, прокуратура или городская администрация, но Жилинспекция среди них — самая надёжная.

    Если не помогает ни один способ, остаётся только отстаивать свою точку зрения в суде. Это вариант, затратный по времени, нервам и требующий помощи юриста, но в случае успеха решение вопроса гарантировано. Надо иметь в виду, что УК после двух проигранных судов лишается права управления домом.

    Жилищное законодательство позволяет успешно решать проблемы с жилым фондом. Управление ЖКХ с помощью управляющих компаний — наиболее грамотный и профессиональный тип содержания и обслуживания жилья. Добиться успеха в этом направлении могут только люди, имеющие для этого занятия всё время, а не пару часов после работы.

    Большое количество организационных, технических и правовых вопросов требуют работы целого коллектива специалистов, и УК — самый правильный выбор для этого.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

    +7 (499) 288-16-92 (Москва)

    Это быстро и бесплатно!

    Оценка тождественности и схожести наименований управляющих организаций

    Вступил в силу п. 1.1 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ. Теперь за схожие или тождественные наименования управляющих организаций в одном регионе будут штрафовать, потому что это нарушение лицензионного требования. О том, какие наименования считать тождественными, а какие – схожими, узнайте сегодня. Будет много примеров.

    Как правильно называются управляющие компании

    ГЖИ начнут проверять наименования УК на тождественность и схожесть

    Что случилось

    С 11 июля нельзя, чтобы в одном реестре лицензий на территории одного региона или на территории одного города субъектного значения существовали управляющие организации с одинаковым или схожим названием.

    Название сохранит организация, которая получила лицензию раньше. Но вот момент. Практически все управляющие организации получали лицензии в апреле 2015 года, значит, счёт идёт на дни. Если же компании получили лицензии в один день, выиграет компания с первым порядковым номером лицензии.

    Привести свои лицензии в соответствие новым требованиям нужно было до 11 июля (ч. 8 ст. 5 Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ). С этого дня ГЖИ имеет право проводить проверки и штрафовать по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

    Если вы начинающая организация или до 11 июля не проверили наименование своей организации на тождество или схожесть, вам будет полезно узнать о письме Минстроя РФ, в котором Андрей Чибис рассказал, за какие наименования ГЖИ будет нещадно наказывать.

    Позиция Минстроя РФ о схожих и тождественных наименованиях

    Письма профильных ведомств не являются нормативными актами, однако они могут сориентировать вас в понимании законодательства. Письмо Минстроя РФ от 21.06.2018 № 26618-АЧ/04 будет полезно всем, кто хочет разобраться, какие наименования считаются схожими и тождественными.

    Юридическое лицо, которое является коммерческой организацией, в гражданском обороте выступает под своим фирменным наименованием. Фирменное наименование определяется в учредительных документах этого юридического лица и включается в ЕГРЮЛ при государственной регистрации (ст. 1473 ГК РФ).

    Вот несколько важных моментов, которые необходимо знать о фирменном наименовании юридического лица:

    • оно должно содержать указание на организационно-правовую форму ЮЛ и собственно наименование юридического лица;
    • наименование ЮЛ не может состоять только из слов, обозначающих род деятельности;
    • у ЮЛ должно быть одно полное фирменное наименование;
    • ЮЛ вправе иметь одно сокращённое фирменное наименование на русском языке;
    • и одно полное фирменное наименование и (или) одно сокращённое фирменное наименование на любом языке народов РФ и (или) иностранном языке.

    Эти нюансы важно знать, потому что именно на их основе Минстрой РФ рекомендует при оценке тождественности или схожести до степени смешения фирменных наименований лицензиатов сопоставлять полное и сокращённое фирменное наименование ЮЛ. Эти формы указаны в учредительных документах юридического лица и в ЕГРЮЛ разделе «Наименование».

    Как правильно называются управляющие компании

    За что аннулируют лицензии управляющих организаций в 2018 году

    Что такое тождественное и схожее наименование

    С тождественными наименованиями всё просто. Это наименования, которые совпадают во всём: ООО «Район» и ООО «Район».

    Сходным до степени смешения считается наименование, ассоциирующееся с другим. Сходство наименований управляющих организаций Минстрой РФ рекомендует оценивать по трём признакам: графическому, смысловому и звуковому.

    Графическое сходство наименований, согласно письму Минстроя РФ, проявляется в следующем:

    • применяются знаки разных алфавитов для передачи одинакового или созвучного звука (ООО «ДОМ» и ООО «DOM»);
    • используются одинаковые буквы с разным регистром (заглавные или строчные буквы в наименованиях ООО УК «УРАЛ» и ООО УК «Урал»);
    • пишутся различные символы, знаки препинания, орфографические знаки в одинаковых словосочетаниях или словах (например, ООО «Комфорт–Сервис» и ООО «Комфорт Сервис», ООО УК «Эталон» и ООО УК «Эталон+», ООО УК «Развитие» и ООО «УК Развитие»);
    • используются дополнительные единичные буквы или слоги в одинаковых словосочетаниях или словах (например, ООО «Алекс» и ООО «Алекс и К», ООО «Коммунальщик» и ООО ДО «Коммунальщик»).

    А вот написание одинаковых частей слова или однокоренных слов не будут считаться графическим сходством. Так, например, компании с названиями ООО УК «Мегаполис» и ООО УК «Иннополис» могут не волноваться, они лицензионные требования не нарушают.

    Вот как, по мнению Минстроя РФ, проверяющие органы могут определять смысловое сходство наименований управляющих организаций:

    • Используются родовые или видовые признаки предмета, дополняющие основное наименование;
    • Запомните слова и словосочетания: холдинг, фирма, компания, организация, ассоциация, управляющая компания (УК), управляющая организация (УО), группа компаний (ГК), группа предприятий (ГП), жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ), ремонтно-эксплуатационный участок (РЭУ), жилищно-эксплуатационный участок (ЖЭУ), жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК), жилищно-коммунальное управление (ЖКУ).
    • В следующих вариантах использования ГЖИ скажет, что вы нарушили лицензионное требование: ООО «Сервис» и ООО «Управляющая компания Сервис», ООО «Мастер» и ООО ЖЭУ «Мастер».
    • К одинаковым словам или словосочетаниям применяется словесное описание символов, знаков препинания и орфографических знаков (ООО УК «Эталон» и ООО УК «Эталон плюс»);
    • Есть указание на различную организационно-правовую форму ЮЛ с одинаковым или схожим наименованием (МУП «Служба единого заказчика» и ООО «Служба единого заказчика»).

    Если вы сомневаетесь, будет ли нарушением совпадение одного из слов, то обратите внимание, носит ли дополнительное слово самостоятельный характер. Если да, то это не нарушение лицензионного требования: ООО УК «Комфорт» и ООО «КОМФОРТ СЕРВИС», ООО «Сервис» и ООО «Сити-Сервис», ООО УК «Мой дом» и ООО «УК «Наш дом»»).

    Не будет нарушением и использование различных географических или топографических названий (ГБУ «Жилищник района Кузьминки» и ГБУ «Жилищник района Марьино», ООО «ЖКС N 2 Калининского района» и ООО «ЖКС N 2 Выборгского района»).

    Звуковое сходство управляющих организаций Минстрой РФ рекомендует определять при совпадении или близости произношения слов их созвучности при различном написании (ООО «Трест» и ООО «Трестъ»; ООО «Дымов» и ООО «Дымофф»).

    Все перечисленные выше признаки схожести наименований Минстрой РФ рекомендует учитывать в отдельности и в различных сочетаниях. Если вы не согласны с решением ГЖИ и уверены, что не повторяли ничьё наименование, рекомендуем вам обратиться за помощью к лингвистам. Проведённая ими лингвистическая экспертиза поможет вам защититься в суде.

    Как правильно называются управляющие компании

    Что делать: ГЖИ отказывается внести изменения в реестр лицензий

    Как определить, кто был раньше

    В спорной ситуации, если окажется, что наименования организаций повторяют друг друга, название останется у той компании, что раньше получила право на осуществление предпринимательской деятельности. Сложности вызывает вопрос, как определить, у кого из лицензиатов такое право появилось раньше.

    С 2015 года организации могут управлять МКД на основании лицензии (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Лицензию выдаёт орган ГЖН на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ.

    Управлять многоквартирными домами без лицензии после 1 мая 2015 года нельзя (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ).

    Поэтому Минстрой РФ рекомендует определять дату возникновения права на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД датой выдачи лицензии.

    Если дата выдачи лицензий у управляющих организаций совпадает, более ранним следует считать возникновение права у лицензиата на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с меньшим числом номера лицензии.

    Запомнить

  • Проблема тождества и схожести наименований касается только лицензиатов и не касается ТСЖ, ЖК и ЖСК.
  • Тождественными называются наименования, которые полностью совпадают.
  • Сходство наименований Минстрой РФ рекомендует оценивать по графическому, смысловому и звуковому признакам.
  • Признаки схожести наименований ГЖИ могут учитывать в отдельности и в различных комбинациях.
  • При двух схожих наименованиях название останется у той УО, которая раньше получила право на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД.
  • Минстрой РФ рекомендует определять дату возникновения права на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД датой выдачи лицензии.
  • Если дата выдачи лицензий у УО совпадает, более ранним будет считаться возникновение права у лицензиата с меньшим числом номера лицензии.
  • Управляющие компании и организации – есть ли разница

    Задумывались ли вы когда-нибудь над вопросом, можно ли считать равнозначными в сфере ЖКХ понятия «управляющая организация» и «управляющая компания»? Дело осложняется тем, что на сегодняшний день нет чёткого разграничения этих понятий. Давайте вместе попробуем разобраться в данной статье.

    В статье 161 ЖК РФ перечислены три способа управления многоквартирным домом, из которых собственники помещений выбирают тот, который кажется им наиболее приемлемым:

  • Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать.
  • ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив.
  • Управляющая организация.
  • Жилищное законодательство не предусматривает способ управления МКД управляющей компанией.

    Определение «управляющая организация» легко найти, оно дано в ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ. Это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющее деятельность по управлению многоквартирным домом.

    Не найдя в жилищном законодательстве определения понятия «управляющая компания», РосКвартал обратились за разъяснениями в Минстрой РФ. Им прислали следующий ответ.

    Как правильно называются управляющие компании

    Как правильно называются управляющие компании

    Второй вопрос, который появляется, после того, как мы определились, что термины «управляющая организация» и «управляющая компания» равнозначны, – считаются ли ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК управляющими организациями.

    В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признаётся добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

    Товарищество собственников недвижимости – добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (ст. 123.12 ГК РФ).

    Цели такого объединения и создания товарищества собственников жилья аналогичны ТСН.

    Согласно ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признаётся вид ТСН, который представляет собой объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в этом доме, в нескольких многоквартирных или нескольких жилых домах.

    ТСЖ обеспечивает владение, пользование и распоряжения общим имуществом в МКД либо совместное использование имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких МКД или нескольких жилых домах.

    Кроме того, ТСЖ осуществляет деятельность по созданию, содержанию, сохранению и приращению ОИ в МКД, предоставляет коммунальные услуги потребителям, осуществляет другую деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.

    Управляющая организация же – это юридическое лицо, которому предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 162 ЖК РФ).

    Из вышеперечисленного можно сделать вывод, что такие организации, как ТСЖ, ТСН, ЖК и ЖСК не являются управляющими организациями.

    По материалам портала РосКвартал.

    Управляющая компания: что это такое, её основные функции и обязанности в ЖКХ по закону

    Область ЖКХ – одна из важнейших на сегодняшний день. Она присутствует в нашей жизни каждый день, хоть мы этого и не замечаем. Сегодня обязанности по содержанию домов и придомовых территорий в надлежащем виде полностью ложатся на плечи юридических лиц – управляющих компаний (УК). Жильцы имеют право самостоятельно выбрать управляющую компанию, заключив с ней договор.

    Каждый собственник жилья в доме должен получить по экземпляру договора, в котором подробно прописаны права и обязанности сторон. Конечно, в действительности эти права не всегда соблюдаются. Чем занимается управляющая компания ЖКХ и что входит в ее обязанности, рассмотрим далее.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!

    Что такое управляющая компания

    В сфере ЖКХ управляющая компания – это организация, главная обязанность которой заключается в обеспечении надлежащего санитарного и технического состояния многоквартирных домов и придомовой территории.

    Как правильно называются управляющие компании

    УК заключает ряд договоров с иными хозяйствующими организациями, которые поставляют жильцам различные коммунальные услуги. Помимо УК, управление домом может осуществляться собственниками самостоятельно или через товарищество собственников жилья (ТСЖ).

    Однако именно УК на сегодняшний день является наиболее распространенным методом управления. Иными словами, компания служит своеобразным посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг.

    Выбрать УК жильцы могут на общем собрании собственников жилья. Также они могут продлить срок действия соглашения с организацией либо прекратить его.

    В качестве УК могут выступать акционерные общества, жилищные кооперативы, некоммерческие организации. Они выполняют ряд важнейших социальных, экономических и технических функций. Деятельность управляющей компании в сфере ЖКХ трудно переоценить – она является гарантом комфорта жильцов дома.

    Виды компаний:

  • Управляющие. Название говорит само за себя. Их цель – содержание в порядке общедомового имущества, осуществление функций управления. Все остальные функции ложатся на третьих лиц или иных исполнителей.
  • Эксплуатационные – организации, которые осуществляют свою деятельность в соответствии с соглашениями подряда. Как правило, их работа направлена на поддержание технического и санитарного состояния многоквартирного дома.
  • Гибридные – совмещают в себе как функции управления, так и услуги по ремонту, обслуживанию и содержанию домов.
  • Способ управления зависит от активности жильцов дома и их готовности тратить дополнительные финансовые средства.

    Чем регулируется деятельность УК

    Как правильно называются управляющие компании

    В нем и в Гражданском кодексе РФ установлено, что жильцы дома обязаны на общем собрании выбрать способ управления многоквартирным домом. В чем еще заключается ответственность управляющей компании за общедомовое имущество?

    Деятельность УК регулируется контрольно-надзорным органом – Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ) и ее территориальными органами.

    Эта организация имеет право проводить плановые и внеплановые проверки, выдавать предписания УК, проверять ее деятельность на предмет законности. Также государственная инспекция проводит контроль за порядком лицензирования компаний.

    На заметку. Для того чтобы вашу УК проверила ГЖИ, необходимо подать письменное заявление, указать в нем свои данные и основание для обращения.

    На региональном уровне организацию контролирует ряд органов:

  • Министерство строительства – занимается вопросами капитального ремонта, предоставления услуг ЖКХ.
  • Федеральная антимонопольная служба – следит за порядком образования цен на коммунальные услуги.
  • Министерство энергетики – осуществляет надзор за нормативами подачи теплоэнергии.
  • На местном уровне деятельность УК регламентируется локальными нормативными актами администрации города (района) или иных муниципальных образований. Предусмотрен порядок выездных и документальных проверок.

    Не стоит забывать еще об одном способе контроля: сами жильцы имеют законное право следить за деятельностью УК и корректировать ее. Все действия регламентируются договором, заключенным между жильцами и УК. Именно поэтому важно максимально точно прописать в нем все пункты и условия.

    Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ

    Собственники и арендаторы жилья не всегда понимают, какие именно обязанности возложены на управляющую организацию. Некоторые УК пользуются недостаточной осведомленностью граждан и не всегда выполняют свои обязательства по содержанию и ремонту дома.

    У жильцов появляется много вопросов и недопониманий. Чтобы их не возникало, необходимо четко понимать, что именно входит в круг обязанностей УК. Права и обязанности управляющей компании в многоквартирном доме рассмотрим далее.

    Ремонтные работы

    В круг обязанностей по ремонту общедомового имущества и дома входят:

  • Работы по капитальному ремонту.
  • Осмотр состояния дома и придомовой территории.
  • Устранение аварийных ситуаций и профилактика их возникновения.
  • Подготовка жилья к сезону отопления.
  • Озеленение придомовой территории.
  • Поддержание санитарного состояния подъезда и иных помещений дома.
  • Поддержание нормального состояния коммуникаций дома.
  • Осуществление текущего ремонта.
  • Установка и поддержание корректной работы приборов общедомового учета.
  • На придомовой территории

    В эту территорию входит участок земли, расположенной возле МКД. Она, как и дом, является собственностью жильцов. Придомовая территория служит показателем благополучности дома и его жителей. У УК также есть ряд полномочий, которые она обязана осуществлять в отношении придомовой территории:

    • содержание участка в чистоте, уборка мусора;
    • обеспечение проезда аварийным службам в случае наступления чрезвычайной ситуации;
    • облагораживание и озеленение клумб;
    • установка безопасных детских площадок;
    • предоставление парковочных мест жителям МКД;
    • возведение спортивных площадок.

    Некоторые компании в целях экономии средств не нанимают дворников. Дворы из-за этого находятся в ужасном состоянии: грязь, мусор, неухоженные газоны.

    Технический контроль

    Представляет собой комплекс мероприятий, направленный на поддержание зданий в нормальном техническом состоянии. Производится наблюдение за объектами на предмет тех или иных неполадок, собранные данные исследуются, после чего составляется смета.

    Обязанности по части технического контроля исполняет техотдел УК. Руководит отделом главный инженер, у него в подчинении находятся электрик, сантехник, дворник. Поводом проведения технического обследования МКД и его придомовой территории может являться как инициатива УК, так и обращение жильцов.

    Обязанности перед собственниками по перерасчету

    Согласно современному законодательству, данный раздел также включается в обязанности управляющих компаний по содержанию многоквартирного дома. В него входят:

  • дома. Если жильцы докажут, что вывоз мусора и уборка в подъезде не производится в том количестве и в том качестве, которое указано в договоре, то по итогам перерасчета стоимость таких услуг исключается из счета на оплату.
  • Водоснабжение. Если в вашу квартиру поступает вода с ржавчиной, или из крана разносятся неприятные запахи, то ее подача не оплачивается до момента устранения неполадок. Если температура воды не соответствует нормам, то ее стоимость также уменьшается. То же самое касается срока ремонтных работ: если он превышен, то за каждый час просрочки стоимость уменьшается на 0,15%.
  • Отопление. Если приборы отопления работают с перебоями, то вам положен перерасчет суммы на оплату. Как и в водоснабжении, за каждый час просрочки стоимость услуг понижается на 0,15%.
  • Газ и электричество. Перерывы в газоснабжении влекут за собой уменьшение оплаты на 0,15% за каждый час. То же самое касается и электричества.
  • Финансовое обеспечение

    В каждой УК должен быть экономический отдел. Его обязанности заключаются в следующем:

    • исследование действующей финансовой политики УК;
    • разработка тарифных планов;
    • взаимодействие с должниками;
    • перевод финансов поставщикам коммунальных услуг;
    • снабжение заработной платой сотрудников УК.

    В экономическом отделе находится главный бухгалтер УК и экономист. Они проводят всю расчетную политику организации, изучают направления своей деятельности, в результате полученных данных оптимизируют расходы.

    Что не входит в обязанности УК

    Итак, изучим, что же не подразумевает работа управляющих компаний в сфере ЖКХ. В первую очередь она не обязана выполнять действия, которые прямо не предусмотрены жилищным законодательством.

    Представим ситуацию: во время очередного косметического ремонта стены подъезда покрасили в зеленый цвет. Жильцам дома это не понравилось, и они решили написать жалобу на УК в жилищную инспекцию с требованием перекрасить стены. УК выполнила свою обязанность по ремонту? Да, выполнила. Цвет стен здесь роли не играет, и в принятии такой жалобы будет отказано.

    Или представьте, что ваша собака перегрызла счетчик воды. По закону, УК обязана бесплатно устанавливать общедомовые приборы учета, что она и сделала в вашей квартире. И в том, что по вашей вине счетчик пришел в негодность, УК не виновата. Вы обязаны повторно установить прибор, заплатив деньги из своего кармана.

    На сегодняшний день УК действительно допускают много нарушений. Однако не стоит путать понятия «обязан» и «должен» и требовать от организации удовлетворения своих желаний.

    Количество жалоб на различные управляющие организации растут с каждым днем. Наиболее распространенные из них касаются оплаты коммунальных платежей или уборки дома и придомовой территории. Люди возмущены, что ежемесячные платежи из их кошельков уходят «в никуда».

    Подъезды грязные, цветочные клумбы неухоженные, обязанности по ремонту не исполнялись уже много лет. Если УК никак не реагирует на ваши жалобы и обращения, вы всегда можете организовать внеплановое собрание собственников МКД и на повестку дня поставить вопрос о смене УК.

    Заключение

    Круг полномочий управляющих организаций весьма обширен. Сюда включены обязанности УК по Жилищному кодексу ЖКХ по ремонту, уборке, поддержанию нормального состояния дома.

    Функции управляющих компаний многоквартирного дома подробно регламентируются жилищным законодательством. Услуги управляющей компании индивидуальны, и если они не выполняются в надлежащем качестве или количестве, жильцам следует подавать жалобу или менять УК на другую.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

    +7 (499) 450-39-61

    Это быстро и бесплатно!

    К вопросу о понятии «управляющая организация»

    В статье рассмотрен правовой статус управляющей организации. С учетом состава субъектов, которые могут выступать в качестве управляющей организации предлагается внести изменения в действующее законодательство.

    • Ключевые слова: управляющая организация, договор, юридическое лицо, индивидуальный предприниматель.
    • Договор управления многоквартирным домом регулирует отношения между двумя сторонами, одной из которых является управляющая организация.
    • Статья 162 Жилищного кодекса Российской Федерации [1] (далее — ЖК РФ), посвященная договору управления многоквартирным домом, не содержит указания о том, кто может выступать в качестве управляющей организации.

    Некоторую ясность в правовой статус управляющей организации вносит п. 4.2. ст.

    20 ЖК РФ, согласно которой основаниями для проведения внеплановой проверки являются поступления обращений и заявлений граждан о фактах нарушения требований к порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом (далее — управляющая организация), в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом.

    Согласно п. 15 ст.

    155 ЖК РФ наймодатель жилого помещения, управляющая организация, иное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которым в соответствии с настоящим Кодексом вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе осуществлять расчеты с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений.

    Кроме того статья 165 ЖК РФ, устанавливает, что в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм.

    Таким образом, управляющей организацией является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющий управление многоквартирным домом.

    В соответствиии с Постановлением Правительства РФ от 06.02.

    2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» [2] «управляющая организация» — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом на основании результатов конкурса.

    Следовательно, закон допускает возможность привлечения в качестве управляющей организации индивидуального предпринимателя. Однако, данный способ является сомнительным. Так, отдельные авторы полагают, что управляющая организация должна обладать только статусом юридического лица.

    По мнению Ю. П. Свита, если бы законодатель предусматривал осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, как юридическим лицом, так и гражданином-предпринимателем, то в ст. 161, 162 ЖК РФ использовалось понятие «лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность» [3, с. 25].

    По справедливому замечанию Л. А. Юрьевой, использование законодателем понятия «организация» для обозначения стороны рассматриваемого договора представляется не совсем удачным.

    Дело в том, что согласно общепринятому пониманию организация представляет собой некое объединение отдельных лиц, общественных групп или государств, имеющее четкую структуру и определенные задачи, программу действий. В правовом поле термин «организация» традиционно прикладывается к понятию «юридическое лицо».

    Такое значение исключает обозначение деятельности по управлению многоквартирными домами индивидуальным предпринимателем в качестве организации. В связи с этим очевидна необходимость внесения изменений в действующее законодательство [4, с. 57].

    Следует отметить, что вопрос о возможности осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом индивидуальным предпринимателем тесно связан с содержательной стороной этой деятельности.

    Поскольку предметом договора управления многоквартирным домом является оказание услуг управления, включая организацию и координацию обслуживания многоквартирного дома, контроль за его качеством и т. д.

    , роль субъекта управления вполне под силу и индивидуальному предпринимателю.

    Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что деятельность по управлению многоквартирными домами по своей сути является предпринимательской.

    На наш взгляд, предоставление возможности осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами юридическим лицам независимо от организационно-правовой формы, то есть и некоммерческим организациям, не соответствует идее организации профессионального управления, закрепленной в программных документах реформы жилищно-коммунального хозяйства.

    В настоящее время законодатель устанавливает квалификационные требования к субъектам, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирными домами. Так, согласно ст.

    192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации. Это еще раз подтвержает возможность создания управляющей организации только в форме субъекта предпринимательской деятельности [5, с. 236].

    Осуществление предпринимательской деятельности является основной целью создания и деятельности коммерческих организаций. Согласно ст.

    50 Гражданского кодекса Российской Федерации [6] (далее — ГК РФ) юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации).

    Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах хозяйственных товариществ и обществ, крестьянских (фермерских) хозяйств, хозяйственных партнерств, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий.

    Как показывает практика создания управляющих организаций многоквартирными домами в форме юридического лица, управляющие организации создаются в организационно-правовых формах хозяйственных обществ: акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью.

    Таким образом, в законодательной корректировке нуждается наименование «управляющая организация». Представляется, что наименованием, наиболее адекватно отражающим как субъектный состав на рассматриваемой стороне договора, так и суть осуществляемой деятельности, является словосочетание «управляющий многоквартирным домом».

    Также необходимо скорректировать нормы о субъектах, которые могут выступать в качестве управляющей организации в договоре управления многоквартирным домом, исключив из них некоммерческие организации.

    Литература:

  •      Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ: по сост. на 13 июля 2015 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2005. — № 1. — Ст. 14.
  •      О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом: постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75: по сост. на 04 марта 2015 г. // Российская газета. — 2006. — N 37.
  •      Свит Ю. П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание / Ю. П. Свит // Жилищное право. — 2007. — N 3. — С. 21–29.
  •      Юрьева Л. А. Договор управления многоквартирным домом: монография / под ред. И. Д. Кузьминой. — М.: Юстицинформ, 2011. — 256 с.
  •      Воронова С. В. Правовое регулирование градостроительной деятельности и ЖКХ: учебное пособие / С. В. Воронова. — Тюмень: Издательство Тюменского государственного университета, 2013. — 260 с.
  • Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ: по сост. на 13 июля 2015 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — № 5. — Ст. 410.
  • Управляющая компания (организация)

    Наличие лицензии определят право управляющей организации осуществлять свою деятельность по управлению МКД.

    Лицензии эксплуатирующим компаниям выдает контрольно надзорный орган (Жилищная инспекция).

    Лицензия на право управление МКД выдается при наличии ряда условий, к которым относится: руководитель общества должен пройти аттестацию, должны соблюдаться требования к раскрытию информации и пр.

    При наличии ряда нарушений, выявленных надзорным органом, лицензия управляющей организации аннулируется. Поэтому институт лицензирования является очень мощным средством в борьбе с недобросовестными коммунальными компаниями. Порой достаточно двух заявлений в Жилинспецию для того, что лицензия была аннулирована.

    Важно: эффективный способ обратить внимание эксплуатирующей организации к коммунальной проблеме вашего дома, уведомить последнею о намерение обратится в жилинспекцию.

    Задача эксплуатирующей организации – это управление общедомовым имуществом. Под общедомовым имуществом понимается имущество дома, которое служит для цели обслуживания более одного помещения, например крыша, лестничный марш, балконная плита, и пр.

    Жилищно-коммунальные коммуникации расположенные внутри квартиры и служащие для цели это квартиры не будут признаваться общедомовыми. Вопрос разграничения имущества на индивидуально определённое и общедомовое имеет больше практическое значение.

    Если в доме произошла коммунальная авария (залив), то решающим будет вопрос, кто ответственен за причиненный ущерб. Так например: из-за ветхости канализационной трубы, в квартире произошел залив, распространившейся на нижерасположенные квартиры.

    С одной стороны канализация расположена в квартире, следовательно собственник ответствен за надлежащее состояние имущества. Но с другой стороны канализационная труба проходит по всему МКД и ей фактически пользуется все квартиры, все жильцы, а значит она (труба) будет отнесена к общедомовому имуществу.

    Как уже говорилось ранее за общедомовое имущество (по общему правилу) ответственность несет эксплуатирующее юридическое лицо, которое и будет ликвидировать и возмещать последствия залива.

    К ведению управляющей организации относится также предоставление таких коммунальных услуг как: поставка холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение, тепло, водоотведение, электроснабжение. Не редки случаи когда управляющая организация предоставляет доступ к сети интернет, а также обслуживает рекламные конструкции помещенные по указанию собственников на стены дома.

    С перечнем имущества МКД, за которое отвечает управляющая организация, приведен в договоре управления многоквартирным домом.

    Важно: управляющая организация обязана разместить на официальном сайте полный текст договора управления многоквартирным домом.

    Ссылка на основную публикацию