Задаток или аванс при покупке квартиры: в чем отличия

Содержание

Наверх
Карта ИнструкцииКарта Глоссария
Последнее обновление: 27.03.2019

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры 
– это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На 
Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки
у Откроется в новой вкладке.»>Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного
) платежа.

На первичном рынке

вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег
) полностью рулит Девелопер
, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка

.

Предоплата за квартиру
 в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение
), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату
может принимать как сам собственник квартиры (Продавец
), так и его доверенное лицо, в т. ч. Откроется во всплывающем окне.»>агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры. 

Предоплата
при покупке квартиры 
может вноситься в виде задатка

или аванса

. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса

в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается?
Смотри в Глоссарии по ссылке.

Задаток при покупке квартиры

Задаток
– это такая форма предоплаты за квартиру
, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка
Покупателю в двойном размере

.

Таким образом, задаток
несет в себе функцию реального обеспечения обязательств

для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность. 

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке
при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату
за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка
, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры. 

Вообще, задаток
– это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (Откроется в новой вкладке.»>ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка
, четкого определения понятия «аванс»
в ГК нет, но все же аванс
там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты
, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток
, то закон трактует эту сумму как аванс
 (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.380, ГК РФ).

Образец Договора задатка
при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно Откроется в новой вкладке.»>скачать здесь.

Аванс при покупке квартиры

Авансом
признается сумма предоплаты
, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции

. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс
просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс
– это то же, что и задаток
, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка
, а предпочитают принимать аванс
, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе
предусматривают штрафные санкции

со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс
ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа
), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса
Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса
) закрепляется в Откроется в новой вкладке.»>ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса
(а не задатка

), в частности, облегчает выстраивание Откроется в новой вкладке.»>«альтернативных сделок»
 и «цепочек»
, т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке»
, и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка
– было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек»
всегда применяют аванс

Как правильно организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой
 – см. по ссылке.

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке
Договор (или Соглашение
) об авансе

составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка

).

Допустимы варианты, когда аванс
может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – Аргументы ЗА и ПРОТИВ.
Откроется в новой вкладке.»>агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру
может быть составлен и заверен у Откроется в новой вкладке.»>нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус
, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки. 

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры
 – смотри в этой заметке.

Существенными условиями Договора об авансе
являются сумма

и срок

внесения аванса, адрес

и стоимость

квартиры, ФИО и паспортные данные

Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре
ключевые условия проведения сделки

, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.
), условия подписания Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме
), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса
входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе
необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса

, а также (если стороны посчитают это необходимым
) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях. 

Правильно составить все формулировки авансового договора с учетом условий конкретной сделки, можно, например, с помощью Откроется в новой вкладке.»>специализированных юристов (в т.ч. дистанционно
).

Образец Договора аванса
при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно Откроется в новой вкладке.»>скачать здесь.
Договор задатка
составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку
).
Можно ли вернуть аванс или задаток, если передумал покупать квартиру
– см. в этой заметке.

Роль Договора об авансе
может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП)
, заключаемый между физлицами на «вторичке»
(не путать с Откроется в новой вкладке.»>ПДКП между дольщиком и Откроется в новой вкладке.»>Застройщиком
).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе
, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс

). Такие ПДКП
используют некоторые агентства недвижимости.

На Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке вместо Договора об авансе
Девелопер
может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры
, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки
, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата
(т.е. квартиры
), еще не существует. Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном Откроется в новой вкладке.»>договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса. В остальном все существенные условия Договора об авансе
здесь также должны соблюдаться. 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»>ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ

 (откроется во всплывающем окне
). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Покупка квартиры с мебелью – оформление

Как оформить покупку квартиры с мебелью?
Документ-основание права собственности на квартиру

Основание права собственности на квартиру
Что такое Выписка из Домовой книги?

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда?
Альтернативная продажа и покупка квартиры

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры
Регистрация сделки с квартирой

Регистрация сделки с квартирой
Покупка квартиры, купленной на материнский капитал

Риск приобретения квартиры, купленной ранее на материнский капитал
Права несовершеннолетних детей в квартире при ее продаже

Права несовершеннолетних детей при купле-продаже квартир
Признание сделки и договора купли-продажи квартиры недействительными

Признание сделки купли-продажи недействительной
Как купить или продать квартиру без агентства недвижимости

Обращаться ли в агентство недвижимости?
Пакет документов, необходимый для покупки квартиры

Пакет документов для покупки квартиры
Налоги при продаже и покупке квартиры в одном году

Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?

Махинации с жильем

КОММЕНТАРИИ:

12:00
10 мая 2018 г.
537 162

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо. 

Что такое аванс и задаток и чем они отличаются? 

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может. Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения. Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках. 

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано
в гражданском кодексе.  Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере 

Скачать образец договора задатка » 

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»? 

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что? 

Это сравнительно новый  способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж
похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон. 

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий. 

Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка.
Главное — суть.
 

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

  • Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
  • Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
  • Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
  • Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
  • Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
  • Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
  • Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
  • Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
  • Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
  • Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
  • Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
  • И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что сделано неправильно?

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Конечно, если бы все стороны изначально обсудили такую ситуацию и включили соответсвующий пункт в договоры, то проблемы бы скорее всего не возникло. Но даже без такого пункта, по закону «аванс» нужно вернуть. Олесе нужно настаивать на своем и, если деньги не отдадут — обращаться в суд.

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов
. Можно еще зайти на сайт суда по месту  нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам. Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры.
 

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше. 

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут. 

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла  продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил.  На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Что сделано неправильно?

Василиса понадеялась на грамотно составленный предварительный договор и внесла слишком большой задаток.  Да, такое соглашение дает юридические гарантии и даже в некоторых случаях позволяет через суд обязать собственника продать недвижимость. Но от непорядочности оно не защитит. Чтобы не ввязываться в тяжбы, лучше настаивать на небольшом задатке.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

 В расписке должны быть:

  • Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
  • Сумма предоплаты
  • Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
  • Дата
  • Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре. 

Скачать образец расписки »

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам. 

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.  

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Запомнить

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

Это важно

Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки

5 ошибок, которые совершают покупатели квартир в новостройках

Как вместе с жильём не приобрести крупные неприятности

Как безопасно передать деньги продавцу
 

Была ли эта статья полезна?
Рассказать
Ссылка на основную публикацию