Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Застройщик обязан оформить договор страхования ответственности до заключения первой сделки с покупателем. Иначе он не сможет зарегистрировать ее в Росреестре. Эти и другие дополнения были внесены в 2014 году ФЗ № 294 «Об изменениях в некоторых законодательных актах.

Суть

С 2014 года строительная компания обязана подтвердить исполнение обязанностей, оформив поручительство или страхование гражданской ответственности застройщика при долевом строительстве. Это позволит покупателю при наступлении непредвиденных ситуаций вернуть свои средства.

Принятый законопроект устанавливает ответственность застройщика за:

  • уклонение от обязательств;
  • сдачу неготового объекта;
  • банкротство до сдачи имущества.

Эксперты опасаются, что нововведения приведут к повышению цен на недвижимость. Правительство заверило, что эти факторы не взаимосвязаны. Расходы по страхованию даже у крупной компании составляют 1% от объема сделок. Застройщикам придется выделять средства на эти расходы из своего бюджета.

Объект

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве подразумевает защиту имущественных интересов клиентов. Эта сделка выгодна в первую очередь покупателям. Компания может застраховать дом целиком или квартиры по отдельности.

Клиенты

Договор заключается в пользу дольщиков. При наступлении определенных обстоятельств они получат выплату. Застройщик обязуется сдать надежный качественный объект. Страховщик обязан оповестить клиента об изменениях в сделке и выплатить вознаграждение. Если в процессе строительства дольщики будут меняться, это необходимо указать в договоре, поскольку со следующим участником составляется отдельный документ.

Страховщики

Далеко не все СК стремятся оформлять такие договора. Считается, что данный вид сделки приносит убытки. Более того, компания должна отвечать определенным требованиям:

  • осуществлять деятельность на рынке более 5 лет;
  • соответствовать требованиям финустойчивости;
  • иметь положительный прогноз развития на будущие периоды;
  • иметь в обороте минимум 400 млн руб., а также уставный капитал на сумму 120 млн руб.

Тарифы

Страхование застройщика при долевом строительстве обходится дорого. Средние ставки в 2015 году составляли 0,5–0,8%. Для долгосрочных договоров тарифы могут быть снижены на 10–30%. Страховая компания (СК) сама устанавливает ставку, а также рассчитывает коэффициенты по годовому проценту, так как всегда существует вероятность, что застройщик полностью уклонится от выполнения обязательств.

От чего зависит ставка:

  • Участие застройщика в холдинге.
  • Положительный опыт предыдущих сделок: срок сдачи, количество объектов, работа в разных регионах, отсутствие претензий.
  • Финансовая устойчивость.
  • Юридическое обеспечение: наличие всех документов и разрешений.
  • Этап строительства.
  • Срок сдачи.
  • Количество дольщиков.

Оформление договора

Чтобы зарегистрировать ДДУ, застройщик должен предоставить договор в Росреестр. Для этого необходимо собрать такие документы:

  • декларацию по проекту;
  • разрешение выполнять строительные работы;
  • свидетельство госрегистрации;
  • договор долевого строительства;
  • копию уставных документов;
  • технико-экономическое обоснование;
  • копию финотчетности;
  • данные о кредиторах;
  • справку об отсутствии просрочек по займам в банках.

Что подлежит защите

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве подразумевает выплату компенсации, если застройщик не выполнил обязательства, что подтверждается судебным решением или банкротством компании. Сумма не выплачивается в случае замораживания сроков строительства или продления периода сдачи объекта. Сумма зависит от договорной цены. Она не может быть меньше:

  • стоимости объекта;
  • среднерыночного тарифа за 1 кв. м. жилья в данном регионе.

Законом также ограничивается максимальный объем премий.

Страховыми признаются такие случаи:

  • прерывание строительства;
  • банкротство застройщика;
  • неполучение жилья;
  • отказ от возврата материальных ресурсов и т. д.

Изменения законодательства

В 2014 году в ФЗ № 294 были внесены изменения, согласно которым страховка ответственности застройщика долевого участия в строительстве теперь является обязательной. Оформлением договоров занимаются сами застройщики. Они же выбирают, с кем подписывать договора: с обществом, банком, специализированной компанией.

Все участники общества обязательного страхования несут солидарную ответственность. Если сделка оформляется с банком, то много времени уходит на сбор бумаг. Обязательно уплачивается 30% залог от стоимости объекта, который служит гарантией для финучреждения. К тому же ЦБ устанавливает свои требования к таким банкам:

— минимальный срок работы – 5 лет;

— уставный капитал 200 млн;

— стоимость имущества — 1 млрд рублей.

Застройщикам выгоднее получить кредит, чем оформить поручительство. Финучреждения также не относят страхование договора долевого участия в строительстве к выгодным продуктам.

Лучше заключать договор с компанией. В условиях сильной конкуренции страховщики пытаются привлечь клиентов низкими тарифами и ценами. Ставка по таким сделкам остается фиксированной на протяжении всего срока действия договора. Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве оплачивается после выполнения работ. Еще одно преимущество – быстрота оформления документов. Страхователем выступает сам застройщик, выгодоприобретателем — дольщик. Способ обеспечения выбирается для каждого жилого помещения отдельно.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Компании должны обязательно предоставить залог. Чаще всего это земельный участок, на котором будет расположен объект. Кроме того, в документе описывается способ обеспечения обязательств. Бумаги подписываются до госрегистрации первого долевого соглашения и действуют до момента сдачи объекта. Расторжение сделки не освобождает компанию от обязанности выплатить возмещение по случаям, наступившим в период ее действия.

Застраховать можно весь дом или каждую квартиру отдельно. Первый вариант невыгоден. Застройщику нужно сразу внести большую сумму, быть уверенным, что все квартиры будут распроданы. Вторая проблема заключается в том, что по таким договорам сложно определить, кто является выгодоприобретателем.

Документ вступает в силу с момента зачисления первого взноса. Страхование застройщика при долевом строительстве по договору не предусматривает наличия франшизы. Остальные условия сделки соответствуют стандартным:

— страховщик обязуется информировать дольщиков о размере выплаченного возмещения;

— компания может обращаться с требованием регрессионного характера к застройщику;

— страховщик обязан уведомить всех собственников о досрочном расторжении договора;

— срок действия соглашения зависит от продолжительности строительства.

Сумма возмещения зависит от цены и ставок. Она должна превышать стоимостную оценку общей площади жилого помещения. Компания сама решает, как будет осуществляться оплата: единовременно или в рассрочку.

Проблемы страхования ответственности застройщика при долевом строительстве

Данная сделка является весьма специфической. По сути, речь идет о защите финансовых рисков застройщика. У компаний есть выбор – оформить полис или поручительство. Более предпочтительным является второй вариант, так как у кредитных организаций уже имеется налаженный механизм, скоринговые системы, специалисты, оценивающие риски, а также структуры, которые занимаются организацией достройки НЗП. СК такими преимуществами похвастаться не могут. Зато они тарифы предлагают низкие. Люди привыкли к тому, что банковские услуги стоят дорого. Это действительно так, потому что риск в сделке высок. Хотя, после внесения поправок в закон, у компаний тарифы также поднялись.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве предусматривает кумулятивный эффект от убытков. В кризисной ситуации (снижении спроса на жилье, повышении ставок по ипотечным кредитам) убыток понесут сразу все застройщики, а не один участник рынка.

Еще одна проблема — отсутствие возможности перестраховывать риски даже на зарубежном рынке. В международной практике в таких операциях используются бонды (поручительства). Но их функционирование не закреплено российским законодательством. Главное отличие такого продукта в том, что страховщик может взять в залог строящийся объект.

ЦБ повысил требования к СК, которые могут предоставлять услуги застройщикам, – увеличил минимальную сумму капитала. Это сильно сужает круг возможных страховщиков — до 19 организаций. Из нового списка вылетели компании, на долю которых ранее приходилось 80 % договоров с застройщиками. Что теперь с ними будет, неизвестно. Скорее всего, придется заключать новые договора с компаниями из «белого» списка. В случае отзыва лицензии СК несет ответственность по ранее заключенным сделкам в течение 6 месяцев. Затем она либо прекращает действие документов, либо передает портфель и обязательства другому участнику рынка. В отличие от ОСАГО или страхования ответственности владельцев опасных объектов производственного назначения, в данной услуге отсутствуют иные виды защиты, как, например, компенсационные фонды, которые бы занимались выплатами гражданам после банкротства страховщика. Рынок долевого строительства жилья велик. Но налаженного способа регулирования деятельности застройщиков пока нет.

Не так давно страхование ответственности застройщика при долевом строительстве стало одним из обязательных условий заключения ДДУ и его регистрации в Росреестре.

При этом подтвердить и узаконить свою ответственность перед дольщиками (подстраховаться) застройщик может тремя разными путями.

Надо признать, что один из вариантов (банк) столь накладен, проблематичен и экономически невыгоден обеим сторонам, что по теоретическим расчётам должен скоро быть предан забвению.

Второй вариант (ПОВС) под силу лишь «монстрам» строительной индустрии. Только один из трёх путей страхования ответственности более или менее приемлем, хотя сами застройщики окрестили его миной замедленного действия.

Обеспечивать свою ответственность страхованием (в любом виде) застройщику необходимо на каждый многоквартирный дом или жилой комплекс в рамках одного разрешения на строительство (ФЗ №214 стт.15.2 п.1, 12.1 п.2).

Особенности

Застройщик самостоятельно решает, каким образом он будет страховать риски, связанные с привлечением сторонних денежных средств.

У него есть три варианта (ФЗ №214 2004/30/12 редакция 2016/03/07; ФЗ №294 2012/30/12; ФЗ №236 2015/13/07):

  • поручительство банка;
  • страхование ответственности через рекомендованную Центробанком СК с солидной репутацией;
  • членство в ПОВС.

Страхование через банк

ФЗ 214 ст.15.1

Банков, удовлетворяющих требованиям, по всей стране наберётся примерно 250. Тех же, которые реально работают со стройкомплексом, на настоящий момент не более десятка.

Требования к банку, который может стать поручителем:

  • 5 лет практической деятельности компании;
  • 200 миллионов уставного капитала;
  • от миллиарда собственных средств.

Поручительство крайне не выгодно ни застройщику, ни банку.
Застройщику куда выгоднее взять банковский кредит, чем получить поручительство с действием от 4 лет (2+2). Те суммы, которые в итоге должны быть представлены банку, выходят за разумные рамки.

Длительность сбора и оформления документов, долгая выдача поручительства по каждому ДДУ отдельно и вовсе отбивают желание застройщика страховаться таким образом. Банк же, несмотря на возможность получения довольно больших денег, оценивает свои риски очень высоко (по ипотеке риски меньше):

  • при наступлении страхового случая банку придётся оплачивать не только стоимость квартир, но и штрафы, неустойки, пени;
  • после расчёта с дольщиками банку следует исхитриться взыскать средства с застройщика, что может оказаться юридически проблематичным.
Для дольщиков банковская гарантия остаётся самым надёжным и самым оптимальным вариантом страхования ответственности застройщика.

Страхование членством в ПОВС

Общество взаимного страхования предполагает солидарную ответственность всех его членов в случае банкротства кого-то из них. В настоящее время в ПОВС входят 418 застройщиков России.

Очень высокий вступительный взнос и не менее высокая ставка регулярной оплаты членства по карману только солидным компаниям. Более того, солидарная ответственность по долгам сообщников отпугивает строителей от подобного способа страхования.

Договор со страховой компанией

Это наиболее выгодный вариант страхования для застройщика:

  • оформление договора быстрое и удобное;
  • удобоваримые расценки;
  • отсутствие залога;
  • ставка неизменна на весь срок предоставления гарантий;
  • оплата услуг по факту.

Страховые компании, уполномоченные Центробанком работать в долёвке, всё менее охотно страхуют ответственность застройщиков.
Причины очевидны:

  • очень высокие риски;
  • отсутствие перестраховочных резервов;
  • нерентабельность.

Кроме всего прочего, количество страховщиков неумолимо уменьшается: сейчас их 14, год назад было 19, а началось дело с 27.

Сокращение страховых компаний может привести к тому, что они не смогут осилить страхование большого числа строителей из-за нехватки резервов.

Страхование ответственности застройщика по ФЗ 214

ФЗ 214 ст.15.2

Застройщик обязан уведомить дольщика о выбранном им способе и условиях страхования и пояснить детали.

Страховой договор заключается до поступления средств и регистрируется в госреестре – без реестрового оформления страховка застройщика не может считаться действительной.

Страховка застройщика, равно как и документ в подтверждение оплаты страховой премии, входит в комплект документов при регистрации ДДУ.

На каждую вложенную в строительство долю (квартиру) оформляют отдельный страховой договор.
С момента регистрации ДДУ активируется и страховка. Дольщик становится выгодоприобретателем первого колена.

Условия договора

Застройщик вносит первый взнос по страховке для вступления страхового договора в силу.

Вся сумма может быть уплачена в рассрочку или целиком, в зависимости от правил СК.

ДДУ страхуется на полную стоимость жилья по договору. Минимальная сумма страховки не может быть меньше средней стоимости общей площади квартиры по региону.

Срок страхового соглашения действителен на всё время строительства плюс 2 года после окончания.

В случае расторжения или прекращения действия страхового соглашения дольщик не лишается права на получение страховой компенсации.

Где можно оформить?

По информации пресс-службы ЦБ на конец июня 2016 года застраховать свою ответственность застройщик вправе в одной из следующих страховых компаний:

п/п

 Наименование страховщика Лицензия на осуществление страхования ИНН страховщика
1. Общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания» СИ № 0072 1832008660
2. Страховое акционерное общество «ВСК» СИ № 0621 7710026574
3. Акционерное общество «Страховая Компания «ПАРИ» СИ № 0915 7704041020
4. Страховое публичное акционерное общество «Ингосстрах» СИ № 0928 7705042179
5. Акционерное общество «Страховая группа «УралСиб» СИ № 0983 7703032986
6. Закрытое акционерное общество «Московская акционерная страховая компания» СИ № 1427 7709031643
7. Публичное акционерное общество «Страховая акционерная компания «ЭНЕРГОГАРАНТ» СИ № 1834 7705041231
8. Открытое акционерное общество «АльфаСтрахование» СИ № 2239 7713056834
9. Общество с ограниченной ответственностью «Абсолют Страхование» СИ № 2496 7728178835
10. Закрытое акционерное общество «Страховая компания «РСХБ-Страхование» СИ № 2947 3328409738
11. Общество с ограниченной ответственностью Страховое общество «ВЕРНА» СИ № 3245 7723011286
12. Общество с ограниченной ответственностью Страховая компания «ВТБ Страхование» СИ № 3398 7702263726
13. Общество с ограниченной ответственностью «БИН Страхование» СИ № 3487 7717115093
14. Общество с ограниченной ответственностью «Страховая компания «РЕСПЕКТ» СИ № 3492 7743014574

Что является страховым случаем?

ФЗ 214 ст.15.2 п.8

Страховой случай наступает при неисполнении застройщиком условий ДДУ либо при передаче жилья решительно не подобающего качества. К страховым случаям относят:

  • остановку работ и замораживание строительства;
  • банкротство;
  • неполучение жилья, означенного в договоре;
  • отказ в возврате средств и исправлении недочётов.
Страховой случай должен быть подтверждён решением суда, инициированного дольщиком, либо арбитражного суда, объявившего застройщика банкротом (ФЗ №127 2002/26/10).

При долевом строительстве

Застройщик отвечает перед каждым дольщиком по отдельности.

По этой причине ДДУ и страховой договор заключаются в индивидуальном порядке.

Застройщик обязуется своевременно передать жильё надлежащего качества, описанное в договоре, в пользование гражданину, участвующему в строительстве.

СК обязуется выплатить компенсацию в случае невыполнения им обязательств – при наступлении страхового случая дольщик является выгодоприобретателем.
Любые изменения условий соглашения должны быть донесены до сведения участника долевого строительства.

Тарифы

Каждая СК определяет базовый тариф внутренними правилами, а также корректирующие коэффициенты тарифа (понижение либо повышение), которые зависят от степени риска.

Тарифная ставка находится в прямой зависимости от опыта и репутации застройщика, размаха его деятельности и пр.

В настоящее время средний тарифный показатель колеблется в пределах 0.6-0.9.

Для солидных авторитетных компаний он может быть понижен до 0.4-0.5 от стоимости договора.

На базе тарифной ставки и срока договора по проектной декларации рассчитывается страховая премия. Если дом будет сдан раньше указанного срока, то возможно частичное возвращение страховой премии.

Страхование ответственности застройщика перед дольщиком понижает уровень риска последнего.
Договор страхования призван усилить степень защищённости денежных средств граждан, которые вкладываются ими в долевое строительство.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46

, Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86

или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Поделиться:
Ссылка на основную публикацию