Как называется орган управления многоквартирным домом

Содержание

Вступившая в силу летом 2011 года статья 161.1 ЖК РФ, определяет условия создания, полномочия нового вида объединений собственников жилых помещений МКД — совета МКД. Что входит в компетенцию совета МКД и в круг обязанностей председателя, какие данные УК может предоставлять председателю совета, — обо всем этом пойдет речь в сегодняшней статье.

Отметим, что совет МКД, хотя и является органом управления МКД, однако подотчётен общему собранию собственников, им избирается и им же может быть распущен или переизбран.

Совет МКД должен быть выбран на общем собрании собственников в доме, с количеством квартир более четырёх, в котором не было сформировано ТСЖ и которым не управляет жилищный или иной специализированный потребительский кооператив.

Совет МКД должен быть избран в течение календарного года с момента ввода дома в эксплуатацию.

Если этого не было сделано или принятое решение о создании совета не было реализовано, орган местного самоуправления имеет право в трехмесячный срок организовать ОСС данного дома, на котором в принудительном порядке будет решён вопрос о создании ТСЖ или же об избрании совета, включая его председателя.

Члены совета и его председатель (в совокупности — совет МКД) избираются в каждом доме из числа собственников помещений. Численный состав законодательством не регламентируется, но рекомендуется формировать совет исходя из количества в доме подъездов, этажей и квартир.

Совет избирается сроком на два года, но общее собрание собственников своим решением имеет право установить как более короткий, так и более длительный срок осуществления полномочий совета МКД (п. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

Как называется орган управления многоквартирным домом

Выбор и правовой статус совета МКД

Компетенция совета МКД

Знание круга вопросов, которые вправе решать совет МКД поможет УК наладить с данным органом грамотное взаимодействие. Совет МКД (п.5 ст.161.1 ЖК РФ):

  • обязан следить за выполнением и непосредственно выполнять решения, принятые ОСС;
  • может вносить в повестку дня ОСС для обсуждения предложения о порядке пользования общедомовым имуществом (в т.ч. земельным участком, на котором размещён дом), о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, вопросы о порядке обсуждения проектов договоров, касающихся общедомового имущества и предоставления КУ, различные предложения, связанные с компетенцией совета МКД, избираемых комиссий, а также иные предложения, которые не противоречат ЖК РФ;
  • имеет право представлять владельцам помещений в МКД предложения по вопросам планирования и организации управления МКД;
  • обязан представлять собственникам до рассмотрения на ОСС своё заключение по условиям проектов договоров. Если в доме была избрана комиссия для независимой оценки проекта договора, то совет МКД представляет своё заключение совместно с заключением такой комиссии;
  • должен контролировать качество оказания услуг и выполнение работ по управлению МКД, а также осуществлять контроль за качеством, поставляемых собственникам и пользователям помещений (в т.ч. общедомовых) коммунальных услуг;
  • обязан представлять на утверждение годового ОСС отчёт о проделанной работе;
  • имеет право принимать решения о текущем ремонте общедомового имущества в случае принятия соответствующего решения ОСС (п.4.2. ч.2 ст.44 ЖК РФ).
  • Перечень полномочий совета МКД может быть дополнен на основании решений ОСС или договора управления МКД.

Как называется орган управления многоквартирным домом

Определение и компетенция совета МКД, порядок и размер выплаты вознаграждения

Полномочия председателя совета МКД

Председатель совета МКД избирается на ОСС из числа членов совета. Председатель руководит текущей деятельностью совета МКД и подотчётен общему собранию собственников. Председатель представляет интересы собственников помещений в МКД и непосредственно общается с УК.

Права и обязанности председателя совета МКД:

  • до принятия общим собранием собственников вправе вступить в переговоры с УК об условиях договора управления МКД. При непосредственном управлении МКД собственниками помещений — относительно условий договора, указанных в ч.1 и ч.2 ЖК РФ;
  • обязан довести до сведения владельцев помещений результаты этих переговоров;
  • только по доверенности, выданной ему собственниками помещений в данном МКД, вправе заключить с УК на условиях, принятых на ОСС, договор управления МКД или договоры, определенные в ч.1 и ч.2 ЖК РФ.

По такому договору управления МКД права и обязанности приобретают все владельцы помещений в данном доме, оформившие на имя председателя доверенность. Собственники имеют право потребовать от УК копии этого договора.

  • на основании доверенности, выданной ему владельцами помещений, обязан контролировать, как выполняются обязательства по заключённым договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
  • обязан подписывать акты приёмки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг или выполнения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества в МКД, акты о непредоставлении коммунальных услуг или же о предоставлении КУ ненадлежащего качества;
  • имеет право направлять в органы местного самоуправления обращения о невыполнении УК обязательств, указанных в договоре управления МКД;
  • на основании доверенности, выданной собственниками жилых помещений в МКД, имеет право представлять интересы указанных собственников в суде по вопросам, связанным с управлением данного дома и предоставлением КУ;
  • вправе принимать решения по делам, которые переданы ему для решения в соответствии с решением ОСС.
  • В отличии от компетенции совета МКД, компетенция председателя не может быть расширена, список его полномочий окончательный (закрытый) и перечислен в ст.161.1 ЖК РФ.

Как называется орган управления многоквартирным домом

Ответы на вопросы от 09 марта 2016 года

Важно помнить, что предусмотренные ЖК РФ вопросы исключительной компетенции общего собрания владельцев помещений в МКД не могут быть переданы совету дома или его председателю. Так, например, предоставлять годовой отчёт УК может только на ОСС.

Формы управления многоквартирным домом: как выбрать и о преимуществах с недостатками

3 Января 2018 5:00

Любой подъезд со всеми его нежилыми помещениями и придомовой территорией нуждается в таком же уходе, как и квартиры, которые в нем расположены. Законодательно предусмотрено три формы управления многоквартирным домом Владельцы квартир должны сами решить, какая форма наиболее удобна для них.

Кто назначает УК

Если жильцы дома оставят вопрос открытым, местные власти назначат ответственными управляющую компанию. Новая УК может не устраивать жильцов, поэтому брать инициативу лучше в свои руки.

Каждая из форм имеет свои особенности в организации работы, а, следовательно, свои достоинства и недостатки. Но в каждом случае жильцы вправе требовать обеспечения функционирования всех инженерных систем в дома, подачи коммунальных ресурсов и соблюдения санитарно – эпидемиологических норм, а также информационной открытости работы компаний.

Формы управления многоквартирным домом:

  • Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • ТСЖ, ТСН;
  • Управляющая компания.
  • Давайте разберемся конкретно с каждым способом
  • Жилищный кодекс, а именно статья 161 предполагает первый вариант формы правления в том случае, если численность квартир в подъезде не превышает 30.

Это удобный и достаточно экономичный способ. Ведь собственникам жилья не придется нести дополнительные взносы за содержание штатных сотрудников.

В то же время, собственники жилья должны понимать, что ответственность за содержание общедомового имущества полностью ложится на них, в том числе и финансовая. При этом, если дом нуждается в капитальном ремонте, это тоже забота жильцов.

Необходимо помнить и о том, что среди жильцов должны найтись активные граждане, которые смогут наладить взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг. А такие товарищи имеются не в каждом доме.

ТСЖ или ТСН

Как называется орган управления многоквартирным домом

Товарищество собственников жилья или товарищество собственников недвижимости с 2014 имеет право на осуществление деятельности только при условии регистрации юридического лица.

Создание товарищества возможно только после обсуждения вопроса на общем собрании собственников жилья. Поддержать инициативу должны более 50 % от общего числа.

  • Если собственниками жилья выбрана данная форма правления, то они должны составить договор.
  • С даты подписания ответственность за содержание общедомового имущества и поставку коммунальных ресурсов несет ТСЖ.
  • Товарищество собственников организуют инициативные жильцы дома, поэтому есть надежда на то, что они действительно постараются качественно выполнять свои обязанности и будут действовать в интересах всех жильцов.
  • При этом часто бывает так, что сэкономленные средства попадают в карманы членов правления ТСЖ.
  • Управляющая компания

    По результатам общего собрания собственников жилья в очной или заочной форме может быть и заключение договора с управляющей компанией. С каждым собственником заключается договор.

    В таком случае важно обратить внимание на каждый пункт акта, прописать все необходимые виды работ и услуг, тарифы и порядок внесения изменений.

    УК берет ответственность за предоставление тех видов работ и услуг, которые прописаны в договоре. Основными обязанностями компании является содержание дома и придомовой территории в надлежащем состоянии, ремонт и замена поломанного имущества, поставка коммунальных услуг, участие при проведении капитального ремонта.

    Отношения между управляющей компанией и жильцами могут действовать сроком до 5 лет.

    Если собственников не устраивает работа организации, согласно ст. 162 ЖК РФ, они могут принять решение о расторжении договора и смене УК.

    Ответственность

    Как называется орган управления многоквартирным домом

    • Деятельность компании может также быть приостановлена и в случае лишения ее лицензии.
    • За нарушение содержания МКД, а также невыполнение условий договора и лицензионных требований, руководитель УК несет административную и уголовную ответственность.
    • Как видно, собственники квартир в многоэтажках имеют право определить самостоятельно форму управления.
    • Каким бы не было решение, оно принимается на общем собрании собственников.
    • Органы местной власти, как и в советские времена несут ответственность за ненадлежащее состояние домов и дворов Но в те времена, бюджетные учреждения проводили работы, за которые не приходилось платить самим владельцам квартир.
    • Сегодня же каким бы не стали выбор, содержание домов осуществляется из наших карманов.

    Понять тонкости в организации системы ЖКХ и узнать последние новости по теме вы можете на нашем сайте. Делитесь ссылками со своими соседями!

    Способы управления многоквартирным домом

    Как называется орган управления многоквартирным домом

    Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

    Какие бывают формы управления многоквартирным домом

    Как называется орган управления многоквартирным домом

    На сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы управления многоквартирным домом.

    • непосредственное управление многоквартирным домом;
    • управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом
    • управление многоквартирным домом управляющей организацией

    У каждой из этих форм управления жилым домом есть различные плюсы и минусы. В различных ситуациях для собственников по-разному может быть хорош один способ управления и менее полезен другой. При этом всё-таки существенных различий между этими способами нет.

    В Жилищном Кодексе и законодательных актах, относящихся к управлению в жилищно-коммунальном хозяйстве очень четко прописана ответственность должностного лица, который является руководителем организации, осуществляющей управление домом. При любом способе управления каждый собственник должен своевременно получать услуги по водоснабжению, отоплению, горячему водоснабжения и т.д.

    в полном объеме. А также услуги по уборке общедомовой территории и иметь свободный доступ к информации о своей управляющей компании и её работе.

    Непосредственное управление многоквартирным домом

    Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Почему так? Сейчас разберем.

    В многоквартирном доме может быть выбрано непосредственное управление, только в том случае, если в данном доме не более 30 квартир. Соответственно, такую форму управления можно выбрать только в небольших домах.

    Для чего это сделано? Да всё просто, выбрав такой способ управления многоквартирным домом, собственники ответственность за содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг и других обязанностей по управлению домом несут самостоятельно.

    А как известно, когда несут ответственность все, то это значит никто. Поэтому за какое-либо нарушение при проживании в таком доме никто не понесет ни административную или ни уголовную ответственность.

    Максимум, что могут надзорные органы в таком случае сделать это попытаться понудить органы местного самоуправления выставить дом на конкурс по заключению договора управления с управляющей организацией.

    Как называется орган управления многоквартирным домом — Портал о ЖКХ

    Высшим органом управления жилищного кооператива является… Кто отвечает за правление ЖСК?.

    Улучшить свои жилищные условия хотят более половины российских граждан. Многие из них ищут все возможные пути, например, пытаются оформить кредиты, ипотеки, но чаще всего их отталкивают большие процентные ставки и сильно ужесточенные требования кредиторов.

    Самым приемлемым вариантом в таком случае будет являться вступление в жилищный кооператив.

    Результатом такого решения будет являться приобретение уже готового, строящегося или возведенного собственными силами жилья.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    Жилищный кооператив как способ управления многоквартирным домом

    Жилищный кооператив (ЖК) определенные, характерные моменты:

  • В первую очередь ЖК призван объединять граждан или ЮЛ в обособленную группу. Указанные лица вступают в ЖК на свободных началах. В момент возникновения желания у лица вступить в членство и внесения с его стороны денежных средств на строительство и поддержку объектов недвижимости, должны соблюдаться все нормы законодательства.
  • Целью объединения выступает необходимость в приобретении недвижимости в основном для целей проживания.
  • Объединенная группа лиц, преследующих одинаковые цели, имеет право принимать участие в руководстве кооператива, вести контроль над его деятельностью.
  • Лица, являющиеся участниками ЖК за счет собственных средств, приобретают, улучшают, следят за содержанием недвижимого имущества, принимают участие в его строительстве и реконструкции. За защитой своих прав члены кооператива или желающие вступить в него, вынуждены обращаться за защитой своих прав в судебные органы.
  • ЖК существенно позволяет снизить затраты на приобретение жилья, за счет того, что оплачивается только услуги подрядных организаций. Рыночная прибыль застройщика не включается. Требуется внести только первый взнос и выкупить пай.
  • ЖК ежегодно получают поддержку от государства. Например, бесплатно предоставляются земельные площади.
  • ЖК имеет большое количество преимуществ, позволяющих приобрести собственное недвижимость на выгодных условиях и с минимальными денежными потерями. Решения о вступлении в участники кооператива проходят одобрение со стороны общего собрания, а значит, контроль над внесенными денежными суммами проводится в соответствии с законом.
  • Работа ЖК не всегда бывает идеальной и в ней могут встречаться нарушения. Нарушения в работе кооперативов бывают не только по вине их органов управления, но и по вине самих участников. Связано это с тем, что не каждый может понять все тонкости работы жилищных кооперативов. Для этого как минимум необходимо изучить все нормы жилищного и гражданского законодательства, а без специальных юридических навыков это достаточно сложно.
  •   Как узнать какой управляющей компании относится дом

    Кто является высшим органом управления жилищного кооператива?

    Органами управления жилищного кооператива являются:

  • Органы управления жилищного кооператива, осуществляющие контроль правления (председатель правления).
  • Общее собрание членов, входящих в состав кооператива или конференция.
  • Члены правления ЖСК. По правилам, первыми членами кооператива являются те лица, которые стали своего рода его организаторами, т.е. приняли решение о создании.

    Именно эти лица в будущем берут в свои руки правление кооператива.

    Члены правления для осуществления руководства ЖК избирают из своего числа председателя.

    Высший орган управления жилищным кооперативом. Данным органом является общее собрание членов кооператива. Все основные положения, касающиеся функционирования этого органа обычно регламентируются Уставом.

    К существенной компетенции при управлении домом ЖСК можно отнести:

  • Право выбора и избрания управляющих органов, а также структур, которые будут вести контроль над его работой.
  • Принятие и рассмотрение заявлений о приеме от желающих стать участниками кооператива.
  • Ведение протокола собрания.
  • В круг обязанностей председателя входит:

  • Гарантирование исполнение решений принятых правлением.
  • Право без доверенности представлять интересы кооператива, совершать от его имени и в его интересах различного рода сделки, соглашения.
  • Контролировать соблюдение прав и интересов членов кооператива.
  • Осуществлять иные действия в пределах своих полномочий, которыми его наделяет закон и Устав кооператива.
    • Вы в любой момент можете выйти из ЖСК ради ЖНК.
    • Как называется орган управления многоквартирным домом.
    • Взаимодействие комитета администрации города Хабаровска по управлению Железнодорожным районом с советами многоквартирных домов, действующими на территории района.

    Одной из основных целей деятельности органов местного самоуправления является обеспечение комфортных условий проживания населения на территории муниципального образования.

    Для достижения указанной цели органы местного самоуправления наделены определенными правами и обязанностями.

    Так, например, на органы местного самоуправления возложена обязанность по созданию условий выбора наиболее эффективного, современного способа управления многоквартирным домом.

    В 2011 году Федеральным законом N 123-ФЗ в Жилищный кодекс введена статья 161.1, которая называется «Совет многоквартирного дома».

  • Совет многоквартирного дома – выборный орган собственников помещений в многоквартирном доме, который готовит предложения для общего собрания собственников, контролирует выполнение решений этого собрания, а также от лица собственников осуществляет контроль за выполнением работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД.
  • Совет МКД не является органом управления многоквартирным домом, таким органом является общее собрание собственников помещений МКД.
  • В соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ на территории Железнодорожного района города Хабаровска при активном участии специалистов комитета создано 565 советов МКД.
  •   Общее собрание тсж вправе проводить как очно так и заочно

    Специалистами комитета ведется активная работа с представителями советов МКД, проводятся «круглые» столы, обсуждаются проблемные вопросы, определяются пути их решения и формы совместной работы.

    Учитывая, что председатели и члены советов МКД не всегда имеют полное представление по вопросам управления и обслуживания многоквартирных домов, комитетом по управлению Железнодорожным районом систематически проводятся информационные встречи с представителями советов МКД с целью наладить взаимодействие между органами местного самоуправления, правоохранительными органами, управляющими компаниями с одной стороны и собственниками жилых помещений в лице членов советов МКД, с другой.

    В Железнодорожном районе условно насчитывается 14 жилмассивов, при этом в каждом из них существует свой круг проблем, характерных именно для этого микрорайона.

    С другой стороны, на каждом жилмассиве имеется ряд факторов, оказывающих положительное влияние на ситуацию с деятельностью советов МКД.

    Так, для жилмассива «поселок имени Горького» его обособленность и привязка к крупному предприятию привели к тому, что большинство жителей жилмассива знакомы друг с другом, здесь более развито чувство коллективизма, чем в других микрорайонах.

    Хочется также отметить тот факт, что в результате тесного взаимодействия комитета по управлению районом, управляющей компании «ДВСРК-Горький», советов МКД сложилась обстановка взаимного уважения и понимания при решении общих задач управления жилищным фондом.

    Работа специалистов комитета по управлению районом по повышению активности собственников приносит свои плоды, — председатели советов МКД пришли к мысли, что совместными усилиями решать проблемы, стоящие перед собственниками намного эффективнее. На жилмассиве пос. им. Горького председателями советов МКД образована инициативная группа по созданию координирующего органа – совета председателей советов МКД данного жилмассива.

    • Комитет по управлению Железнодорожным районом продолжает работу по повышению активности собственников жилых помещений в управлении жилищным фондом, решению проблем общих для всех жителей жилмассива.
    • Как называется орган управления многоквартирным домом.
    • Это самый распространенный способ управления домами — все работы по содержанию и ремонту большинства многоэтажек в нашей стране проводятся специалистами УО.

    Жилищный кодекс РФ требует, чтобы управляющая компания выполняла абсолютно все работы, которые предусмотрены минимальным перечнем и заказаны ей собственниками по договору. При этом УК может нанимать другие подрядные организации, но всю ответственность за качество услуг несет именно она.

    Для того чтобы начать работать с управляющей организацией, необходимо сначала заключить с ней договор. Для этого нужно, чтобы на общем собрании собственники сами выбрали, какой организации они готовы доверить управление, и утвердили условия договора. В реальности же часто бывает, что жителям дома так и не удается собраться вместе и обсудить эту важную проблему.

      Какая управляющая компания обслуживает дом по адресу

    Чтобы дом все-таки не остался «бесхозным», роль инициатора общего собрания берут на себя органы местного самоуправления. Если собственники самостоятельно не выбирают управляющую организацию, то последняя определяется по результатам конкурса.

  • Управляющая компания должна приступить к своим обязанностям в течение тридцати дней после заключения договора.
  • Существенные условия договора управления многоквартирным домом — так называются те моменты, без достижения согласия по которым договор считается незаключенным.
  • Жилищный кодекс РФ устанавливает, что в договоре управления многоквартирным домом в обязательном порядке должны быть согласованы следующие условия:
  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  • порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
  • Помимо существенных условий, предусмотренных законодательством, таковыми являются любые условия, по которым собственники решили достичь соглашения с УК. Например, помимо условий о порядке контроля за деятельностью УК, собственники могут настоять на утверждении конкретной формы годового финансового отчета.

    Сроки заключения договора могут быть разными. Закон предоставляет довольно большой разброс: от 1 года до 5 лет.

    Правда, на 5 лет договор можно заключать, только если собственники выбрали управляющую компанию на общем собрании.

    Если же управляющая организация выбрана для дома по итогам конкурса, проведенного органами местного самоуправления, максимальный срок договора не может превышать 3 лет.

    • Плюсы управляющей компании:
    • — домом управляют профессионалы;
    • — расценки на управление бывают невысокими даже для небольших домов;
    • — жильцы могут влиять на качество услуг (жаловаться на свою УК в Жилинспекцию либо досрочно ее менять);
    • — собственникам нужно меньше тратить времени и сил на содержание и ремонт своего дома, достаточно участвовать в общих собраниях не реже 1 раза в год.
    • Минусы управляющей компании:
    • — собственникам труднее проследить, на что именно тратятся их деньги;
    • — УК может разориться или обанкротиться, соответственно, все накопленные деньги жителей уйдут «в никуда»;
    • — собственникам трудно согласовать условия договора, которые в большей степени защищали бы их права;
    • — возможно неисполнение договорных отношений.

    Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

    Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

    Что же подразумевает порядок управления подобным строением?

    Содержание

    Основы, на базе которых осуществляется управление жилыми объектами, являющимися государственной собственностью России, ее образований и субъектов местного самоуправления, определяются статьей 163 Жилищного кодекса.

    Положения, находящиеся в данной статье, являются новшеством для российского жилищного законодательства и в отличие от статей 16, 17 предыдущего кодекса от 1983 года, которые закрепляли централизованную управленческую систему фондом жилья, предлагают систему, которая адекватна для рыночных отношений.

    Согласно новому законодательству управление многоквартирным домом, помещения которого являются государственной собственностью, имуществом субъектов РФ или структур местного самоуправления, осуществляется в порядке, который установлен соответствующими уполномоченными органами (гос- или исполнительной власти, структурами местного самоуправления).

    В кодексе отсутствует детальное регулирование управленческой системы жилищным фондом государственного или местного уровня через определение звеньев на местном, региональном или федеральном уровнях.

    Кодекс устанавливает бланкетную норму, которая определяет, что процедуры руководства многоквартирным домом, помещения которого пребывают в городской, региональной или федеральной собственности, устанавливаются органами, указанными в данной норме. Это позволяет каждому собственнику лично определять порядок управления собственным имуществом, который будет оптимальным в конкретном случае.

    Что же подразумевает порядок управления подобным строением? Это означает, что для органов госвласти или местного самоуправления, а также государственных и прочих учреждений, которые отвечают за руководство таким многоквартирным домом, устанавливаются определенные указания, содержащиеся в соответствующих нормативных актах. В таких документах должны быть определены способы, которые помогут достичь управленческих целей, указанных в пункте 1 статьи 161 Жилищного кодекса.

    Важно отметить, что несмотря на название статьи, она определяет не только порядок управления многоквартирными домами, помещения в которых пребывают в государственной собственности или субъектов России и структур местного самоуправления, но и теми жилыми объектами, в которых доля такого имущества в общих собственнических правах составляет больше половины.

    Специфика объекта управления

    Пункт 1 комментируемой статьи Жилищного кодекса определяет специфику объектов управления, помещения которых относятся к собственности Российской Федерации.

    Она состоит в том, что на такое строение собственнические права принадлежат одному публично-правовому образованию и ни на одно помещение в нем, независимо от того жилое оно или не жилое, не имеет собственнических прав какое-то другое лицо.

    В таком здании нет совместного имущества, это возможно исключительно в тех случаях, когда имеют место два или более владельцев помещений, которые индивидуально определены. Так же исключается наличие общего собрания владельцев. Подобных строений стало больше 1 марта 2013 года после того, как была закончена бесплатная приватизация.

    Субъект права собственности

    Субъектом собственнических прав в многоквартирном доме, помещения в котором относятся к государственной или муниципальной собственности России, может быть лишь одно лицо.

    Если исходить из этого положения, становится понятно, что руководство таким жилых зданием определяется уполномоченным федеральным исполнительным органом, органом госвласти или местного самоуправления, исходя из положений, которые определены Жилищным кодексом. Полномочия органов определяются Правительством России.

    Подобный порядок является заменой решению общего собрания владельцев помещений, расположенных в многоквартирных домах, на помещения в которых имеют собственнические права различные лица.

    Положения пункта 1 статьи 163 не применяются по отношению к зданиям, которые пребывают в собственности ни одного публично-правового образования, муниципальных образований или физических лиц.

    В таком случае управляющим органом многоквартирного дома является его высший управленческий орган – общее собрание владельцев помещений, которые должны в порядке, установленном законом, выбрать один из возможных методов управления, которые указаны в статье 161 в пункте 2 Жилищного кодекса.

    Способ управления управляющей организацией

    Управляющей организацией является коммерческая структура или индивидуальный предприниматель, которым по решению владельцев помещений передаются полномочия по вопросам управления совместных имуществом, создания безопасных и комфортных условий жизни особ и предоставлению коммунальных услуг.

    В данном случае заказчиком услуг такой организации выступают уполномоченные структуры от лица РФ:

    • органы госвласти;
    • структуры региональной власти;
    • муниципальные образования.

    Выбирается такая управляющая структура на конкурсной основе. Осуществляется это на основании Постановления Правительства №75, закрепляющей критерии, по которым отбирается управляющий.

    Особенности процесса отбора управляющей организации в случае, когда собственником жилья являются органы государственной власти или местного самоуправления:

    • управление управляющей структурой – единственно возможный способ руководства, который заранее предопределен нормативными документами;
    • такая организация выбирается на основании результатов открытого конкурсного отбора. В случае если такой отбор не состоялся – без проведения конкурса;
    • в качестве организатора конкурса могут выступать как сами органы госвласти или местного самоуправления, так и привлеченное лицо, с которым заключен соответствующий контракт.

    После того как управляющая организация определена, с ней заключается соответствующий контракт. В данном случае условия заключения такого договора должны быть зафиксированы в конкурсной документации.

    Нужно отметить, что разработан специальный порядок, по которому отбирается управляющая организация структурами местного самоуправления. Регламентируется он ФХ № 94 от 21.07.2005 года.

    В этом случае заказчиком услуг выступают структуры местного самоуправления/органы, которые ими уполномочены, или юрлица, которые привлечены заказчиком по соответствующему контракту для организации и проведения конкурса.

    Выбор управляющей организации

    Пункт 2 статьи 163 определяет, что существует один возможный способ руководства многоквартирным домом, если часть в праве совместной собственности на совместное имущество Российской Федерации, ее субъекта или структуры местного самоуправления составляет больше половины. Таким единственно возможным вариантом является управление управляющей организацией.

    На законодательном уровне закреплено, что управляющая организация выбирается органом местного самоуправления, исходя из результатов открытого конкурсного отбора, который был проведен согласно Правилам, утвержденным Правительственным постановлением от 06.02.2006 года №75.

    С 2018 года для многоквартирных домов без управляющей компании могут ввести временное управление

    • Предполагается, что с нового года многоквартирные дома (МКД) без управляющей компании (УК) передадут во временное управление.
    • Именно такой проект Постановления Правительства был опубликован 3 ноября на Федеральном портале проектов нормативных актов для публичного обсуждения.
    • Проект документа под длинным и громким названием «Об утверждении порядка и условий определения управляющей организации для управления многоквартирным домом …» регламентирует случай, когда:
    • — собственниками помещений в МКД не определен;
    • — не реализован способ управления;
    • — не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.
    • Во всех подобных случаях предлагается предоставить органу местного самоуправления право определить «временную управляющую организацию» и заключить с ней договор временного управления МКД.
    • Планируется, что в договоре в обязательном порядке будут прописаны следующие условия:
    • — перечень оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который должен соответствовать извещению о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации;
    • — размер платы за содержание жилого помещения, который должен соответствовать размеру, установленному органом местного самоуправления муниципального образования;
    • — предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в период действия договора временного управления.

    Срок действия временного управления предусмотрено ограничить рамками одного года. Предполагается, что именно за это время собственники должны успеть выполнить свою обязанность по выбору способа управления домом (часть 2 статьи 161 ЖК РФ). Или же должен состояться открытый конкурс местного муниципалитета по отбору управляющей компании (часть 4 статьи 161 ЖК РФ).

    Если ни один из этих шагов не нашел эффективной реализации, то дом опять останется без управления. И процедура запуска временного управления начинается по новому кругу.

    Собственники квартир в МКД обязаны, согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ, определиться с формой управления своим домом. Органы местного самоуправления в дальнейшем объявляют и проводят конкурс по выбору УК.

    Если собственники квартир не могут никак решить, кто и как будет управлять их домом, а конкурс не состоится, то здание, в случае принятие нового законопроекта, получит временную управляющую компанию.

    Все логично — «бесхозных» домов в стране не быть не должно.

    Минстрой отмечает, что принятие предложенного механизма обеспечит непрерывное управление МКД, оставшимся без УК, что, подчеркивает, будет способствовать надлежащему содержанию общего имущества собственников.

    Готовящееся постановление для портала «Вятка Областная» прокомментировал Арбитражный управляющий НП «ЦФОП АПК» Алексей Чагаев:

    «Новый механизм по организации временного управления многоквартирными домами в целях надлежащего содержания общего имущества с моей точки зрения противоречив.

    Безусловно, выигрывают собственники жилья. Особенно те, у которых не определен или не реализован способ управления. Управляющая компания, с моей точки зрения, будет находиться в менее выгодной ситуации.

  • В настоящее время, статьей 161 ЖК РФ установлены порядок выбора способа управления многоквартирным домом и общие требования к деятельности по
    управлению многоквартирным домом. В соответствии с данной статьей, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:
  • 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • 3) управление управляющей организацией.
  • Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

    • Данный проект постановления под временным управлением многоквартирным домом предлагает понимать управление домом, в отношении которого собственниками не определен или не реализован способ управления, а открытый конкурс, проводимый органами местного самоуправления по отбору управляющей организации, признан не состоявшимся.
    • Что получится на деле.
    • Собственники жилья злоупотребляют своим правом и по определенным причинам не осуществляют возложенного на них права выбора способа управления многоквартирным домом.
    • Управляющие компании не горят желанием заключать самостоятельно договора с данным многоквартирным домом, например по причине аварийного его состояния.

    Органы местного самоуправления проводят открытый конкурс, но на него никто не заявляется. А организация, заключившая данный договор временного управления берет обязательство по содержанию и ремонту многоквартирного дома.

    У собственников жилья появляется временная управляющая компания, тот на кого они готовы возложить все свои наболевшие проблемы. Они начинают писать в государственную жилищную инспекцию о том, что временная управляющая компания не ремонтирует их аварийное жилье, не устраняет недостатки.

    ГЖИ, в свою очередь выносит предписания, а в случае не исполнения привлекает к административной ответственности.

    И начало то уже по идее положено. Например, ситуация из практики: Администрация (собственник) в 2013 году, как сейчас пояснила администрация, ошибочно передала дом в управление Здание 1977 года постройки. За все годы ни разу не ремонтировалось. Один из жильцов в 2016 г. на основании договора социального найма написал жалобу в ГЖИ. ГЖИ выдало предписания

    Администрации устранить все недостатки. Но! Что самое интересное: дом еще с 2007 года самой администрацией признан аварийным и не пригодным для проживания.

    В итоге, буквально совсем недавно — 31 октября по заявлению протоколу ГЖИ мировой суд вынес штраф организации в размере 100 тыс. рублей.

    Вот в подобной, собственно, ситуации и окажутся вероятнее всего временные управляющие компании».

    Чтож, общественное обсуждение и антикоррупционная экспертиза законопроекта закончатся 24 ноября 2017 г. Если документ будет одобрен, региональным органам власти придется до 1 января будущего года привести в соответствие с требованиями нового документа все местные нормативно-правовые акты. И тогда мы все на практике увидим, как он будет реализован и к чему это в итоге приведет.

    Общее собрание – высший орган управления МКД

    • 24 января 2017 г.
    • без категории
    • 1252

    Общее собрание собственников МКД – это одно из главных составляющих всего управления домом. Согласно ЖК РФ, оно является высшим органом управления дома. От его проведения зависят все мероприятия по обслуживанию МКД, его ремонтных работ, работ по благоустройству дворовой территории, а также по проведению капремонта дома. При его проведении важно соблюдать всю процедуру в точности, в соответствии с действующим законодательством. Большинство из требований к проведению собраний вполне обоснованы, но часть из них не только трудозатраты, но еще и обременительны с финансовой стороны для инициатора собрания (выписки из ЕГРП, заказные письма, бумага, услуги по распечатке и др.). Если Вы уже выступали инициатором собрания, то вам знакомы эти фразы:

    — Я не буду ничего подписывать!

    — Опять все украдут, что вы ходите с этими бумажками?

    — Вам наверняка платит УК!!!

    — Получаете откаты от ЖЭКа!

    — Мы снимаем квартиру. Ничего не знаем. Координаты хозяев не передадим. До свидания!

    — Мне не нужна крыша! Я на 3-ем этаже живу! Сделайте лучше видеонаблюдение!

    — Ну что, когда там ремонт? Чего добиться не  можешь?! Иди, выясняй!!!

    — Не нужен мне никакой Совет, мне государство обязано!!! Требуй у него через суд! Пиши в прокуратуру. Чего ничего не делаешь, только бумажки и собираешь.

    Вот и ходит председатель МКД да секретарь по квартирам, нередко выслушивая массу негатива от соседей, тратит время на каждую квартиру, объясняя суть вопросов повестки, отвечают на вопросы подчас не имеющие отношение к теме собрания, снимают возникающие возражения. И все это ради того, чтобы получить подписи на благо общего дома.

    Безынициативность и безразличие некоторых собственников порождает множество проблем.

    Давайте раз и навсегда поймем, что общее собрание собственников – это реальная и самая действенная возможность улучшить состояние нашего дома в сфере ЖКХ! На общем собрании в режиме свободного, демократичного волеизъявления можно заявить о своих проблемах, обсудить их, вынести на всеобщее обозрение и добиться через коллективное принятие решений нужного результата! Общее собрание – это возможность объединиться собственникам МКД в психологическом, моральном и прикладном плане, это возможность консолидировать свои усилия для достижения общих целей.

    Многие из собственников до сих пор не могут принять факт создания и дальнейшую работу Совета МКД, как должный, обязательный, закрепленный ФЗ РФ от 04.06.2011 г. № 123, законодательными актами РФ, ЖК РФ.

    Как разбудить таких собственников помещений? Как их привлечь к реализации решений, принятых на общих собраниях собственников помещений.

    Остается уповать на то, что здравый смысл победит?! Поэтому заранее правильно настраиваемся и понимаем, что проблема не решится мгновенно и легко, для достижения результата неизбежно придется потратить и время, и усилия, и ресурсы – и, скорее всего, испытать чье-то противодействие и временные неудачи.

     Давайте не будем горько наблюдать, как нарушаются наши права, творится беззаконие при полном попустительстве населения. Пора действовать! Давайте вместе научимся управлять своими домами, дворами! Давайте не позволим УК отмахиваться от нас, как от назойливых мух.

    • Давайте учиться экономить на коммунальных платежах, учиться зарабатывать на использовании ОДИ, самостоятельно решать какие работы, и с какой периодичностью следует проводить в наших с вами домах и др.
    • Давайте налаживать взаимодействия Советов друг с другом и для этого есть уже созданная, работающая и отлично зарекомендовавшая себя организация –
      РОО «Объединение Советов многоквартирных домов».
    • Обращайтесь, сообща мы будем решать наши проблемы!
    • Бредец Алла Владимировна — председатель Петроградского отделения РОО «Объединение Советов многоквартирных домов».
    • По любым вопросам можете обращаться ко мне напрямую: nashdom-petrogradka@mail.ru
    • Беседовал с Аллой Бредец – Михаил  Большаков,
    • пресс-служба РОО «Объединение советов МКД»

    Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

    Жилищный кодекс обязал собственников помещений выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):

    • 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
    • 2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;
    • 3) управление управляющей организацией.

    Первый способ управления подходит исключительно для малоквартирных  домов. Каждый собственник самостоятельно либо через уполномоченное лицо заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление услуг, договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества со специализированными организациями.

    В случае выбора  способа управления – управление управляющей компанией, жители дома нанимают организацию, которая будет заниматься решением всех вопросов. Жители обязаны оплачивать такие услуги.

    Если управляющая компания по тем или иным причинам не будет устраивать жителей дома, они в соответствии с ЖК РФ  смогут поменять ее на другую.

    Отрицательным моментом при таком способе управления являются высокие затраты на управляющую организацию.

    Способ управления ТСЖ подходит для любого  многоквартирного дома. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории.

    Остановимся подробнее на способе управления – управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ).

    ТСЖ признается некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом, необходимо отметить, что деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом.

    Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ членами товарищества могут быть собственники помещений в доме. Учитывая, что в собственности могут быть не только жилые, но и нежилые помещения, собственники нежилых помещений также могут войти в ТСЖ.

     Членами ТСЖ могут быть не только физические лица, но и организации, если им принадлежат жилые либо нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме.

    В случае, если помещение жилое либо нежилое находится в собственности города Москва, то функции по представлению интересов города выполняют Государственные учреждения инженерные службы районов  (распоряжение Правительства Москвы от 14.05.2008 № 1040-РП).

    Цель создания ТСЖ — управление общим имуществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:

    — лифты, лифтовые и другие шахты; — коридоры, лестницы, лестничные площадки; — технические этажи, чердаки, подвалы, крыши; — ограждающие несущие и ненесущие конструкции; — механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания; — земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п. Основные преимущества ТСЖ:

  • — ТСЖ вправе выбирать, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющих или подрядных организаций).
  • Если качество предоставляемых услуг не будут соответствовать требованиям, жителей, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другую организацию.
  • — ТСЖ планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность, контролирует исполнение всех видов работ и услуг;
  • — ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т.д.), рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей и др.;

    • — Любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей;
    • — В ТСЖ создаются условия для экономичного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет установки приборов учета ресурсов и применения энергосберегающих технологий;
    • — ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, для достижения целей, предусмотренных Уставом (статья 152 ЖК РФ):
    • -обслуживание, эксплуатация и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
    • — строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
    • — предоставление разовых услуг жителям внутри помещений (квартир).

    Получить консультацию и методическую помощь по вопросам создания ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме могут в отделе ЖКХ управы Пресненского района (Шмитовский пр-д, д. 2, стр. 1,  каб. 414, тел. 499-256-35-25, ежедневно с 9-00 до 18-00), а также в ГУ ИС Пресненского района (Красная Пресня ул., д. 26, каб. 306, тел. 499-252-01-47).

    Ссылка на основную публикацию