Когда покупать квартиру в новостройке: на этапе строительства или в готовом доме — ДомКлик

12:00
10 августа 2018 г.
19 857

На разных стадиях строительства цены на недвижимость могут сильно отличаться. Когда лучше приобретать квартиру: на этапе котлована или в уже готовой новостройке? Рассмотрим все преимущества и недостатки этих вариантов.  

До старта продаж. Минимальная цена 

Согласно закону о долевом строительстве, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме после получения заключения о соответствии от Минстроя. Но на практике некоторые строительные компании до этого заключают с потенциальнымм покупателями договор бронирования. 

В нем вы подтверждаете свое намерение приобрести квартиру, а продавец взамен обещает продать недвижимость по самой выгодной цене. За это право покупатель платит небольшую сумму, в среднем, от 10 до 50 тысяч рублей. 

Преимущества договора бронирования

Самая низкая цена — иногда практически по себестоимости квартиры

Низкие риски — если не будет оформления ДДУ, деньги вернутся покупателю. Но это обязательно должно быть прописано в договоре!

Самый широкий выбор планировок и этажей

Недостатки договора бронирования

Договор бронирования не дает гарантии, что сделка состоится

Сумма, прописанная в договоре бронирования, не всегда идет в стоимость приобретаемого жилья. Иногда она идет в счет оплаты брони. Опять же, читайте договор 

Читайте договор бронирования

Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Иногда недобросовестные застройщики заключают несколько таких договоров на одну и ту же квартиру. Тогда покупатели могут потерять деньги, время и возможность приобретения понравившейся квартиры. 

Проследите, чтобы возврат денег был прописан.

Этап котлована. Дешевле на 20-30%

После оформления необходимых документов, застройщик начинает нулевую стадию строительства — этап котлована, на котором производится подготовка фундамента. На этом этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике, на этапе котлована продается около 30% всех квартир.

Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

Низкая цена — разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 20-30%, в зависимости от региона

Широкий выбор площади и планировки будущего жилья — первым покупателям достаются самые удачные варианты

Застройщик может предоставить вариант оплаты в рассрочку — как правило, без процентов

Недостатки покупки квартиры на стадии котлована

Квартиру придется ждать несколько лет

Риск заморозки стройки — например, если нет спроса на квартиры или застройщик понял, что будут большие издержки (из-за грунтовых вод, дорогой схемы подводки коммуникаций и т.д.)

Риск изменения проекта или этажности — чем меньше построено, тем проще поменять. Например, планировали 5 этажей, а построят 15. Или отделка будет не такой, как обещали.

Двойные расходы — например, за ипотеку или рассрочку и аренду квартиры 

Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома

 

Немного статистики

По данным Сбербанка за 2016–2018 годы средний срок постройки жилого дома от начала до окончания строительства составляет 2 года.

Как правило, за первую половину срока строительства продается около 50% квартир. Цифра зависит от региона и от репутации застройщика. У крупных игроков средний срок реализации 50% квартир составляет 9 месяцев. 

За вторую половину срока реализуется еще порядка 30-35% квартир. И оставшиеся 15-20% уже после сдачи дома. Цифры верны для эконом и комфорт-класса жилья. 

Имейте ввиду, что после завершения строительства ключи вы получите не сразу. Сдача дома, подключение к инженерным системам и приемка квартиры могут занять еще до года.

Дом готов наполовину. Дешевле на 10-15%

Если вы не хотите вкладываться в квартиру на этапе котлована, можно дождаться момента, когда очертания будущего дома будут уже вполне различимы. Вероятность того, что строительство будет заморожено на более поздних этапах стройки значительно ниже. При этом цены все еще приемлемые. 

Преимущества покупки квартиры на этапе 50% готовности

Меньше срок ожидания квартиры

Цена все еще меньше, чем в готовом доме

Можно проверить соответствие хода стройки заявленным срокам

Меньше шансов попасть на долгострой (но они все же есть)

Недостатки покупки квартиры на этапе 50% готовности

Цена квартиры уже подросла по сравнению с этапом котлована на 10-15%

Удачные планировки и этажи, как правило, уже раскуплены

Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома

Важно! Если квартиры вдруг упали в цене — это может свидетельствовать о том, что застройщику не хватает денег на текущее строительство. Это плохой знак. 

Как обезопасить себя?

Один из признаков, на который вы можете ориентироваться при выборе новостройки — аккредитация застройщика в крупных банках. 

Например, при аккредитации застройщика Сбербанк обязательно проверяет:

  • Деловую репутацию юридического лица, его руководителей и группы компаний, в которую оно входит (если входит)
  • Опыт работы компании в строительной сфере — сколько объектов уже построено, и насколько своевременно они были сданы
  • Финансовое состояние компании на момент аккредитации
  • Строительные документы — разрешение на строительство, проектная декларация, документы на землю и градостроительный план земельного участка. Банк следит, чтобы все сроки, приписанные в документах, были актуальны, не было обременений и ограничений на строительства дома на данном участке: ЛЭП, аэропорт, памятники архитектуры и тому подобное. 

Посмотреть список аккредитованных новостроек

Квартира в сданном доме. Полная стоимость

Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Конечно, вы можете поймать акцию или попросить у застройщика скидку. Но не рассчитывайте сэкономить больше 5%. 

Преимущества покупки квартиры в сданном доме 

Это безопасно — объект полностью достроен и сдан

Заселиться можно в ближайшие сроки

Вы точно видите, соответствует ли объект проекту, можете оценить качество постройки, инфраструктуры и придомовой территории 

Недостатки покупки квартиры в сданном доме

Дороже, чем в строящемся доме 

В ближайшие год-полтора будет очень шумно и грязно, т.к. ваши соседи тоже будут делать ремонт  

Запомнить

  • Чем ниже цена на квартиру в новостройке, тем выше возможные риски
  • Выбирайте застройщика из списка проверенных, аккредитованых компаний
  • Будьте готовы к тому, что квартиру вы получите не сразу после завершения строительства
  • Всегда внимательно читайте договоры

Подайте заявку на ипотеку до 31 августа 2018 года и получите возможность воспользоваться специальными летними ставками по ипотеке при покупке квартиры в новостройке. 

Рекомендуем

Тест: ипотека или аренда — что выбрать?

Инструкция: приемка квартиры в новостройке

На каком этаже лучше покупать квартиру в новостройке 

Была ли эта статья полезна?
Рассказать
Недвижимость /
Жилая недвижимость
С 1 июля резко ужесточается государственное регулирование жилищного строительства
28 июня
2018 00:02

17 апреля 2019 г.
Наталья Густова11543

Прирост стоимости квартиры во время строительства сократится, но несильно.

Вложения в стройку

Каждую десятую квартиру в московских новостройках покупают, чтобы вложить деньги. К таким выводам пришли аналитики компании «Бон Тон», изучив распределение спроса среди покупателей квартир на первичном рынке. Самым популярным форматом квартирных инвестиций являются квартиры комфорт-класса, на них приходится 59% сделок. Причем за последние пять лет это показатель вырос на 17%. Это связано с выходом проектов по привлекательным ценам, которые появляются на месте бывших промзон. На бизнес-класс приходится чуть больше трети инвестиционных сделок.  А вот премиальное жилье, наоборот, растеряло своих инвесторов: его доля сократилась почти в шесть раз с 17% до 3%.

В  «МИЭЛЬ-Новостройки» отмечают почти двукратный рост частных инвестиций на столичном рынке новостроек. Доля инвестиционных сделок сейчас составляет порядка 10-12 %, тогда как в прошлом году этот показатель был равен 6-7%, говорит генеральный директор компании Наталья Шаталина
. По ее мнению, такой прирост вызван перспективой изменения схемы продаж (переход на эскроу), а также ожиданием роста цен и ипотечных ставок.  

Самих инвесторов можно разделить на тех, кто приобретает один лот или несколько для дальнейшей сдачи их в аренду или перепродажи, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов
. Первую группу сложно выделить из общей массы данных. Если говорить о московских инвесторах, которые покупают сразу несколько квартир, то по итогам первого квартала на них пришлось 5%. Это на 2% меньше, чем в 2014 года, и на 4% — по сравнению с первым кварталом прошлого года.

«После высоких показателей в начале 2015 и 2016 годов (по 11%) активность частных инвесторов снижается третий год подряд. Если в середине 2010-х годов покупатели чаще покупали жильё в инвестиционных целях, то в период кризиса лоты покупали, прежде всего, для себя», — говорит эксперт.

Основные инвесторы квартир в столичные новостройки – это сами москвичи, жители регионов покупают квартиры в основном для себя. Наибольшим спросом пользуются самые ликвидные предложения: те квартиры, которые впоследствии легко продать или сдать в аренду, это компактные однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а также студии с удачными планировками, недалеко от метро. По данным ЦИАН, частные инвесторы чаще всего вкладываются  в однушки – на них приходится почти треть сделок, на двушки – четверть.

Сами девелоперы говорят, что количество инвестиционных сделок в их проектах растет (ну, или по крайней мере, не снижается).

В ГК «МИЦ» доля инвестиционных сделок сейчас составляете порядка 15-20%. Ранее эта отметка держалась на уровне 10%, отмечает коммерческий директор компании Дмитрий Усманов
.  Кроме этого, растет доля покупателей из регионов, которые рассматривают московскую квартиру как инвестицию.  Минувший кризис несколько снизил процент региональных инвесторов, однако сейчас их поток вновь возобновляется.

«Мы видим эту тенденцию и будем создавать специальный продукт, который поможет вкладывать средства в столичную недвижимость максимально удобно. Мы уже предоставляем инвесторам услугу внутреннего trade-in, а также прорабатываем возможность сдачи в аренду квартиры силами управляющей компании», — отмечает топ-менеджер.

В ГК ФСК на долю инвестиционных покупателей приходится 5-8%. По сравнению с прошлым годом этот показатель серьезно не изменился, говорит директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина
.

Заработать миллион

Самих инвесторов привлекает возможность заработать на приросте стоимости во время строительства дома. За это время стоимость квартиры может увеличиться на 15-20%, говорят эксперты. Например, при стоимости квартиры в 5 млн рублей на этапе котлована можно получить выгоду от 750 тыс до 1 млн рублей.  Еще один вариант – покупка квартиры под аренду, в таком случае доходность будет составлять 5-6%.

Доходность будет зависеть от ряда характеристик (наличие метро, район, ремонт и даже будущее соседи – например, полигон).

Есть проекты, где выгода может превысить и 30%. Такие жилые комплексы застройщики выводят на первичный рынок по максимально привлекательным стартовым ценам, чтобы привлечь первую волну покупателей и повысить узнаваемость проекта, поясняет  руководитель аналитического центра ЦИАН. Например, в одном из ЖК, вышедшем в продажу в конце 2017 года, средняя цена с котлована до монтажа верхних этажей за год выросла на 37%. При начальном цене лота в 5 млн рублей прирост стоимости составил  — 1,8 млн рублей.

Именно поэтому почти половина (46%) инвестиционных сделок приходится на новостройках низкой стадии строительства (котлован, монтаж нижних этажей). Хотя больше трети инвесторов все же не готовы рисковать и покупают квартиры на высоких стадиях строительства, делая ставку на расположение проекта, повышение стоимости квартиры при сдаче дома, улучшение транспортной инфраструктуры, отмечает Алексей Попов.

Как правило, инвесторы вкладываются на самом раннем этапе строительства,  и ищут те проекты, в которых видят потенциал роста стоимости, подтверждает Ксения Цаплина. «К примеру, хороший потенциал у объектов в районах столицы, где давно не было нового строительства. После сдачи в эксплуатацию нового дома в таких локациях цены, как правило, выше вторичного рынка на 40% и более», — отмечает эксперт.

При этом, встречаются новостройки, где прирост стоимости незначительный или  даже отрицательный: когда застройщик вынужден предлагать значительные скидки до 20-25%, добавляет Наталья Шаталина.

Инвестиции будут расти или падать?

О перспективах инвестиций в строящиеся квартиры после перехода на эскроу-счета эксперты говорят достаточно сдержанно.

Пока неясно, как будет развиваться ситуация после действия ограничений. По идее, застройщикам будет выгодно реализовывать часть квартир на начальной стадии строительства для того, чтобы получить более интересную процентную ставку на проектное финансирование. В этом случае инвесторам может быть по-прежнему интересно входить в проект на начальной стадии строительства, полагает Алексей Попов.

Наталия Шаталина, напротив, считает, что  переход застройщиков на проектное финансирование может существенно сократить различия в цене жилья на котловане и на высокой стадии строительства, что снизит их инвестиционную привлекательность.

Застройщики в свою очередь уверены, что в новых реалиях число инвестиционных покупателей вырастет, так как сделки станут надежнее.

Переход на эскроу-счета повысит количество инвестиционных сделок на объектах, считает Дмитрий Усманов. Застройщики, работающие с проектным финансированием, выглядят более надежными в глазах инвестора, а прибыль в размере 12% годовых (которую можно будет получить) делает проект инвестиционно привлекательным.

После перехода на эскроу-счета для долгосрочных инвесторов в плане доходности особенно ничего не изменится, считает директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК. Застройщики, как и раньше, будут открывать продажи квартир в объекте задолго до сдачи дома в эксплуатацию, поэтому инвесторы будут требовать справедливый дисконт, полагает Ксения Цаплина. Дисконт для инвесторов уменьшится, но ненамного с 20-25% до 15-20%.

В «Лидер-Инвест» напротив считают, что с доходность инвестиций в строящееся жилье снизится. С переходом на эскроу-счета девелопер вынужден привлекать проектное финансирование от банка под 12% годовых. Для снижения этой ставки, ему необходимо будет реализовать определенный объем недвижимости, чтобы создать обеспечение банковского кредита. Поэтому очевидно, что на ранней стадии проекта девелоперы также будут предлагать скидки. Но их размер на всем двухлетнем цикле проекта вряд ли превысит 10-15%, что сопоставимо с доходом от обычного депозита, пояснили в аналитической службе «Лидер Инвест».

Ранее глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев
в интервью Вести.Недвижимость заявил, что инвестиционная привлекательность новостроек с переходом на новую схему финансирования жилья может вырасти. Модель эскроу-счетов формирует очень интересный инвестиционный инструмент – гарантированный возврат суммы до 10 млн рублей при покупке строящегося жилья (если обанкротится банк), сказал парламентарий.

Подписывайтесь на канал «Вести.Недвижимость»
в Telegram
, чтобы первыми узнавать о главных новостях и важнейших событиях дня.

—> —>

Ссылка на основную публикацию