Что значит свободная продажа квартиры?

Нередко в объявлениях можно встретить указание на свободную продажу. Этот специфический термин встречается довольно часто, но что значит свободная продажа квартиры? Разберемся в юридических тонкостях рынка недвижимости в статье.

Покупатели недвижимости нередко задаются вопросом что такое свободная продажа квартиры. В Российском законодательстве данный термин отсутствует. Многие ошибочно полагают, что свободная продажа – это сделка в рамках закона, без посредников и комиссий.

Что значит свободная продажа квартиры?

Прямая (свободная или чистая) продажа – это отсутствие цепочки зависимых друг от друга сделок. Единственная цель продавца в таком случае – это получение денег. Он не намерен покупать новую квартиру взамен реализуемой. Покупателю в свою очередь не придется ждать выселения бывшего собственника.

Сделка в рамках свободной продажи имеет следующие особенности:

  • готовы все документы для передачи прав на недвижимость;
  • жилплощадь фактически свободна – нет проживающих и нет прописанных людей;
  • у семьи продавца есть жилье, приобретать новое на вырученные деньги не потребуется;
  • сделку купли-продажи можно провести сразу после получения согласия покупателя.

Таким образом, прямая продажа – это полная готовность к проведению сделки незамедлительно и без лишних рисков. Бывшему владельцу квартиры не потребуется время на подготовку документов, снятие с кадастрового учета, перевозку мебели.

В чем выгода свободной продажи жилья?

Основное преимущество чистой продажи – это то, что покупатель не станет «заложником» цепочки сделок. Процесс купли-продажи затягивается, если продавец, пытается за счет вырученных денег приобрести недвижимость, соответствующую его представлениям. В худшем случае, продавец не найдет желаемое жилье и откажется от сделки.

Покупатель вместе с риелтором сможет контролировать процесс заключения сделки. Бумаги оформляются незамедлительно, и новый владелец быстро получает ключи. В некоторых случаях, чистая покупка квартиры позволяет сэкономить не только время, но и деньги. Продавец недвижимости выставит более адекватную цену, ведь ему не придется подгонять стоимость старого жилья под новые варианты.

Внимание!

Если в объявлении о продаже квартиры написано, что это свободная или прямая продажа, то не стоит верить на слово. Многие продавцы указывают данное обстоятельство, чтобы привлечь покупателей и ускорить продажу. По факту может быть, что продавец уже определился с жильем, которое будет приобретать. В таком случае цепочка сделок все равно присутствует.

Как обезопасить себя от мошенников?

Судебные тяжбы по поводу незаконных сделок купли-продажи жилых объектов далеко не редкость. Чтобы избежать нежелательных проблем, стоит проверить, кто был прописан в квартире, каким образом она перешла в собственность нынешнего владельца.

Специалисты по недвижимости, проверяя юридическую «чистоту» объекта, просят предъявить следующие документы:

  1. выписки из Росреестра, подтверждающие право владения, сверяют с данными паспорта;
  2. документы о прописке (сколько человек прописано, есть ли среди жильцов и собственников недееспособные, несовершеннолетние люди, соблюдены ли их права);
  3. присутствуют ли отказы других владельцев долей от права покупки или в пользу продавца;
  4. технический план и паспорт (сроки действия, соответствие фактической планировке и состоянию объекта);
  5. подлинность доверенности на распоряжение недвижимостью.

Подача запроса в ФРС позволяет проверить, не находится ли жилье под арестом, нет ли наследников бывшего и нынешнего собственника. Перед подписанием договора стоит запросить у хозяина справку из налоговой инспекции и выписку об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Убедиться, что недвижимость не является аварийной, можно в городской администрации.

В процессе купли-продажи квартиры по чистой продаже необходимо ответственно подойти к оформлению договора. В нем предусматривают следующие условия:

  1. нюансы снятия прописанных людей с регистрационного учета;
  2. дата выселения бывшего собственника и его семьи;
  3. момент передачи ключей от дома;
  4. обременения на недвижимость;
  5. действия сторон при наступлении непредвиденных ситуаций.

Обезопасить себя можно включением пункта о передаче жилья в день подписания договора. Если продавца не устраивают такие условия, то, скорее всего, он планирует альтернативную сделку.

Чем альтернативная продажа отличается от свободной?

Аббревиатура АП
в объявлении о реализации недвижимости означает «альтернативная продажа». К данному типу принадлежат около 70% сделок купли-продажи жилых объектов. Реже встречается третий тип продаж – «цепочка»
сделок из нескольких альтернатив.

При альтернативной продаже хозяин получает деньги за старую квартиру и приобретает новую недвижимость. Это осложняет процесс, так как в сделке фигурируют три участника:

  • продавец жилого объекта № 1;
  • покупатель;
  • продавец жилья № 2, которое хочет купить продавец объекта № 1.

На поиски квартиры для собственника отчуждаемой недвижимости порой уходит продолжительное время. Покупателю приходится ожидать, пока продавец не найдет подходящее жилье. По сути это обмен или размен. В процессе сделки денежные средства часто перечисляются на счет владельца альтернативной квартиры. Если удается найти жилье подешевле, продавец получает на руки оставшуюся часть денег.

В альтернативной сделке договоры на покупку и продажу оформляются отдельно. Если один из пакетов документов приостановится в процессе регистрации, то остальные сделки тоже не будут заключены.

Покупатель рискует, так как продавец может изменить условия в одностороннем порядке или отказаться от соглашения, если не найдет подходящую недвижимость. Один из собственников выступит против купли-продажи жилья или предложенных условий. Процесс затормозится из-за несоответствия документации требованиям кадастра и т.д.

Заключение

Свободная или прямая продажа – это реализация квартиры без цепочки сделок. Покупатель сразу после заключения договора получает ключи, не ждет выселения семьи бывшего владельца и может въезжать в новое жилье. Избежать проблем, позволяет полная проверка бывших собственников и документов на недвижимость.

Прочтите также:
Купля-продажа квартиры с обременением

© 2019, Про сад и дом. Все права защищены.

 

14.11.2018

Об этом стоит знать! Продавцы-«альтернативщики» все чаще обманывают покупателей, указывая о том, что квартира находится в «свободной продаже»!
Из-за неопытности покупателю может показаться, что так называется всего лишь сделка без посредников, но это и есть основная ошибка.

Такое жилье позиционируется как наиболее удачный вариант, но в чем его специфика? Мы постарались разобраться – какая альтернатива свободной продаже имеется, и почему разграничение может оказаться столь принципиальным.

СОДЕРЖАНИЕ

В чем разница: «свобода» или альтернатива?

Фото: http://pamelaterra.com

Многие покупатели и продавцы квартир, пытающиеся действовать без привлечения профессионалов рынка недвижимости, нередко «спотыкаются» о понятие «свободная продажа». Для начала определим разницу – все сделки с квартирами, которые предлагаются на вторичном рынке, помимо прочего, подразделяются на два вида:

  • свободные в продаже, то есть – владельцы просто хотят получить определенную сумму денег за свою недвижимость, а в сделке участвуют только две стороны;

  • предназначенные для альтернативной сделки, когда собственник продаваемой квартиры тут же приобретает иную недвижимость для себя с доплатой или без нее (возможна так называемая «цепочка альтернатив»).

Иными словами, «свободная продажа» предполагает, что сама сделка будет быстрой
: продавец получит свои деньги, а покупатель сможет тут же зарегистрировать право собственности и въехать в новое жилье.

Такое понятие, как свободная продажа, не встречается ни в одном законодательном акте.
Однако в узкоспециальной литературе можно увидеть термин «безальтернативная сделка»
.

Стоит отметить, что для реализации подавляющего большинства представленных на рынке квартир используется «альтернативная сделка». Аналитики отмечают уменьшение количества действительно свободных квартир, которые всегда в цене.

Их продавцы, как правило, не торгуются за каждую сотню, и поскольку подготовка к завершению сделки ограничивается несколькими днями, такие квартиры покупаются очень быстро.

Фото: http://i41-cdn.woman.ru

В отличие от «свободной продажи», альтернативная сделка означает, что конкретная жилплощадь является не самостоятельным объектом реализации, а предполагает дальнейшее действие продавца по нахождению жилплощади для себя. Таким образом, может образоваться целая «цепочка сделок» и процесс естественным образом затягивается.

Если части денег на покупку вам не достает, вы можете попробовать получить субсидию на покупку недвижимости, особенно полезно это будет молодым семьям.

Преимущества безальтернативной сделки

Свободная продажа несет выгоду людям, которые арендуют жилье и желают, не теряя времени и, соответственно, денег, обосноваться в собственной квартире. В этом случае можно все относительно точно спланировать и правильно договориться с арендодателем об освобождении жилья.

Быстрая свободная продажа – идеальное решение для тех, кто приобретает квартиру в кредит
, поскольку банки, как правило, указывают конкретный срок, в течение которого можно воспользоваться заемными средствами, а при безальтернативном варианте покупку спланировать намного легче.

Если квартира свободна, то есть – не нужна собственнику для проживания и обмена на другое жилье и уже полностью освобождена от мебели и жильцов, сделку можно провести моментально. Продавец не будет требовать дополнительного времени на оформление документации, снятие с регистрационного учета и вывоз личного имущества.

Очевидные и вероятные риски прямой продажи

Видя объявление о прямой или свободной продаже, необходимо, прежде всего, прояснить, соответствует ли оно действительности, и вкладывает ли продавец в это понятие правильный смысл.
Уже на этом этапе можно столкнуться со многими неожиданностями. Например, в квартире, якобы свободно реализуемой и свободной физически, вполне могут проживать зарегистрированные жильцы.

Фото: https://www.zagolovki.com

Случается и другое: жилье абсолютно свободно с юридической точки зрения, но фактически ее занимают люди, которым требуется время для выселения. Только при наличии физический и юридической составляющих можно делать вывод, что перед покупателем действительно почти безупречный вариант.

Иногда продавец считает продажу абсолютно свободной, поскольку реализуемая жилая площадь не имеет обременений. Но по факту выясняется, что он все же одновременно с продажей квартиры планирует купить другую недвижимость. То есть – по формату организации сделка все же является альтернативной,
и если не подойти к вопросу профессионально, риск того, что сделка сорвется, достаточно большой.

Часто под видом свободной продажи предлагаются квартиры, владельцы которых уже нашли подходящий вариант жилья, и им осталось лишь дождаться покупателя. Это уже не безальтернативная сделка, поскольку до подписания договора, по сути, ничего не мешает владельцу жилья изменить условия или отказаться от продажи.

Если квартира нравится, документы в порядке, но все же на поверку выясняется, что сделка будет альтернативной, не всегда стоит от нее отказываться, однако все же желательно привлечь толкового риелтора или юриста.
Дело в том, что квартиры надо не только купить по всем правилам, но и зарегистрировать собственность без каких-либо «сбоев».

В частности, во время одновременной регистрации может произойти так, что Росреестр по каким-то причинам откажется оформлять один из объектов недвижимости. В этом случае придется ожидать, пока будут разрешены вопросы, препятствующие сделке, а это может занять неопределенное время.

Иногда свободная продажа все же не означает быструю покупку.
Имея в собственности другую недвижимость, не нуждаясь в «быстрых деньгах» и зная о ценности «безальтернативных квартир», владелец жилья может не спешить, выбирая покупателя и неоднократно меняя свои условия.

Фото: https://img2.goodfon.ru

Как «распознать» свободную продажу?

Желая убедиться в том, что планируется именно свободная, то есть безальтернативная продажа, стоит спросить у продавца прямо, является ли он в данный момент собственником другого жилья, и есть ли намерение сразу же купить за вырученные деньги недвижимость для себя или членов семьи. Надо выяснить, готов ли он сразу подписать договор и «закрыть сделку» уже в ближайшие дни.

Если собственник уже определился с квартирой, которую он хочет приобрести взамен продаваемой, он постарается продать ее дороже, чтобы получить искомую сумму. В то же время, владельцы свободного жилья, желающие завершить сделку быстрее, могут даже слегка уступить в цене.

Как минимизировать риски покупателям и продавцам?

Вне зависимости от того, речь идет о свободной продаже или альтернативе, надо очень внимательно относиться к проверке всей документации, связанной с квартирой, выяснить количество реальных собственников, убедиться в соблюдении прав несовершеннолетних, а также в том, что жилье не находится под обременением. Если квартира продается по доверенности, не помешает проявить особую бдительность и постараться связаться с владельцами недвижимости. Важно, чтобы все собственники недвижимости были готовы подписать согласие на свободную продажу.

Фото: https://bigthink-img.rbl.ms

Если собственник явно слишком торопится продать жилье, при всех соблазнах и обещаниях выгодных условий, стоит подробно ознакомиться с историей квартиры. Когда одно и то же жилье меняет собственников много раз за короткий период, нельзя исключить, что эта сделка – часть мошеннической схемы.

Очень внимательно нужно относиться к жилплощади, которая недавно была получена в результате реализации наследственного права.
Сохраняется риск появления «неучтенного» наследника, готового отстаивать право на квадратные метры.

Важно понимать, что если квартира действительно свободна, ее продавцу нет нужды затягивать завершение процесса отчуждения.
Если он использует разнообразные предлоги, чтобы отсрочить подписание финального договора, скорее всего, имеют место скрываемые им подробности, которые на данный момент препятствуют сделке.

Во избежание недоразумений, в текстовую часть договора необходимо внести пункт о том, что жилая площадь должна быть передана в день его заключения или, по крайней мере, в период одних-трех суток. Если владелец жилья, преподносимого как свободное, не готов к подписанию договора, где содержится такое временное ограничение, скорее всего, он все же находится в поиске альтернативы.

Если в сделке участвуют только две стороны,
то есть – она безальтернативная, но физически или юридически квартира все же не свободна, в договоре важно учесть все нюансы: дату выселения прежних домочадцев и передачи ключей, срок снятия с регистрации и так далее. Важно, чтобы все пункты, связанные с ответственностью сторон, были четкими, чтобы каждая из них получила возможность со всеми основаниями добиваться исполнения договора.

Фото: https://www.accela.com

Итак, о свободной (чистой или безальтернативной) продаже можно вести речь лишь в случаях, если соблюдаются следующие условия:

  • в квартире никто не живет, и нет зарегистрированных граждан, в том числе, и временно;

  • собственник имеет другое жилье (как вариант – уезжает на ПМЖ), намерен получить только деньги, и не ищет недвижимость взамен продаваемой;

  • в договоре оговаривается пункт об освобождении и передаче квартиры в указанный, непродолжительный период.

Заключение

Несомненным плюсом безальтернативной сделки является возможность быстрого оформления договора без риска оказаться в ситуации, когда одно из звеньев длинной цепочки оказывается слишком слабой. Впрочем, если квартира достойная, отказываться от нее лишь потому, что сделка альтернативная, тоже не стоит. Главное – правильно провести всю процедуру.

Только покупатель может решить, каким способом приобретать квартиру, и на какие варианты соглашаться. Лучше, конечно, отдавать предпочтение свободной продаже, но такого жилья на рынке намного меньше.

Кстати, не стоит забывать и о том, что в некоторых случаях недлинная альтернативная «цепочка» завершается намного быстрее, чем поиск и оформление «свободного» жилья.

Рубрика
Статьи
Брак в производстве. Все проблемы ЖК “Зиларт”
Как получить субсидию на квартиру от государства
Ссылка на основную публикацию