Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

При оформлении ипотечного кредита у каждого заемщика возникает вопрос о том, как погасить задолженность с минимальными затратами для семейного бюджета. В том случае, если недвижимость приобретается «на будущее» (например, для детей, которым понадобится жилплощадь), а у самих покупателей уже есть свое жилье, возникает вопрос, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду? Предоставление собственной недвижимости другим жильцам позволит получать стабильный доход, который можно направить на оплату ежемесячных платежей по кредиту. Однако такая схема не приветствуется банками.

Нормативное регулирование

Чтобы найти ответ на вопрос можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, необходимо обратиться к нормативно-правовым актам, действующим на территории Российской Федерации. Вопросы предоставления ипотеки и возможности найма регулируют следующие документы:

  • Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года (определяет само понятие ипотеки и регулирует порядок предоставления и выплат кредита);
  • статья 334 ГК РФ (раскрывает понятие залога);
  • глава 34 ГК РФ (описывает понятие аренды в широком смысле);
  • глава 35 ГК РФ (регулирует правила найма жилой недвижимости).

ВАЖНО
! Законы, действующие на территории РФ, не запрещают приобретать квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. Однако в реальности заемщик должен руководствоваться не только законодательными актами, но и условиями договора, заключенного с банком.

Ипoтeкa зa cчeт apeнды: миф или peaльнocть?

Особенности аренды залоговой недвижимости

Итак, согласно российскому законодательству, заемщик, приобретающий недвижимость на кредитные средства, имеет право сдавать ипотечную квартиру. Но при этом приобретателю жилья следует учесть, что в сделку с арендой недвижимости будут вовлечены не две, а сразу четыре стороны:

  • будущий владелец, покупающий жилье в кредит;
  • арендатор, который будет временно проживать в квартире;
  • финансовая организация, которая до окончания выплат будет являться фактическим владельцем квартиры (так как недвижимость находится в залоге у банка до момента внесения последнего платежа);
  • страховая компания, в задачи которой входит обеспечение безопасности сделки и сохранности жилья.

Данная особенность накладывает определенные ограничения при заключении договора аренды жилья.

Почему банки не любят аренду ипотечного жилья

До тех пор, пока кредит за квартиру не будет полностью погашен, банк остается официальным владельцем недвижимости. В том случае, если заемщик по каким-либо причинам в течение длительного времени не вносит ежемесячные платежи, финансовая организация имеет право выставить квартиру на продажу, а полученные средства направить на погашение существующего долга по ипотеке. Именно поэтому финансовая организация должна отслеживать все вопросы использования жилья.

Сдача в аренду ипотечной квартиры также должна согласовываться с финансовой организацией.

ВАЖНО
! Еще буквально несколько лет назад купить квартиру в ипотеку и сдавать ее внаем финансовые организации категорически запрещали. На данный момент ситуация изменилась, и аренда ипотечной недвижимости стала возможной.

Причина, по которой банки неохотно согласовывают предоставление аренды ипотечного жилья, заключается в том, что на время действия договора между арендодателем и арендатором финансовая организация теряет возможность распоряжаться жильем.

Позиции банков

Если будущий заемщик планирует взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду, то ему следует уточнить наличие такой возможности еще в момент оформления соглашения с банком. На сегодняшний день существуют три возможных позиции, которых придерживаются финансовые организации, предоставляющие кредит на покупку жилья.

  1. Банк разрешает сдачу жилья или же не указывает данного пункта в договоре, который заключается с клиентом.
  2. Аренда квартиры допускается при выполнении ряда условий, которые прописаны в договоре.
  3. Любая аренда недвижимости запрещена финансовой организацией. В таком случае любые попытки сдать жилье будут являться незаконными.

ВАЖНО
! Узнать о возможностях сдачи в аренду жилья, взятого в ипотеку в конкретном банке, можно у менеджера, занимающегося оформлением сделки, или на официальном сайте финансовой организации.

Можно ли сдать жилье без согласования с банком

Большинство займодателей требуют от клиентов, оформляющих ипотеку для сдачи в аренду, предварительного согласования данного действия.

Однако в России есть банки, которые допускают возможность заключения договора аренды без собственного вмешательства.

ВАЖНО
! Если в договоре не указан запрет на аренду недвижимости и нет информации о необходимости согласования данного пункта с банком, владелец жилья имеет право взять квартиру в ипотеку и сдавать ее без предварительного разрешения.

Что делать, если банк не дает согласия

Если заемщик решит сдавать недвижимость уже после заключения ипотечного соглашения, в котором указан запрет на данное действие, решить проблему можно тремя способами:

  • Сдавать жилье без согласования с финансовой организацией. Запрет банка на предоставление аренды недвижимости носит лишь юридический характер. На деле заемщик может взять на себя ответственность и заключить договор аренды, не предупредив банк. Несмотря на то, что финансовая организация оставляет за собой право проверять, кто именно проживает в квартире, на практике такие случаи являются единичными. Кроме того, банк не сможет доказать, что жилье сдается в аренду, если не увидит соответствующего договора между заемщиком и арендатором недвижимости.
  • Перезаложить недвижимость в другой финансовой организации, способной предоставить более лояльные условия, в том числе возможность сдачи квартиры в аренду.
  • Получить разрешение банка. Даже если в договоре прописан запрет на аренду жилья, всегда можно попробовать наладить диалог с финансовой организацией. Не исключено, что банк пойдет навстречу своему клиенту и составит дополнительное соглашение, разрешающее найм кредитной недвижимости.

ВАЖНО
! Запрос на разрешение сдачи жилья в наем рассматривается банком в течение недели. В случае принятия положительного решения, финансовая организация также может наложить определенные ограничения, например, ограничить сроки аренды или требовать предварительного согласования договора о найме жилья.

Последствия аренды без согласования с банком

Несмотря на то, что риск последствий аренды квартиры без разрешения банка довольно незначительный, заемщику лучше оградить себя от любых возможных неприятностей. Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке без согласования с банком? Если в кредитном договоре строго прописан запрет на аренду, нарушителя могут ожидать определенные последствия, в число которых входят:

  • наложение штрафа;
  • увеличение процентной ставки по кредиту;
  • требование банком досрочного погашения долга;
  • принудительное изъятие и продажа ипотечной недвижимости.

Чтобы избежать всех перечисленных проблем, заемщик, сдавший квартиру без согласования с банком, должен ответственно соблюдать все остальные требования банка и своевременно вносить все платежи по кредиту, чтобы не навлечь на себя проверку со стороны финансовой организации.

Чем рискует арендатор

Арендатор жилья, находящегося в залоге у банка, является наиболее защищенным лицом в любых спорных ситуациях, возникающих между заемщиком и банком. Съехать с квартиры ему придется только в одном случае: если владелец жилья перестанет вносить ежемесячные платежи по кредиту. Тогда банк имеет право выставить жилье на продажу, а арендатор будет должен искать новые варианты для дальнейшего проживания. На решение вопроса с жильем и поиск новой квартиры в данном случае будет предоставлено 30 дней.

ВАЖНО
! Если арендатор внес аванс за определенный срок проживания, то при возникновении внештатных ситуаций, связанных с продажей квартиры, арендодатель обязан вернуть все денежные средства за неиспользованный период аренды.

Как правило, платежи, вносимые арендатором за пользование жилплощадью, направляются собственником на погашение кредита.

Поэтому стабильность в отношениях с банком во многом зависит и от ответственности человека, проживающего в ипотечной квартире.

Чтобы защитить себя от возможных рисков, арендатору недвижимости следует придерживаться следующих правил:

  • предварительно уточнить, не находится ли квартира в залоге у банка и в зависимости от этого принимать решение о заселении;
  • требовать заключения договора, регулирующего права и обязанности каждой из сторон;
  • своевременно вносить ежемесячные платежи, которые будут направлены на погашение долга банку.

Заключение

Возможность аренды недвижимости, приобретенной в ипотеку, не запрещена российским законодательством, но не приветствуется финансовыми организациями, предоставляющими ссуду. Поэтому, оформляя кредит на покупку недвижимости, заемщику следует заранее уточнить у банка, как сдать ипотечную квартиру в аренду правильно, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем. Если банк категорически запрещает найм залоговой недвижимости, лучше всего поискать другого, более лояльного кредитора.

Владелец недвижимости вынужден терпеть определённые ограничения, которые Сбербанк накладывает на залоговую квартиру. Хозяин помещения не может сдавать жилплощадь в аренду без согласия банка. Часть контрагентов нарушает договорённости и всё-таки решается сдавать помещение посторонним гражданам. Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Этот вопрос остаётся открытым.

Аренда квартиры, находящейся в ипотеке

Пункт 4.1.3 ипотечного соглашения прямо запрещает ухудшать состояние залогового объекта и сдавать его в аренду. В противном случае Сбербанк может наложить штраф и потребовать досрочного возврата ссуды. Несмотря на строгий запрет многие заёмщики пускают в помещение жильцов. Граждане делают это для того, чтобы ослабить долговое бремя и получить средства для погашения ипотеки.

Сбербанк является самой крупной кредитной организацией в России. Он физически не может постоянно проверять все заложенные квартиры. Кредитные инспекторы обычно инициируют проверки в случае неуплаты клиентом очередного взноса. Визит работника Сбербанка в квартиру может произойти в связи с сигналом, поступившим от участкового уполномоченного полиции. Соседи могут пожаловаться сотруднику правоохранительных органов на постояльцев, которые проживают в ипотечной квартире.

Некоторые клиенты идут на хитрость. Они вселяют арендаторов на основании договора безвозмездного пользования. Когда начинается проверка, ипотечные заёмщики предъявляют подписанные документы и говорят, что к ним приехали «родственники». При таком развитии событий сотрудник Сбербанка не может предъявить обоснованные претензии хозяину залогового имущества.

Человек, снимающий ипотечную квартиру, подвергается значительному риску. Если договор ипотеки запрещает наложение обременений на жилплощадь, то арендное соглашение может быть признано недействительным по приговору суда. Арендатор будет вынужден покинуть занимаемое помещение. В противном случае его принудительно выселят приставы. Многие потенциальные квартиранты относятся к ипотечному жилью с некоторым опасением. Это обстоятельство заставляет хозяина, решившего сдавать квартиру, снижать арендную плату.

Аренда является одним из вариантов обременения собственности. Если в квартире живут жильцы, то Сбербанк не сможет продать залоговое помещение до окончания срока аренды. Согласно действующему законодательству гражданин, проживающий в помещении более 90 дней, обязан зарегистрироваться в нём. Если владелец пропишет в ипотечной квартире третьих лиц, то у банка появятся сложности с реализацией имущества.

Компании, занимающиеся страхованием залоговой недвижимости, крайне отрицательно относятся к заселению постояльцев. Наличие жильцов увеличивает риск повреждения залогового имущества и вероятность наступления страхового случая.

Разрешённая аренда

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? В определённых ситуациях кредитный комитет Сбербанка может разрешить заезд квартиросъёмщиков. Если клиент потерял работу или лишился источников дохода, то он может по договорённости с банком сдать жильё в аренду.

Главная цель Сбербанка состоит в том, чтобы контрагент погасил ипотеку в установленные сроки. У кредитной организации нет желания нести дополнительные издержки, связанные с судебными процессами и продажей залогового жилья. Банкирам не всегда удаётся реализовать залог по выгодной цене.

Все эти факторы приводят к тому, что Сбербанк одобряет арендные отношения. Заёмщик получает дополнительный источник денежных средств. Кредитный инспектор проследит за тем, чтобы арендодатель грамотно составил соглашение о найме помещения, открыл счёт и заплатил НДФЛ. «Прозрачность» транзакций требуется для того, чтобы заёмщик не имел проблем с государственными органами и мог отчитаться о полученной прибыли.

Часть управляющих компаний предлагает посреднические услуги при сдаче в аренду квартир, обременённых ипотекой. Фирма берёт с арендодателя комиссионное вознаграждение и освобождает собственника жилья от забот, связанных с подбором жильцов и сбором денежных средств.

Как сдать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка?

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке у Сбербанка в аренду? Существует легальная и «серая» схема работы с квартирантами. Первый вариант предполагает тесное сотрудничество с заимодавцем. Для того чтобы Сбербанк одобрил заключение договора аренды, необходимо составить заявление. Его рассмотрят в течение 5 дней. Заявление будет одобрено при выполнении заёмщиком следующих условий:

  • Своевременное внесение платежей по ипотеке;
  • Удовлетворительное состояние залоговой квартиры;
  • Подробное описание причин и обстоятельств, вынуждающих человека сдавать жильё квартирантам.

Если заявление будет одобрено, то собственнику жилплощади нужно взять справку из ЖЭКа о составе семьи и нотариально заверенное согласие созаёмщиков на заключение договоров аренды. Также специалисту банка следует предъявить свидетельство о праве собственности на жилую площадь. Далее следует составить договор найма квартиры и акта приёма-передачи материальных ценностей. После этого нужно открыть счёт в Сбербанке для зачисления арендных платежей. После подготовки всех необходимых документов хозяин может заняться поиском квартиросъёмщиков.

Многие люди, оформившие ипотеку, предпочитают использовать «чёрные» схемы взаимодействия с квартирантами. В этом случае взаимоотношения с арендаторами могут ограничиться устными договорённостями. Некоторые собственники квартир составляют договор аренды, но не указывают размер ежемесячного платежа. Налоги с нелегальных сделок не платятся. Кто-то чрезмерно увлекается незаконными заработками, и начинает сдавать квартиру посуточно. Такой вариант аренды может нанести значительный ущерб квартире.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку?

Ссылка на основную публикацию